Blackstoneの巨額のオフィス住宅ローン償却が本当に意味するもの
Blackstoneの巨額のオフィス住宅ローン償却が本当に意味するもの最近、商業用住宅ローンREITのBlackstone Mortgage Trust (BXMT)が第1四半期決算を発表し、ローンの償却額が積み上がり始めていることがわかりました。このBXMTの発表は、商業用住宅ローン市場、特にオフィス用住宅ローンの概観を示しています。さらに、この金融REITとその競合他社の将来性についても検討することができます。BXMT は、商業用不動産に対する171件のシニアローン（他の債権と比べると返済順位が高く、貸し手である債権者にとってリスクの低い負債）からなる211億ドルのポートフォリオを保有しています。物件のタイプは、オフィスが36%、集合住宅が27%、ホスピタリティ産業（人と人との触れあいを中心としたサービスビジネス全般が対象で ホテルや旅館、レストランなどの飲食産業に限らず、アミューズメント、学校、病院、さらにはエンターテイメントビジネスなど、多様な領域が含まれる）施設が18%、残りの19%が5種類の業種の施設で占められています。第1四半期に動きがあったポートフォリオの割合は92%でした。ローンポートフォリオの8%に動きがないというのは良いことではありません。第1四半期、同社はCECL（現在の予想信用損失）引当金を2023年末時点の5億9,200万ドルから7億6,600万ドルに増額しました。損失引当金の56％は米国のオフィス資産に充てられています。同四半期中、Blackstone Mortgage Trustは5件のローンを償却し、その結果、1株当たりの分配可能利益が約50%減少しました。償却前は、分配可能EPSは0.65ドルでした。償却後は1株当たり0.33ドルとなりました。同社は4月に1株当たり0.62ドルを宣言し支払いました。この償却は、見た目ほど劇的にキャッシュフローに影響を与えるものではありませんでした。 CECLルールに基づき、事前損失引当金には損失がすでに含まれていたはずです。Blackstone Mortgage Trustは、商業用不動産の価値が依然として低いため、継続的な課題に直面しています。ただ、良い点もいくつかあります。同社の第1四半期のローン返済額は10億5000万ドルでした。返済額のうち56％はオフィスビルのローンでした。オフィスビルをカバーするポートフォリオの割合は、数年前に比べて大幅に減少しています。 2019年にはポートフォリオの58％がオフィスビルローンでした。Blackstone Mortgage Trustは、これまで保守的なローンポートフォリオを維持してきました。融資対組成（不動産の評価額に占める借入金の割合）の加重平均値は63%、負債対資本の比率は3.2倍です。Blackstone Mortgage Trustは現在の商業用不動産価値の危機を乗り切ることができるのではないかと私は考えています。ポートフォリオを保守的に管理すれば、現在の配当利回り (13.6%) を支払い続けることができるはずです。あまり保守的ではないポートフォリオを持つ他の商業REITは、さらに多額の損失を被り、減配を余儀なくされる可能性があります。私は商業金融REITの1つであるStarwood Property Trust Inc. (STWD)を好んでおり、STWD以外の商業用不動産セクターには近づきません。
