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家建九郎です。
初めましての方は念のため
ブログを書くにあたって「誹謗中傷」や「名誉棄損」といわれないよう気を付けいていること
を先にご覧いただき、本ブログの趣旨をご理解くださいますようお願いいたします。
昨日はほぼ金利の話だけで終わってしまいましたので、今日は保証料と借入額についてのお話をさせていただきたいと思います。
色々なコラムやマネー雑誌などでも書かれている内容と被るかもしれませんが、ここでは私の実体験に基づく自分流の考えを紹介させていただこうと思います。
と、その前に・・・
昨日の5年ルールと125％ルールの説明、ちょっとわかりにくかったですかね？
自分で読んでいてもちょっとわかりにくかったのでイメージ図を作ってみました。
まずおさらいですが、例えば0.5％の変動金利で35,000,000円を期間35年で借入したとします。
変動金利なので当然金利の見直しがあるのですが、この金利がいきなり3％に上昇したと仮定します。
その場合は5年間は元利返済金額（元金と利息の合計）は変更されないというルール（5年ルール）があるため、元利返済金額は変わらないものの元金と利息の内訳が変わります。
つまり金利が3％になったことで利息部分が増え、元金部分が少なくなるわけです。
そして5年後に返済金額がアップしますが、この時も元利返済金額は125％以上は上がりません。
まず普通に10年間、金利が0.5％のままだった時のイメージです。
黄色の部分が元金返済、青い部分が利息の支払いです。
金額で言うと返済金額は90,855円
スタート時点の内訳は元金76,272円＋利息14,583円です
10年かけて徐々に元金部分が増えて利息部分が減っていきます。
元々低金利なのでほとんど変わりませんが…
そして金利が3％に上昇して5年ルールと125％ルールが適用された場合のイメージがこうです。
利息である青い部分が増え、黄色の元金返済がほとんどなくなってしまいました。
5年間の元利返済額は0.5％の時と同じ90,855円のままですが、
スタート時点の内訳は元金3,355円＋利息87,500円になってしまいます。
そう、ほとんどが利息に消え、たった3,355円しか元金が返済できないわけです。
そして5年後の
元利返済額は125％の113,569円に上昇します。
この時の内訳は元金26,611円＋利息86,958円になります。
まだ元金は月々26,611円しか返済できません。
金利0.5％の時は大半が元金の返済だったのに大変な違いです。
なぜこうなってしまうのかというと、
本来金利3％の時に35,000,000円を期間35年で借りると、
月々の元利返済金額は134,698円なのです。
内訳は元金47,198円＋利息87,500円になるので、スピードは遅いものの着実に元金が返済できるのです。
それが5年ルールと125％ルール適用下においては返済金額が抑えられる代わりに元金がほとんど返済できなくなってしまうのです。
したがって10年後の残高がこうなってしまうわけです。
変動金利は低金利の時に借入すると金利が上昇した時にこのような事になってしまいます。
低金利の時に変動金利を借りる場合、5年ルールと125％ルールに守られながら、またすぐに低金利に戻ることが前提になっています。
低金利は月々の返済金額を低く見せられるため、
「賃貸より住宅ローン返済の方がお得です」
などというハウスメーカーの営業マンの決まり文句になっていきます。
そして小さな文字で「変動金利、35年返済」と注意書きが書いてあるわけです。
そしてハウスメーカーの営業マンたちは5年ルールと125％ルールを盾に平気で変動金利を勧めてきますからね。
怖いです・・・
もちろん私はわざわざハウスメーカーの営業マンにレクチャーなどしませんが。
あ、申し遅れましたが私一応FPの資格も持っておりますので。
（FPを業務にはしていませんのであしからず）
実際今は低金利ですが、別に変動金利のベース金利が下がって低金利になっているわけではありません。
単に金融機関が競争の中で変動金利の金利を下げているだけです。
ベースの金利は何も変わっていません。
10年前に変動金利を選択した人もこの10年間で金利は少しも下がっていないかと思います。
つまり今後の金利の更なる低下余地などほとんどなく、上昇余地は十分あるわけです。
実際私の親世代は金利3％以上の住宅ローンを払ってきた世代かと思います。
経済が良くなって金利が上昇するという可能性は少ないかもしれませんが、日本がダメになって金利が上昇する可能性はあると思います。
だから私は固定金利を選択したのです。
私の偏見もかなり入っているかもしれませんので、私がどうしたかということであって皆さんに固定金利を推奨するわけではありませんよ。
それでは保証料のお話に移ります。
金融機関によっては保証料というものが存在せず、その分多めの手数料を取るところもあります。
例えば借入金額の2％とかです。
手数料の場合は繰り上げ返済した場合にその手数料が戻されるのかどうかよく確認する必要があります。
手数料系のものは戻らないものが多いかと思いますので、繰り上げ返済が前提の方は手数料系の住宅ローンを借りる際は注意した方が良いと思います。
そして私が借りた金融機関では保証料というものが存在します。
これは金融機関の子会社などが親会社に対して住宅ローンの債権を保証するための料金なのですが、借手からするとこの仕組みはあまり納得のいくものではありませんよね。
実質同じ会社なわけですからそんな面倒くさいことをされるくらいなら金利で払った方が分かりやすい気はしますが、まあ嫌だといったらローンを借りられないだけなので仕方ありません。
この保証料には一括払いと分割払いがあります。
おそらくどこの金融機関でも期間内で繰り上げ返済をしなかった場合は一括払いの方が得をするようにできていると思います。
これは一括払いをした場合、その金を保証会社が運用した場合の運用利率を差し引いて保証料を計算しているためで、火災保険の長期一括払いが分割払いより安くなるのと同じ理屈です。
例えば
私がお世話になった金融機関の場合
借入額35,000,000円
期間35年
では一括払いの保証料は723,100円です。
これを分割にした場合は借入金利が0.2％高くなります。
仮に借入金利が0.7％だとして、保証料上乗せにより金利が0.9％になった場合、35年間の返済総額は1,341,890円高くなります。
これを一括払いの保証料額と比べると618,790円高くなってしまいます。
こんな感じです。
もちろん保証料を一括で払うとその分手元の資金がなくなってしまうのですが、もし保証料分の723,100円分としてローンの借入額を増額した場合でも総コストは保証料分割払いに比べて50万円以上低くなります。
したがって保証料は借入額を多くしてでも一括払いにした方が得ということになります。
だだし、繰り上げ返済をした場合は保証料の戻し方の基準が金融機関によって違う可能性がありますので、自分が利用する金融機関の戻し保証料の制度をよく確認して選択した方が良いと思います。
私の場合は一括払いの方が得という結論になりました。
次に借入額の話です。
私は借入額は自分が借りられる金額目いっぱい借りました。
結構恐ろしい金額です。
参考値として掲載している35,000,000円も超えています。
もちろん定年退職の時点でかなりの残高が残ってしまうことから、金融機関の方に通帳の残高を見せてくれと言われました。
それもネットバンクの画面などでなく、通帳の現物をATMで記帳したばかりの状態で確認されました。
まあ不正をするつもりもないので全く問題はありません。
私はある程度のお金を貯めた状態でローンを目いっぱいの金額借りたのですが、少なくとも住宅ローン控除がある10年間は住宅ローンを返済する気が全くありません。
私はこの低金利下では住宅ローンは目いっぱい借りるべきだと思っています。
理由は3つあります
①住宅ローン控除のため
私が借りた時10年固定の住宅ローンの金利は1％を大きく割っていました。
（ありがたいことに参考値として出している0.7％よりも低いです。）
保証料を含めても1％を割り込んでいるので、住宅ローン控除で年末の住宅ローン残高の1％の税額が戻ってくることを考えれば多額に借りれば借りるだけ儲かることになります。
多く借りる上、最初に設定する返済期間を35年と最長に設定して少しでも残高の減少を抑えることが得策です。
②団体信用生命保険のため
住宅ローンを借りると大体「団体信用生命保険」というものがセットでついてきます。
これは住宅ローンを借りている本人が死亡した場合に住宅ローン残高の生命保険がおりて、住宅ローンが完済されるというものです。
残された家族にとっては借金を相続しなくてよいのでその後の生活が非常に楽になると思います。
また、私のが借りた銀行では「ガン団信」というものがあり、ガンにかかっただけで死亡していなくてもその後の住宅ローンの返済の必要がなくなります。
そしてガン団信の保険料は銀行が払ってくれます。
サイコーです！！
団体信用生命保険の良いところは銀行が保険料を負担するということです。
もちろんその分は元々金利に含まれているわけですが、私のように中年になってから家を建てる者にとっては非常に良い制度です。
若い人にはさほど響かないかもしれませんが、中年になってから保険に加入すると生命保険でもガン保険でも保険料が非常に高額になってしまいます。
それが住宅ローン控除を考えると実質タダで保険に入れるわけです。
限度額いっぱいに借入をしない手はありません。
③今後の資金確保のため
住宅ローンを多額に借りる一方で預金を保有しておけば、今後の予想外の出費に備えることができます。
子供が急に勉強に目覚めて多額に学費が必要になるかもしれませんし、仕事が減ってリストラされたり、病気になることもあるかもしれません。
そんな時に教育ローンやフリーローンなどを借りていてはどう考えても住宅ローンより金利が高くなってしまいます。
手元に自由に使えるお金を置いておけるというのは特に今のようなコロナ禍においては非常に安心感があると思います。
これらの理由により私は
・10年固定の金利設定
・目いっぱいの額を借入
・保証料一括払い
を選択しました。
10年後に金利が上がっていたらその時点で繰り上げ返済をするかどうか考えればよいのです。
たいして上がっていなければ②の「ガン団信」と③の「自由に使える金の確保」のために引き続き借りておくつもりです。
今日もまた長文になってしまいましたが、少しでもどなたかのお役に立てれば幸いです。
次回からまた本題に戻します。
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