ご来場ありがとうございます。
家建九郎です。
初めましての方は念のため
ブログを書くにあたって「誹謗中傷」や「名誉棄損」といわれないよう気を付けいていること
を先にご覧いただき、本ブログの趣旨をご理解くださいますようお願いいたします。
家の引き渡しを受けるということはそこからは火災にあっても自分の責任なので火災保険がかかっていない期間がわずかでもあってはいけません。
安心を買うためのものですからたとえ数時間であっても無保険はダメです。
さて、家の引き渡しに行く前に大事なことがもう一つ。
それは住宅ローンの実行です。
サンヨーホームズには家の引き渡し前には残金を全額支払えと要求してきます。
私の場合「完成立合い」と称して未完成の確認させられただけで、完成した家を確認させてもらっていないのになぜ残金全額を払わなければならないのか全く理解できませんが、とにかく払えと言うものは仕方ありません。
私が利用した住宅ローンは銀行とサンヨーホームズとの提携が基になったいわゆる「提携ローン」というものです。
この提携ローンの特徴は実行時に抵当権が設定されていなくてもローンが実行できることです。
もちろん最終的には抵当権が設定されることになるのですが、実行時点で同時に抵当権を設定する必要はありません。
（土地を住宅ローンで先行取得した方は別ですが、我が家は幸いにも土地を持っていたので・・・）
家を新築すると通常「表示登記」と「保存登記」という2つの登記をする必要があります。
表示登記というのは「この家は鉄骨造の何㎡の家ですよ」ということを登録するもので、
保存登記というのは「この家は家建九郎の持ち物ですよ」ということを登録するものです。
この保存登記ができていなければ銀行でお金を借りるための抵当権を設定できないわけですが、面倒なことにこの「保存登記」は「表示登記」が終了してからでなければできないということです。
「保存登記」と「抵当権設定登記」は同時に申請できるのですが、「表示登記」が終了してからしか「保存登記」ができないことから、銀行が抵当権を設定する前には表示登記が完了している必要があります。
しかし、ハウスメーカーとしてはお金を受け取る前に表示登記をさせるわけにはいきません。
なぜかと言うと表示登記の際に「表題部」というところにこの家が誰のものなのかという所有者名が表示されてしまうからです。
ハウスメーカーに聞いたわけではありませんが多分これが理由だと思います。
「保存登記」は所有者が誰かを登記するものなのに若干おかしな感じもしますが、登記の制度上そのようになっています（法的な話はややこしいので割愛します）。
また、我が家は接面道路の一部の幅員が4m確保できていなかったためセットバックをする必要があったのですが、このセットバックのための分筆（寄付する部分を登記上切り取ること）が遅れていたこともあり、そのままでは担保設定の邪魔になっています。
セットバック部分を市に寄付する時には担保を外しておく必要があるのですが、市が寄付を受け取るまでは切り取った寄付予定の部分は私の土地なので銀行は道路に面した部分を担保に入れられていなことになってしまうのです。
提携ローンの場合実行時には担保設定をしなくても良い（担保設定まではハウスメーカーが銀行に対して保証をするため）ことから、前述のような問題は解決できます。
もし提携ローンを使わずに他の借入でこれと同じことをしようとすると「つなぎ資金」というものをローンとは別に借りる必要があります。
「つなぎ資金」とはローンが実行できる要件が整うまでの間に一時的につなぐための借入で、ローンを実行したときにその資金で返済することになります。
提携ローンがあるような大手のハウスメーカーでなく中小の工務店で建てる場合などはこのつなぎ資金を利用する必要があるかと思います。
そもそも中小の工務店は大体建築工事中に中間金を要求しますので・・・
このようにすごく良いことばかりに思える提携ローンですが我が家の場合は残念なことが一つ！
それは提携ローンの場合、ローンの実行と同時に「代理受領」と言って資金が自動的にサンヨーホームズに振り込まれてしまうことです。
提携ローン以外の場合はローン実行後に施主が通帳からお金を出金してハウスメーカーに資金を振込することになるのですが提携ローンの場合は銀行からサンヨーホームズに自動的に振込されてしまいます。
これがなぜ残念なのかというと・・・
我が家の場合は営業マン「口先」が2月中のローン実行を強く要請してきたこともあり、きちんと完成した住宅を確認できないままローンが実行されることになったからです。
私は土日で引き渡しを受けたので現実には難しかったのですが、平日に休みを取れば実物を見てからローンを実行することも出来たわけです。
ただ、ローンの契約書にはあらかじめ日付も入れていることからそう簡単に実行日をずらすというわけにもいきません。
これが例えばつなぎ資金だったとしたら、引き渡しを受ける建物の状態を見て明らかに問題があれば引き渡しを受けることを一時留保してつなぎ資金の実行を止めたり、実行された資金の振り込みを一時ストップしたりすることも出来たわけです。
いくら営業マン「口先」が法的知識を持ち出して「工事請負契約上は些細な直しがある程度であれば住宅の引き渡しを拒否できない」などと言ってきても「不具合部分に相当する資金の一部支払留保」くらいであれば問題ないでしょうし、後々問題になっても微々たる遅延損害金を払えば済むと思います。
一見便利なことずくめの提携ローンですが、私のようにトラブル状態で物件を引き渡されてしまう場合、自動的に残金を全額支払われてしまうというデメリットも隠されていました。
住宅ローン全般の話を書くつもりだったのですが「提携ローン」の話だけで長文になってしまったので、一般的な住宅ローンのお話は次の機会にさせていただきます。
ちょっと難しい話も多いかもしれませんが、私が勉強して得た知識が少しでもどなたかのお役に立てれば幸いです。
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