【複数社競合】 私は他社とは違う新しい二世帯住宅の提案で圧倒的な差を生む

二世帯住宅の新しい提案で叶えた理想の住まい

こんにちは。今回は30代の共働きご夫婦からの依頼で、56坪の土地に3階建ての二世帯住宅を建てたエピソードをご紹介します。理想の住まいを実現するための挑戦と、その成功についてお話しします。

お客様の要望と立地環境

お客様の要望は、1階に50代のご夫婦（会社役員のご主人と専業主婦の奥様）の親世帯、2階に30代のご夫婦の子世帯が住む、玄関を2つに分けた完全分離型の2世帯住宅でした。

立地環境としては、接道面がわずか2.5メートルしかなく、北西・西・南西側にはマンションが、北東・東・南側には二階建ての戸建て住宅が立ち並ぶ場所でした。

課題と新しい提案

課題

1. 土地の接道面が2.5メートルと狭い
2. 周囲にマンションや2階建て住宅が立ち並び、日照や閉塞感の問題がある
3. 子世帯の足音や生活リズムの違いが悩みの種

他社の提案

他社の提案は、玄関を2か所に分け、1台分の駐車場を確保し、中庭付きの二世帯住宅というものでした。しかし、それでは真に理想の住まいとは言えません。お客様の家族構成と生活スタイルを考慮した、より独自で実現可能な提案が必要だと感じました。

私の提案

現状の家族構成と生活スタイルを考慮し、1階に子世帯、2階に親世帯を配置することを提案しました。将来、子供が大きくなり親世帯の体力が衰えたときには、1階と2階を逆転するというアイデアです。これにより、2階に住む元気な子供たちの足音や、親世帯と子世帯の生活リズムの違いを解決できると考えました。

再提案の内容

この提案が気に入っていただき、再提案の機会をいただくことができました。再提案の内容は以下の通りです：

1.  玄関は1つに統一し、それ以外は全て別の二世帯住宅

      ・玄関を1つにすることで、広々としたゲストを迎える空間が生まれ、道路からのアプローチも  素敵に演出できるようになりました。中庭と玄関アプローチがうまくマッチし、一体感のあるデザインに仕上がりました。

2.  子世帯が使う中庭の日照を確保するために、親世帯のバルコニーの位置や手すりの仕様を工夫

     ・これにより、子世帯の日照や閉塞感を改善しました。

 

結論

他社と違った新しい提案をさせていただいたことで、お客様には大変喜んでいただき、検討中の複数社の中から私を選んでいただきました。このプランはほとんど変更なく完成し、既に新しい生活を始めています。

最近の税制改正により二世帯住宅の需要が増えている中、二世帯ならではの良さと悪さを解決し、楽しく生活できる提案を心掛けています。ネットでは出てこない考え方や経験を、ぜひご参考にしてください。

★特別なお知らせ★

今回、特別に先着 1組様限定で二世帯住宅の無料相談を受けさせていただきます。家づくり四皇HPよりお気軽にお問合せください。「お問い合わせフォーム」に「2024年07月29日 コラム限定相談」と必ずご記載ください。

それでは、また次回。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                             清水 宏

www.house4kou.com

外資系化粧品ブランド「ローラ メルシエ」の世界観とオフィスデザインの融合

【成功するオフィスデザインの秘訣】

ローラ メルシエの世界観とオフィスデザインの融合

ブランドの世界観とオフィスデザインが見事に融合し、新しい価値を創出

今回ご紹介するのは、外資系化粧品ブランド「ローラ メルシエ」のオフィスデザインを手がけたときのお話です。ローラ メルシエは、1996年にフランス人のローラ メルシエによって創設されたブランドで、そのエレガントで洗練された世界観をオフィス空間に反映させるプロジェクトに挑みました。

プロジェクトの背景と目標

私たちは、設計競技に参加し、結果的にこのプロジェクトを受注しました。外資系企業らしく、ローラ メルシエのCI（コーポレートアイデンティティ）は非常にしっかりしており、分厚いブランドブックが提供されました。このガイドラインに基づき、インテリアのカラーやデザインを決定することは、ブランドの一貫性を守る上で重要なプロセスでした。

オフィス空間の構成

オフィスの空間構成は、エントランスホール、執務室、会議室、休憩スペース、セミナールーム、そして倉庫と多岐にわたります。

エントランスホール

エントランスホールは、訪れる人々を迎え入れるために最小限の表現に抑えました。壁面はアルミ板をブランドカラーに染色し、控えめな艶感を演出しています。シンプルでありながらも、ブランドのエレガンスが感じられる空間です。

会議室

会議室には、オリジナルのテーブルを製作し、モダンな空間に少しの異質性を加え、求心力のある空間に仕上げました。ガラスの中央部分にはグラデーションのタペシートを貼り、通路から会議室内が緩やかに見えるよう工夫しています。

執務室

執務室では、不定形のテーブルをオリジナルで製作し、協業をしながらも周りの人と微妙に視線が交わらないように配置しました。これにより、程よい緊張感の中で仕事ができるよう設計されています。

デザイン性とその効果

ローラ メルシエはデザイン性の高い商品を扱うブランドであり、オフィス空間にも同様のデザイン性が求められました。その結果、社員のコミュニケーションやモチベーションが向上する素晴らしい空間が誕生したと感じています。

結論

このプロジェクトを通じて、ブランドの世界観とオフィスデザインが見事に融合し、新しい価値を創出する場となりました。ローラ メルシエのオフィスは、まさにブランドのエレガンスを体現する空間と言えるでしょう。

特別なお知らせ

今回、特別に1名様限定でオフィスデザインの相談を受けさせて頂きます。家づくり四皇HPよりお気軽にお問合せください。「お問い合わせフォーム」に「2024年07月18日 コラム限定相談」と必ずご記載ください。

では、また次回。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野 善啓

www.house4kou.com

A社の住宅営業マンは平面図を使い提案、私はあるアイテムを使い提案

【家づくりの秘密】模型を使った提案の力

今回は、私がなぜ普通の住宅営業とは違い、お客様の理想もしくはそれ以上の家づくりを提案でき、多くのお客様から評価をいただいているか、その秘密を公開します。

まず始めに、掲載している模型は、私が勤務しているモデルハウスです。

秘密のアイテム

私の秘密のアイテムは「模型」です。

実際に住宅をご検討された方はご存知かもしれませんが、一般的な住宅営業マンは平面図・立面図・内観パース・外観パースといった平面上での提案が多いかと思います。住宅の提案を受けたことがない方には想像がつきにくいかもしれませんが、これが現実です。

なぜ模型が少ないのか？

住宅メーカーが模型を作って提案することはほとんどありません。その理由は、時間とコストがかかるからです。多くの住宅メーカーや営業は、経費をかけずに契約を獲得することに重きを置いているため、模型の重要性を理解していないのかもしれません。

模型を使うことで得られるメリット

若い頃の私も、会社に決められたルールの中でお客様に提案しており、それに満足していました。模型を作らなくても契約をいただけたからです。しかし、本当に満足する家を建てるためには、お客様のイメージと実際の家の間に相違がないことが重要です。

私は、お客様の考えていることを模型というアイテムで立体にし、お客様と共に家ができていく過程を楽しめる提案をしています。打ち合わせをしながら模型が完成し、その後理想もしくはそれ以上の家が完成する感動を届けることが私の使命です。

今後の住宅提案の在り方

現在、建築資材や人件費の高騰により、住宅の坪単価も上がっています。このような時代だからこそ、より満足度が高く、より永く住める家づくりの提案が求められています。皆様が理想の家づくりを実現できるよう、私の経験が少しでも役立てれば幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　岡本 博次

家づくり四皇

土地購入 【越境がある場合の注意点を解説】

【越境がある場合の土地購入のポイント】

こんにちは。日々暑くなってきましたが、いかがお過ごしでしょうか？今回は、タイトルにある「越境がある場合の土地の取引」について詳しく解説いたします。購入する敷地に隣地からの越境物があるケースはよくあります。この記事では、具体的な対応方法と注意点について説明します。

越境物がある場合の対応方法

越境物がある場合、売主側の対応は主に以下の3つです。

1. 隣地の所有者と話し合い、越境を解消する

2. 隣地の所有者との覚書で対応

3. 何もしない

1. 越境の解消

一番スッキリする方法ですが、お互いに生活している中で、これは難しいこともあります。民法も改正され、枝などの植物系は比較的簡単に解消できますが、屋根や外壁の越境は簡単にはいきません。

2. 覚書での対応

この方法が最も一般的です。覚書を取り交わすことで、買主、隣地所有者双方にメリットがあります。これが最善の対応法と言えるでしょう。

3. 何もしない場合

この場合、買主に2つのデメリットがあります。

デメリットとその影響

1. 建築面積の制限

越境部分を建築の敷地として算入できないため、予定していた建物が建てられない可能性があります。例えば、100㎡の土地に対して10㎡の越境がある場合、90㎡で計画する必要があります。

2. 金融機関からの融資が難しい

最近では、金融機関が越境物のある土地に対して融資を厳しく審査しています。解消や覚書での対応がない場合、融資不可になることが多いです。

契約時の注意点

契約時に越境に関する記載があり、対応についても記載がない場合、買主は利用する金融機関に事前に確認する必要があります。覚書か解消での対応が記載されている場合は、その対応ができなかった場合の取り扱いも契約書に記載されるべきです。

越境測定の必要性

越境があるかどうか微妙な場合、越境を測定する必要があります。これには「確定測量」あるいは「確定測量に近い作業」が必要となり、測量士に依頼することになります。費用もかかるため、売主と買主でしっかり話し合うことが重要です。

結論

越境問題がクリアできて、お引渡しが問題なく完了すれば、買主様も近隣の方々も安心して住むことができる良い土地になります。今後も、ネットや雑誌、無料相談所では教えてくれない役立つ情報を発信していきますので、楽しみにしていただけたら嬉しいです。

                                                                                                                                               伊藤 英浩

家づくり四皇

【港区40年ビンテージマンション SOHOとしてリノベーション！】

今回は、港区に佇む築40年のビンテージマンションのリノベーション計画についてのお話です。お施主様は50代の男性で、このマンションをSOHO（スモールオフィスホームオフィス）として生まれ変わらせたいという願いから、このプロジェクトが始まりました。

プロジェクトの背景と目標

築40年のビンテージマンションは、元々3LDKの間取りでした。これを30畳ほどのリビングを持つ1LDKの広々とした空間にリノベーションする計画です。解体し、スケルトン状態から始めたこの工事では、シンプルでありながらも細部にこだわりを持たせることで、高級感を演出することが目指されました。

デザインと特徴

壁面と高さの統一

壁面は白一色にし、凸凹を徹底して排除しました。窓枠、本棚、棚の高さを190cmに統一することで、すがすがしさと開放感を演出しています。天井は最低限の照明設備にして、清潔感と明るいイメージを強調しました。

窓とカーテン

8ｍにも及ぶ横に長い窓にはカーテンを施し、シンプルな空間に柔らかな印象を加えています。

高級感の演出

ホームオフィスとして使うこの空間には、富裕層の方々が来社されることが多いため、シンプルな空間だけにディテールに気を配り、高級感を演出しました。お施主様は長らく海外での生活をされていたこともあり、隣室の寝室には在来工法によるワンルームのユニットバスを採用しています。

資産価値の向上

築古のマンションでありながら、このリノベーションにより資産価値を大幅に上げることに成功しました。この事例は斬新なアプローチが評価され、雑誌PENのホームオフィス特集にて掲載されました。

結論

このリノベーション事例は、ご自宅や店舗、ビルなどのリノベーション（リフォーム）に興味を持っていただける方のお手伝いができる日を楽しみにしています。今後もお役に立てる情報を発信していきたいと思います。

特別なお知らせ

今回も私のコラムを読んでいただき、ありがとうございました。感謝の気持ちを込めて、本コラムを読んでいただいた中から先着1組様限定でリノベーションもしくはリフォームについての相談を無料でお受けいたします。ご興味のある方は、「家づくり四皇 お問い合わせ」に「2024年06月11日 コラム限定相談」と記載してメッセージをお送りください。

                                                                                                                                                                                                                                                                                                         天野 善啓

家づくり四皇

Login • Instagram

x.com

家づくり 四皇

【ネット検索しても出てこないシリーズ！PART3】不動産売却の裏側教えます！

査定の裏側教えます！自宅を高く売りたい方へ

こんにちは。3月、4月の不動産市況は成約も多く、価格も場所によりますが落ち着いてきて、売る側も買う側も良い状況だったのではないでしょうか。しかし、これからも建築費用の高騰が続く見込みで、不安材料が残ります。今回は、不動産売却の裏側に少し触れたいと思います。

高額な査定に注意

自宅を高く売りたいと考え、高額な査定を出した不動産会社に頼もうと思っている方、ちょっと待ってください。査定には大きな勘違いがあるかもしれません。

いろんな業者の査定結果で選ぶことの誤解

まず、よくある話として「いろんな業者に査定してもらって、一番高く出しているところに依頼しようかな」というものがあります。これは、車の売却に当てはめて考える方が多いかと思いますが、不動産の場合は事情が異なります。

査定基準の一貫性

不動産の査定には大きく2つの方式があります。そのどちらかを使うことになりますが、データ収集から計算するわけではありません。査定サービスを運営しているサイトを利用し、物件情報を入力して査定レポートを出力します。これが基準の査定書となります。この金額は、基本的にどなたが作業しても入力情報に間違いがなければほぼ変わりません。

市場の分析と評価

ここからは、市場の分析力、土地の特性による評価、そして担当者の意向によって適宜評価を増減し価格を調整します。この差が査定金額の違いとなります。

高額査定のリスク

高い評価が悪いわけではありませんが、査定金額に対しての根拠の説明が腹落ちしないけれど高いから任せるという選び方は危険です。高値の査定が出た時こそ、じっくり査定内容について打ち合わせをしてください。

大手不動産会社の自社サイトの誤解

次に「大手は自社のサイトがあるから掲載してもらうと早く売れそうだから魅力的だ」という話もよく聞きます。しかし、不動産会社の自社サイトで成約する購入者の数はごくわずかです。

自社サイトの実態

大手の不動産会社の自社サイトを使って購入された方は、実際にはほとんどいません。成約に占める自社サイト利用のパーセンテージはかなり低いです。「取引が安心」という点で大手を選ぶことは有効ですが、このポイントはあまり関係ありません。

結論

以上、今回は売る側の目線で不動産売却の裏側について書いてみました。高額な査定に飛びつく前に、必ず査定内容をしっかり確認することが重要です。また、大手の自社サイトの効果についても誤解しないようにしましょう。

家づくり四皇　伊藤 英浩

家づくり四皇

創業50年の古い倉庫を誰もが羨むクリエイティブな空間へ蘇らせる！

今回は、インテリアデザイナーとして以前設計したオフィスデザインについてお話ししたいと思います。このプロジェクトは、創業50年の印刷会社の古い倉庫を、印刷会社のクリエイティブ部門のオフィス空間として生まれ変わらせたエピソードです。

プロジェクトの背景と目標

450㎡という大きな空間をどのようにして、コストをかけずに機能とデザインを融合させたオフィスに生まれ変わらせるかが課題でした。特に設計業務とコスト管理は切っても切り離せない仕事であり、神経を使いました。

外観と内装の融合

このオフィスは一階に位置し、外壁は古びたまま利用しました。しかし、大きな窓からは外観の古びたイメージと、インテリアのシンプルでモダンなイメージが重なり、見る人に新鮮な感覚を与えました。ここで働く方や来社される方がクリエイティブなイメージを持つことで、より良い仕事が生まれることを望みました。

天井材の再利用

このプロジェクトの最大の特徴は天井にあります。天井材には、印刷で使用された後のPS版という薄いアルミニウム材を再利用しました。ある日、建物の裏側を歩いていると、偶然にも使用済みのPS版がゴミ捨て場に捨てられているのを見つけ、これを内装材として再利用できないかと考えました。そこで、大量に廃棄される予定のPS版を集め、内装材として既存天井に貼って使うことにしました。

コスト削減と新しいデザインの融合

大きな面積を占める既存天井を利用することにより、コストを大幅に削減できました。このプロジェクトを通して、その場所にある利用できるものをなるべく再利用し、古いものと新しい素材の融合から新鮮なデザインが生まれることを学びました。

環境への配慮と応用

この考え方はオフィスだけでなく、住宅や店舗にも応用可能です。デザイナーとしては難しいテクニックですが、環境にも良い影響を与えるこのテクニックを積極的に取り入れています。特に住宅やマンションのリノベーションには、非常に有効だと考えています。

結論

これから住宅やオフィスのリノベーション（リフォーム）の検討を予定している皆様のお役に立てるように、次回もまた私の経験談をお伝えさせて頂きます。それでは、また次回をお楽しみに。

                                                                                                                                                                    天野 善啓

【建築中のオーナーT様からのご紹介】他社と営業力ではなく提案力で勝負しました

今回は、建築中のオーナーT様からご紹介いただいたお客様の家づくりについてのお話です。ご紹介いただいたお客様に補助金や間取り、仕様など最大限のメリットが出る家づくりをご提案しました。これは、2024年1月に建築中のT様からご紹介いただいたお客様の家づくりを担当した時のエピソードです。

プロジェクトの背景と目標

2月に建物の完成を控えていたオーナーT様から、Y様（30代ご夫婦＋お子様1人）を紹介していただきました。元々、T様は私の提案を非常に気に入っていただき、ご契約いただいたお客様でした。T様は会社の後輩でもあるY様に、いつも私と進行している家づくりのお話をしていたそうです。

Y様は自宅の建替えを考えており、計画する際はT様を通して私を紹介してほしいと思っていたようです。最初にお会いしてから約2か月で、Y様にもご契約いただくことができました。しかし、Y様は3社でプラン・見積もりの依頼をしていたとのことです。

補助金の最大限活用

現在、東京都で家を建てる際には様々な補助金があります。その全てを活用して家を計画する人が増えています。私の補助金を最大限に活用した提案がY様に気に入っていただけ、成約に至りました。

提案力で勝負

競合が3社いる中で、なぜ私を選んでいただけたのか。それは、他社の営業マンが建替えということもあり、Y様の頭の中にある現在のご自宅の間取りをそのまま提案していたからです。私たちはデザイナーと話し合い、プライバシーを守りながら多くの光を取り入れる全く新しい提案を行いました。この提案がY様に強いインパクトを与えたと感じています。

柔軟な家づくりのすすめ

家を建てる際には、柔軟な頭で将来の生活や今までの生活を考えて家づくりをすることをお勧めします。これから家づくりを計画している方や、現在家づくりを進めている方々の参考になれば幸いです。

結論

少しでもこれから家づくりを計画する人、現在家づくりの計画中の方、住宅会社と家づくりをされている皆様のお役に立てるよう、次回もまた私の経験談をお伝えさせていただきます。それでは、また次回をお楽しみに。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　岡本 博次

www.house4kou.com

【地震に強い家を建築する方法！それは・・・】 今の時代、耐震性の高い家を提案するのは普通

地震に強い家を建てるための基本

地震に強い家を建築する方法。それは、どのような土地に建築するかが一番大事です。今の時代、住宅メーカーが耐震性の高い家を提案するのは普通ですが、それだけでは十分ではありません。

お客様の事例：マンションから戸建てへ

今回のお客様は埼玉県戸田市のマンションにお住いで、二人目のお子さんが生まれたため、マンションを売却し戸建てを検討し始めたご家族のお話です。私は、マンション売却の手順や良い土地の選び方、各住宅メーカーの違いについて初回の打ち合わせで詳しく説明しました。

耐震性と土地の選び方

私自身、工学部建築学科日本建築史研究室に所属していたこともあり、日本の寺社仏閣が過去の地震で大きな被害を受けていない理由についてお話しました。その理由の一つとして、寺社仏閣が標高の高い、小高い場所に建っていることが挙げられます。清水寺や銀閣寺も坂道を昇った先にあります。

多くの住宅メーカーは耐震性の高い建物を建築しますが、地盤が弱い地域では地盤補強が必要です。しかし、補強をしても液状化した場合、住まいが傾く可能性があります。地理的な要因、利便性、予算などすべてが重要です。

お客様との計画進行

今回のお客様は私の話を理解し、計画を進めることになりました。ある日、メールで駅から近い土地の情報を知らせてくれ、その土地の現地調査に向かいました。その土地はお寺の隣で、南側には墓地がありました。この土地が建築地として最高である理由は、将来的にも日当たりが確保できることです。

最適な提案と結果

平屋の計画では日当たりが気になりますが、南側が墓地のため将来にわたって確保できます。間取りと外構を工夫することで、お墓が気にならない提案をしました。間取りと予算を確認し、その土地を購入して平屋中庭付きの建物で進めることになりました。

現在も家族4人で暮らしており、家の中にいると墓地が全く気にならず、とても静かで明るい住まいを快適に過ごしています。墓地が近くにあると、周辺相場よりも金額的にお得になります。

地盤とコストパフォーマンスの観点から

私は地盤の観点やコストパフォーマンスの点で、このような土地をお勧めします。また、水害の被害も少ないと考えられます。「安心・安全」が一番大事です。

次回もまた私の経験談をお伝えさせて頂きますので、是非お楽しみに。

清水 宏

各SNSのフォローをお願いします。

【ネットで検索しても出てこないシリーズ！ PART2】 一体土地の購入にいくら必要？ 土地購入の

土地購入の際の疑問

土地の購入をご検討の際に、まず説明を聞きたいと申し出がある項目は下記の2点が多いです。

1. スケジュール
2. 必要な費用

スケジュールに関しては過去のブログで多少触れていますので、今回は必要な費用について述べます。これから土地のお取引を迎える皆様の参考になればと思います。

土地の売買代金以外にかかる費用

土地の売買代金以外にかかる費用としては、下記の4項目があります。

1. 税金の清算
2. 各種分担金の清算
3. 登記料
4. 手数料

今回は税金の清算と各種分担金の清算について取り上げます。登記料と手数料に関しては次回に説明します。

税金の清算

税金の清算には、固定資産税や都市計画税といった不動産を所有することによってかかる税金の清算があります。この税金は「1月1日の所有者」に納税の義務があります。

今年2024年中に取引する土地の売買ですと、売主が2024年分の1年間の税金を支払うことになります。しかし、買主に売り渡した日以降の税金を手放した売主に負担させるのは適切ではありません。

一般的には、固定資産税等は引渡し日以降の日数分を引渡し時に清算します。例として、1年分の税金が10万円、引渡しが4月20日と仮定すると、以下の計算になります：

10万円 ×（2024年4月20日～2024年12月31日の日数＝256日）÷366日（うるう年）＝約69,945円

この金額を土地の引き渡し時に買主が売主に支払うことになります。

注意点

1. 日数の起算日
2. • 関東では1月1日、関西方面では4月1日を起算日とする場合があります。事前に重要事項説明書、契約書でチェックするのが良いです。
3. 取引物件の状態
   • 1月1日時点で古屋があったかどうかで固定資産税が大きく変わります。更地の場合、税金は約6倍です。取引前にチェックすべきポイントです。

固定資産税の評価が低い場合は、清算ナシとしてくださる売主もいます。また、不動産所得税も土地購入後に家を建てる場合、負担がないケースが多いです。支払い請求書が送付された場合は、担当窓口に「家をこれから建てます」と伝えることで負担を免れることができます。

各種分担金の清算

主に「水道加入金」が該当します。分譲地を購入する場合、水道メーターが設置されているケースでは、売主が水道メーター設置のための権利金を市に支払っています。

実際に水道を使う買主のために立て替えていると考え、引渡し時に加入金を清算します。売主によっては売買代金に含まれていると考える方もいるので、事前に確認が必要です。

下水道の受益者負担金

下水道に関しても「受益者負担金」があります。水道と似た考え方で、こちらも事前に確認すべき項目です。

結論

今回は土地代金以外に必要な費用2項目について書きました。ご参考いただければ幸いです。各SNSフォローもお願い致します。ご覧いただきありがとうございました。

それではまた次回に。

伊藤 英浩