いつもこのブログをご覧いただきありがとうございます。。
この度、弊社サイトを2015年7月3日付でリニューアルいたしました。
また、ブログを本アメブロより弊社サイト内へ移転しております。
【新ブログ】http://hocs.jp/blog/
基本的にブログの更新は新ブログにて行う予定です。
今後ともよろしくお願いいたします。
2015・6・30
住宅の間取りを検討するときに、隣家の窓の位置を確認しておくことは言うまでもありませんが、その他にも注意しなければいけないことたくさんあります。
よくある隣家とのトラブル例では
・外置きのゴミ箱の設置場所
・ガス給湯器の設置場所・向き
・エコキュートの設置場所・向き
・台所の換気扇の設置場所・向き
・トイレの換気扇の設置場所・向き
・玄関の開き勝手
・屋根の高さ・傾斜方向
・水道・電気・ガスメーターの位置
・プロパンボンベの設置場所・向き
等々です。
他にもたくさんありますが、このところ気になるのは、ガス給湯器の設置場所です。
最新のガス給湯器は、排気熱が火傷をしない程度にまで下げられていますが、冷風というわけでもありませんし、それなりに音も発生します。家人（使用者）は、普段は目にしないところに設置されることが多いので、ほとんど気になりませんが、隣家の窓前などに設置されると、隣人には大変迷惑です。
一般の方がここまで気を遣うのは難しいことなので、本来は設計者が気を利かせなければならないことだと思いますが、とんでもないところに設置されている事例を、何故か最近よく見かけます。
住宅の取得費の低下に伴い、敷地面積が少なくなる傾向で隣家のとの距離が取りづらく、制約が増えるのは仕方ありませんが、少しの気遣いで入居後の近隣関係を良好に保てることになるので、設計者は細心の注意を払ってプランニングしていただきたいです。
設計士がプロたる所以はウケを狙うのではなく、知識と経験で顧客が期待する以上の成果を上げることではないでしょうか。
◆三河総合住宅展2015のお知らせ
・日時 ７月４日（土）・５日（日） 10；00～16：00
・場所 岡崎中央総合公園内体育館
・主催 中日新聞社
http://www.chunichi-adnet.co.jp/mikawasougou/
【内容】
三河エリア最大級の住宅展示会において
「はじめての家づくり相談」コーナーの担当を弊社がいたします。
家づくりへの不安や疑問のある方は、お気軽にお立ち寄りください。
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株式会社ハウジングコンサルティングファーム
〒444-0059 愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１
GoonFactory 102
ＴＥＬ（0564）26－0222 ＦＡＸ（0564）26－0220
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2015・6・28
現在の低迷する住宅産業の需要喚起策として、税制優遇や補助制度がありますが、弊社の地元である岡崎市では「おかざき建設券」という助成金制度が期間限定で実施されています。
詳細は、
http://okazaki-premium.com/kensetsu_gaiyou.html
一言でいえば、５０万円分の「おかざき建設券」を購入すれば、５５万円の支払いに充てられるということです。実に簡単に５万円もお得になるのですからありがたい話です。
おかざき建設券を利用できる業者が、岡崎商工会議所の会員企業に限定されるのが難点ですが、対象でないハウスメーカーで建築をされる方であっても、一部の工事を対象企業に発注するなど、工夫次第で利用することも可能です。
５万円あれば、諦めていたアレもコレも買えるかもしれませんね。
◆三河総合住宅展2015のお知らせ
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2015・6・26
昨日は浜松市で母親と娘が住むための、新築住宅の引き渡しに立会いました。全体的にとても良い仕上がりで、気持ちの良い引き渡しとなりました。
ただ、残念な個所が一点、建築工事には問題がなかったのですが、お施主様が自身の知り合いの電気工事会社に、エアコンの取り付けを依頼し、新品のエアコンを取り付けてもらったのですが、そこで問題が発生していました。
おそらく知り合いということもあり、エアコン業者もはりきっていつも以上に丁寧な工事を心掛けたのでしょう。外壁を伝うエアコンの配管を隠すカバーも綺麗に仕上げて取り付けてありました。そこまではよかったのですが、問題は配管カバーを取り付けた場所にありました。
見た目をよくするために取り付けたカバーの一部が、外壁の通気をふさぐ格好になってしまっていました。その住宅は外壁通気工法を用いて建てられており、外壁の通期は建物性能に大きく影響を与える設計になっています。その肝心な部分を塞いでしまっていたのです。
外壁通気工法についてはコチラwww.jhf.go.jp/files/300114320.pdf
実はこのようなトラブルは、最近の現場ではよく起きているようです。例えば施主自身がネットで安く商品を購入し、建築業者でない、別の取り付け業者が工事を行ない、その取り付け業者が本来必要な性能を台無しにするような加工をしてしまい、結局はあとから手直しのために余計な費用を発生することです。
最近は建築業者に頼むより、施主が自分で手配（施主施工とか施主支給などと呼ばれます）したほうが安価になる工事あったりするので、やむなく建築業者も受け入れるのですが、問題が発生した場合、その責任は当然に施主が負わなければなりません。安易な発想で建築現場に設計内容をよく理解していない他者を入れるとかえって高くつくことあります。
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2015・6・25
「ウッドデッキの塗装がすぐに剥げました、施工不良だと思うのですが・・・。」
一年ほど前に弊社のセミナーを聴講いただいたという方から電話で相談をいただきました。その後にハウスメーカーで注文住宅を建て、春からお住まいだそうですが、いろいろと気に入らないそうです。
突然の電話での相談でしたので、ほとんど要領を得なかったのですが、とにかく不満がいっぱいあるのは伝わってきました。ただし、冒頭のウッドデッキの塗装についても、材料が悪いのか、施工が悪いのか、そもそも初めからそのような仕様なのか、基準が分からないので返答のしようがありませんでした。
兎に角、気に入らないことがあるのでしたら解決に導かなければなりませんが、この手の問題の発端は、契約時の説明不足から始まっていることが多いので特に厄介です。
問題のきっかけは、施主に過度な期待を抱かせる、営業担当者のいい加減な説明だったり、施主からの曖昧な要望の伝え方だったりします。双方ともに「伝えたつもり。」になっているので「相手が悪い。」と思い、どちらも感情的になってくるので、本来なら問題にならなかったはずの事が大きな問題に発展することもあります。
問題にならないようにするには、契約する前にできるだけ詳細な点も明確にしておくべきなのですが、契約を急がせる営業マンは、「そういう細かいことは契約後の打ち合わせで・・・。」や「工事が始まりましたら現場で打合せを…。」といった言葉で後回しにしようとします。施主の方も契約直前のタイミングになってくると気分も高揚してきますので、なんとなく流されてしまうことが多いようです。
後悔のない住まいづくりをしたいのでしたら、相手（建築会社）の都合に合わせることなく、自分が求める性能やデザインをしつこいぐらいに重ねて要望を伝え、納得してから契約するしかありません。曖昧なまま契約すると、思わぬ追加工事費の請求を受けることになるでしょう。
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2015・6・22
私の自宅のすぐ近くで、以前は娯楽施設だった場所が閉店された後、区画分けされ、分譲地として販売中です。まだほとんどが売れ残っているようですが、最近になって一部の区画で建築が始まりました。
現在は、大手のハウメーカーが建築中で、上棟が終わったところです。あまりに近所なので具体的には書けませんが、着工から現在に至るまでを見ていると、大手ハウスメーカーの割にはいろいろと残念なことが多いです。
特に残念なのは、現場の作業員のマナーです。建物の品質には直接は影響がないかもしれませんが、完成後に施主がその家に住み続けることを考えると、施工中の近隣住民とのトラブルは極力避けなければいけません。
一軒の家を建てるのですから、ある程度の騒音や振動などは仕方のないことで、「お互い様」の意識であれば苦にはなりません。されど、現場作業員のマナーは別問題です、不法駐車や非常識な時間帯の作業、不用意に隣家を覗き込むなどの行為は大いに不愉快です。
これらの問題は建築途中には施主には伝わらず、完成後に近隣住民から嫌味のような形で伝わることが多く、新居で気持ちよくスタートしたかった施主に対し、冷水を浴びせるようなものです。
施主は入居後に建築会社のマナーに起因するトラブルなどが起こることはもちろん想定してはいません。建築会社は施主の期待以上の品質を届ける気概をもっていただきたいですね。
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2015・6・20
大抵のお客様から聞かれる言葉、
「結局、収納ってどれくらいあれば足りますか？」
筆者が現役の住宅営業マンだったころは、「床面積の10％くらいでいいのではないですか。」とお答えしていました。でも実際に必要な収納量は、それぞれの家庭によって千差万別、他人と比較しても答えは出ません。
では、自分に聞けば答えが出るかというとそうでもない。自分に適した収納面積を決めるのはとても厄介なことです。近頃は「床面積の3割ぐらいが理想です。」という人もいるそうですが、30坪の住宅だと9坪（18畳）程度を収納に充てるという事になりますので、とても現実的とは思えません。
苦肉の策として、細かく仕切った棚をつけたり、床下や屋根裏に収納を設けたりして、収納の為に設備を増やしたりするのですが、多くの場合、引っ越しの時に物を入れ、そのまま何年間も放置され、あげくは忘れ去られていきます。
たくさんあれば良いことは誰でもわかりますが、例えば、床面積30坪・建築費2100万円の住宅で、30％といえば9坪で700万円です、これだけの金額を収納の機能だけに充てるのは、とても合理的とはいえません。このように金銭（収納コスト）に換算すると、物をかたずけられない人は冷静になれるかもしれません。
これから住まいづくりをされる方に、現在の住まいの不満をお聞きすると多くの方が「収納スペースが少ない！」と口をそろえたように答えられますし、住まいを建てた方に聞いても「もっと収納スペースを増やせばよかった。」と後悔されています。ということは収納スペースはどれだけあっても少なく感じられるのかもしれませんね。
筆者はとても片付け上手とは口が裂けても言えませんが、私の母親は見事な片付け上手でした。決して豊かとはいえない生活でしたから、物がなかっただけかもしれませんが、思い返せば知恵と工夫のやりくりの見本をみせてくれていたのかもしれません。
◆出張セミナーのお知らせ
・日 時 ６月２１日(日)１１：００～１１：４５
１４：３０～１５：１５
・場 所 とよたハウジングガーデン セミナールーム
豊田市秋葉町4丁目75
・その他 参加費無料
・主 催 とよたハウジングセンター
TEL ０５６５－３７－７５８８
http://toyota.nha.or.jp/event/2015/06/21/019402.html
【セミナー内容】
タイトル：知らなきゃソン！住まいの給付金と省エネポイント
住まいの給付金と省エネポイントの概要と注意点について解説します
http://toyota.nha.or.jp/event/2015/06/21/019402.html
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2015・6・18
先日、住宅支援機構が、「2014年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第3回）」の結果を発表しました。
http://www.jhf.go.jp/files/300241928.pdf
前回の発表と比べると、概ね大きな変化はありませんが、2年前の発表と比べてみると少し変化が見られます。
金利タイプの利用状況が、2年前は変動金利と固定金利（固定期間選択型を含む）とで5：5くらいの割合でしたが、今回の調査では変動金利が割合を下げ4:6くらいの割合へと変化しました。
調査の対象期間が今年の2月までなので「史上最低金利」と呼ばれていた期間なのですが、既に住宅ローンの利用者は固定金利の住宅ローンへとシフトしはじめている様子です。
ただし、「今後1年間の住宅ローン金利見通し」のアンケート結果では、「現状よりも上昇する」と答えた人の割合は、前回の調査とほとんど変化はないので、心理面の変化がそのまま表れているようにも見えません。
今後の金利の変動は“神のみぞ知る”ですが、マクロの視点で見るとそろそろ【転換点】が近づいているサインなのかもしれません。
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2015・6・15
「不動産屋さんが持っている土地だと思ったら、まったく他人の土地だった。」昨日、相談に見えた客様が残念そうに言ってみえました。お客様の早とちりの面もありますが、悪質な不動産業者が用いる集客の方法に釣られたようです。
不動産の物件をインターネットやチラシなどで探すとき、通常は物件の資料の片隅に【取引態様】と記載されているのを見かけることでしょう。売買の場合、そこには「売主」「代理」「媒介（または仲介）」のいずれかが記載され、その情報を発信している不動産業者の立場を表しています。
それぞれの意味は、
売主＝その物件を販売している業者が所有している。
仲介手数料は不要
代理＝売主と同様の権利を有している。
原則、手数料は必要
媒介＝売主と買主の間を取り持つ立場、単なる仲立ち。
手数料は、ほとんどの場合で必要
となり、取引態様（立場）の違いによって交渉の方法や仲介手数料の必要の有無などがまったく変わることになります。
このように取引態様の表示はとても大切な事なので、宅地建物取引業法でも広告をするときには、明確に明示をすることが義務付けられています。ところがこの表示を故意にしない業者もあります、つまり広告の段階からお客様を騙そうとしているようなものです。
ルールにのった正しい広告ができることは、良い不動産業者の選び方のコツのひとつです。しかし、この程度の表示もできず、平気で法律違反をするような程度の低い不動産業者は、ふるいにかける価値もありません。
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2015・6・12
私は見逃してしまったので、こちらで視聴したのですが、http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/feature/post_90647/
先般、テレビ東京のワールドビジネスサテライトで紹介されていた「不動産業者の暗部 物件囲い込み」。弊社に相談に見えたお客様もご覧になっていたようで、「やっぱり不動産屋は悪い奴だ。」とおかんむりでした。
この悪習慣“物件囲い込み”は今始まったばかりではなく、何十年も続けられている業界の常識です。性質（たち）が悪いのは、業界全体で黙認どころか推奨するような雰囲気まであり、囲い込みできるのはその業者の努力の結晶だ、と称賛するものまでいる始末です。
放送では売主の不利益を強調していましたが、買主側にも大きな不利益が存在します。本来は得られるはずだった物件の情報が、囲い込まれているために自分のところまで届かない、届かないから手にできるはずもない。つまり不動産業者の儲けの都合で買主も蔑ろにされているという事です。
そんな自分の儲けを最優先するような業者から、高額な不動産を購入したいと思うお客様は多くはないでしょう。それなのに相手が知らないのをいいことに、「これはウチだけが持っている秘密の情報です。」などといって嘘の差別化をするのですから、ほとんど詐欺のようなものです。
不動産の売却を不動産業者に依頼するときは、①専属専任媒介契約 ②専任媒介契約 ③一般媒介契約のなかから一つを選んで依頼をすることになります。①と②は依頼した不動産業者以外に任せることができない契約なのですが、不動産業者は「①（または②）の契約にしてもらえれば、たくさん広告費をかけて早く、高額に売却できますよ。」と誘い文句をかけます。対して③は複数の業者に依頼することができます、その場合は「ほかの業者が入ってくるとお客様の対応が大変ですし、私どもが責任をもって対応するので是非①または②にしてください。」と拝み倒そうとします。ここで情にほだされてしまうと不動産業者の思うつぼになって“囲い込み”が始まってしまうのです。
解決方法は簡単です、これから不動産を売却する方は迷わず③の一般媒介契約を選択してください。これで囲い込みの悪夢から解放され、さらには不動産業者の競争原理が働くのでより速く売却することができるかもしれません。
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