良い不動産業者の選び方

2015・6・8

「この近くでは、どこの不動産屋さんが良心的ですか？」先日のお客様から頂いた質問です。

　こういった質問をいただくこと自体が、不動産業界の程度の低さがわかり、業界の一員として情けなくなります。ネットで【不動産業者の選び方】と検索しても、業者番号が多いほうが良いとか、物件が豊富にある不動産屋が良いなど、ありきたりの事（ほとんどウソですが）や、特定の不動産業者へ誘導するページしか見当たりません。

　「絶対にこれだ！」という決まりがないので、断定的な判断ができないのでしょう。身もふたもありませんが、業界自体が古い体質と悪習慣にまみれているので、手におえないのが実態です。

　御気の毒ですが、それでもお客様は、そんな会社とつきあわないと住まいを手にできません。もちろん全ての不動産業者が悪質というわけではないので、まったく見分けない方法が無いわけではありません。

　以下は東京都都市整備局がホームページで示している【良い業者の選び方】です。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490p06-07.htm

全部を理解するのはハードルが高いと思いますが、なかでも

○取引主任者、従業員……出入りが激しい業者は注意が必要です。 従業者名簿の従業者証明書番号の頭部４桁はその業者での勤務開始年月（西暦）を示します。

　これは誰でも出来ますし、参考になる方法だと思います。不動産屋に行ったら、従業者証明書の提示を求めましょう。番号の初めの4ケタが例えば1504だったら、今年入ったばかりの新人ということです。そもそも従業者証明書の提示を求められただけで、「このお客さんはただ者ではないな？」と注意してくるので、なめてかかってくるようなまねはしないでしょう。

出張セミナーのお知らせ

・日　時　　６月２１日(日)１１：００～１１：４５

　　　　　　　　　　　　　　１４：００～１５：１５

・場　所　　とよたハウジングガーデン　セミナールーム

　　　　　　　　　豊田市秋葉町4丁目75

・その他　　参加費無料

・主　催　　とよたハウジングセンター

　　　　　　　　　TEL　０５６５－３７－７５８８

 http://toyota.nha.or.jp/event/2015/06/21/019402.html

【セミナー内容】

タイトル：知らなきゃソン！住まいの給付金と省エネポイント

住まいの給付金と省エネポイントの概要と注意点について解説します

http://toyota.nha.or.jp/event/2015/06/21/019402.html

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株式会社ハウジングコンサルティングファーム

http://hocs.jp

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

GoonFactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

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ハウスメーカー営業マンへ、後腐れの無い断り方。

2015・6・5

　突然、知らない方から弊社に電話をいただきました、

http://ameblo.jp/hocs/entry-11491654074.html

このブログを見て、その通りに住宅営業マンに断りを入れたところ、相手も納得して諦めてくれたとのこと、そうとうお悩みのようでした。

　1社に絞らず商談をしていたわけですから、必ずどこかは断らなければいけないのですが、商談中は楽しい話に夢中になって、そのことは考えていません。盛り上がったピークの時に相手を突き落すような行為に感じるでしょうから、商談慣れしていない人には辛いことでしょうね。

　このところの住宅産業は低迷していますので、住宅営業マンも必死です。特に歩合の割合が高い会社に勤めている営業マンは、自分の生活もかかっているでしょうから、なりふり構わず結果を求めます、それが強引な営業活動へつながります。

　住宅のような高額商品を、交渉経験もなく、購入する商品の知識も持ち合わせていない人は、相手（営業マン）の誠意にすがるしかないのですが、これまで散々と利用してきたのにポイ捨てするような行為は、自分の気持ちも傷つけることでしょう。

　一度このような経験をすると、住宅取得に対して腰が引けてしまい、行動を起こそうとしても足が重くなってしまいます。もし、二度と同じ過ちを犯したくないと思っていらっしゃるのなら、今度は事前準備（資金計画・要望・タイミング）をしっかりとまとめてから取りかかるようにしてくださいね。どうしても不安ならば弊社を使ってください。

 営業マンの心に響く断り方のコツ
①嘘はつかない
　てきとうな嘘はすぐにばれて余計に気まずくなります。
②感謝の気持ちを伝える
　感謝されて反論できる人はいない。
③具体的な理由を伝える
　「時間をとれない。」など物理的に否定されると、今後は入り込む余地がないことを察してくれる。

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物件探しの前に行うこと。

2015・6・1

　住まい探しの情報収集は、Weｂサービスの発達により、以前に比べると格段に便利になりました。公的なデータベースや民間の情報発信サービスにより、一般の方と住宅関連業者との間での情報収集能力は、差がほとんど無くなったと言えるかもしれません。

　こうなると、既存の不動産業者のうたい文句である、

「豊富な物件情報！」

「物件情報〇〇〇〇件！」

などの物件情報の量だけを競う不動産業者は、存在意義が無くなったという事でしょう。

　これまでの不動産業者は、物件情報をネットに掲載し、問い合わせをしてきた客に来店を促す、来店してきた客にしつこい営業をかけて購入させる、というパターンでしたが、ほとんどの物件情報を客と業者が共有する時代になった今、住まいを探す人はこれまでとは違う行動をするべきです。

　それは、通常はネットや店舗などでは公開されない、より精緻な情報提供をできたり、普通の購入者では気づかないネガティブな情報を提供できたり、不要な物の購入を斡旋しないなど、購入者の立場を一番に考えるパートナー（不動産業者などの住宅関連業者）をさがすことです。

　けっきょく昔から言われている、「信頼できる人に頼む。」という事に尽きるのでしょう、そこに時間と経費を投入することが失敗しない住まいさがしのスタートです。

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愛知県の小中学校の耐震性は大丈夫？

2015・5・30

「これから建てる自分の家の耐震性能は満足できるが、子供が通う学校の耐震性能は大丈夫でしょうか？」こんな質問をいただきました。

　これまで、自分が住む住宅の耐震性能にばかり気を取られてきたが、子供は昼間は学校に居る、それを考えると近くにいてやれない分、学校の耐震性能が気になってきたとのこと、初めての質問でしたので、私も興味が出て調べてみることにしました。

　文部科学省にて

【公立学校施設の耐震改修状況調査の結果について】

http://www.mext.go.jp/b_menu/houdou/26/06/__icsFiles/afieldfile/2014/06/02/1348162_02.pdf

このような公表資料を見つけました。

愛知県はＰ49の辺りから記載されていますが、ほぼ100％でなんと全国1位の耐震化率とのこと。

　とりあえず愛知県の小中学校であれば問題はなさそうです。でもこのデータ、裏を返せば、それだけこの地域が地震に対しての備えが必要だという事ですね。やはりマイホームにとって最も重要なのは、災害に対する備えなのだという事でしょう。

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中古住宅・マンションのここがいい。

2015・5・28

ライフプランの診断の結果、選択肢として中古物件を薦めると、「中古住宅って新築を買えない人が値段だけで買う、というイメージなのですけど。」と答える方がいらっしゃいますが、最近の傾向はそうでもないようです。

　http://www.fudousan.or.jp/topics/1505/05_4.html

あくまでも東京の事例ですから、三河において同様の現象がすぐに起きるとは限りませんが、このところの愛知県全体でみれば、中古マンションの㎡単価は上昇傾向が見られますし、中古の戸建て住宅と、新築の戸建て住宅の敷地面積の差は広がる一方です。

　これまでの日本人は、新築にこだわりすぎていたのかもしれません。しかしリサイクルやリユースという考え方の浸透で、【中古】という言葉の響きにアレルギーが無くなったということと、総合的に判断すれば、中古のほうが良い物件が手に入り易いという事に気が付いた人が増えたということでしょうか？

　新築重視主義を捨てると他にも良いことがたくさんあります。

　・周辺のコミュニティーが完成しているので、自分に合うかどうか事前に確認できる。

　・子供が周囲にどれぐらいいるか事前に確認できる。

　・土地の価格が安定している。（開発された造成地に比べて変化しにくい）

等々、新築物件では得られない良さがあります。以前はリフォームの資金調達が難しかったり、条件がよくなかったりしましたが、最近は金融機関も対応を変えてきていますので、それらのハードルも下がり始めました。

　将来は、「憧れの中古住宅」なんて言葉ができているかもしれません。

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住宅ローン、安心して返済できる借入額の算出方法。

2015・5・26

　「安心して返せる金額を借入したい。」いたって健全な発想ですが、どうやってその金額を算出すればよいのでしょうか？

弊社に相談に来ていただく、ほとんどの人から同様の質問をいただきます。質問をいただく動機は、ハウスメーカーの営業マンからの「お客様の年収なら、○○○○万円くらいまで借入できますよ。」という話を鵜呑みにできないからでしょう。

返済できる金額を算出するより、借入できる金額を算出するのはとても簡単です。年収に対し、上限までの返済比率で計算すれば、だれでも導き出すことができます。

例えば、年齢35歳・年収600万円・借入金利を1.6％とした場合、約5625万円の借入が可能です(その他の借入金がない場合)。借入金利を変動金利並みの0.8％で計算すれば、なんと6408万円まで借入可能と計算できます。

たぶん多くのお客様は、この金額を提示された段階で本当に返済できるのか疑問に思う事でしょう。住宅営業マンはしたり顔で「皆さんこれくらいは借入されていますよ。」というようなトークで、お客様の不安感を消そうとするでしょうが、直感的に不安を感じるお客様のほうが正常な判断と言えるでしょう。

では、どうやって安心して返済できる借入額を求めればよいのでしょうか？実は答えはすでにお客様がお持ちです。具体的に借入金総額のイメージはなくとも「毎月、○万円だったら余裕をもって返済できる。」という金額(例えば、現在の家賃など)はあることでしょう、それらの金額から逆算して借入額を求めればよいのです。

現在の家賃が8万円の場合、毎月の返済額を同様に8万円と設定、借り入れ条件を年収からの借入可能額の計算と同じように35年返済・借入金利1.6％の場合、借入額は2571万円となります。

　計算の結果は2倍以上の開きができてしまいました。上記の比較はとても大雑把な方法ですので、あくまでも参考値ですが、売り手の発想と買い手の発想は、これぐらいの開きがでるということは注意しておいていただきたいです。

自分たち家族にとって適切な借入額を判断したい場合は、客観的に判断できるお近くのファイナンシャル・プランナーさんなどに聞いてみてください。

 

※上記の計算値はあくまでも一例です。金融機関や個人の条件によって異なりますのでご承知ください。

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2015・5・24

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住宅用地の平均、愛知県。

2015・5・22

　「土地の大きさって、普通はどれくらいですか？」一戸建ての住宅を探している方からよく聞かれる質問です。

　全国平均と比べてもあまり意味がないので、愛知県の2015年2月から4月までの間のデータを中部圏不動産流通機構のデータから引用すると、

・新築　141.11㎡(42.68坪)

・～築20年　182.53㎡(55.21坪)

となります。

　20年前の中古住宅と新築(恐らく多くが建売)との差は41.42㎡(12.5坪)もあります。もっとも築20年の中古住宅は建売ばかりとは限りませんので、単純に比較はできませんが、3割も大きさの違いが出ると“普通”という物差しをあてはめることが難しいということです。

　住宅を購入する人は、大きな買い物ですから、つい他人の目が気になるものでしょう。しかしこのように比較の仕方によって、データのばらつき(平均ではなく、中央値にするとさらに差が拡がるでしょう)がでるので、それほど参考にはなりません。

　他人がどれぐらいの面積の土地を購入しているのを気にするのではなく、自分たち家族にとってどれぐらいの面積が適切であるかを気にするほうが、よほど前向きな考え方でしょう。物理的な大きさの比較は、個人的な満足感を得られるだけで、他人はそれほど気にはしていません。

効率の追求や、合理性を求めるのだけが住まいづくりではありませんが、投資金額以上に立派に見せる手法や、小さな空間を大きく見せる手法もあります。どんな土地であっても良い点は必ずあります、それらを活かす方法を見つけることができれば、土地の大きさは関係ありません。

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将来、金利が上がれば固定金利に借り換えればよい？

2015・5・19

　「変動金利でとりあえず借りておいて、将来、金利が上がったら固定金利にすればいいですよ。」返済金額に余裕のない客に対し、住宅営業マンが良く使うトークです。

　このトーク、理屈ではあっていますが、実際にはうまくいかないことが多いでしょう。しかも誰でもが使える手段でもありません、鵜呑みにしてその気でいたら、金融機関で相手にされなくても、営業マンは責任を取ってくれるわけでもありません。

　仮に固定金利へ借り換えができたとしても、その後の返済額は大きく上昇します。変動金利から固定金利へ借り換えようと考える人は、その時点で変動金利が上昇して毎月の支払額が増えたので、慌てて固定金利へ借り換えを考えるのでしょうが、変動金利が上昇するときは、それよりも早く固定金利が上昇する傾向にあります、つまり変動金利での上昇分よりも、さらに激しく上昇するわけですから借換え自体をとまどうことでしょう。

　営業マンはいかにも「将来、もし金利が上がっても借り換えれば大丈夫ですよ。」というようなニュアンスで客に伝えますが、まったく無責任な発言です。購入額に対して借入金額の割合が少なく、返済期間も短い方であればそのような論法は通用しますが、「固定金利だと支払いが多くて大変だから。」という方であれば変動金利の罠にどっぷりと浸かることになるでしょう。

　酷い目にあいたくなければ、少なくとも客の返済能力すら理解していないのに、無責任な発言で購入を勧める営業マンとは付き合わないようにすることです。

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将来、賃貸や売却前提で家を買う時の注意点。

2015・5・15

　「家は欲しいのだが、将来いつかは実家に帰らなければいけない。」施主が長男や長女の夫婦では避けられない課題になってきました。

　住宅営業マンも、少し前までは、「その時は家を売りましょう。」という安直なアドバイスで済ますことができましたが、今後は少子化により、家余りが確実(現在すでに270万戸もあります。)な様子なので、将来、簡単に売れるとは限りませんし、タイミングによっては売却額よりも返済残が上回り、追い金を払わなければ売却もできないという事態も考えられます。

　この地域(三河地方)限定の話として、大雑把に言うと、4割以上の自己資金をもって購入すれば、住宅ローンの返済を気にせずに売却できるかもしれませんが、売却損は発生するでしょうし、売り急げば大損することもあります。

　売るのが無理であれば、「賃貸」という方法もあります、しかしそれにしてもいろいろと高いハードルがあります。

　まず当面の課題は住宅ローンです。住宅ローンは自ら住むための家に対して借りるお金です、それを賃貸住宅に変える場合は、一括返済が原則です。

　次の課題はリフォームです。賃貸するにはこれまでの生活感丸出しでは、なかなか借り手がつきません。最低でも業者によるクリーニングや脱臭は必要。程度によっては内装工事のやり替えや、水回り設備の総交換など高額な資金が必要になることもあります。

　また、アパートなどのサブリース経営とは違い、借り手と貸し手の直接取引になれば、メンテナンスの対応や家賃の督促など煩わしいことに、24時間対応を強いられることもあります。とても個人では対応できることではありません。

　国交省も個人住宅の貸家は問題視しているようなので、借主が自分でリフォームをする、

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr3_000022.html

個人住宅賃貸の新しい提案のガイドラインを作成するなど対応をしていますが、そのような文化がそもそも日本にはないので、大きな流れにするには何年もかかることでしょう。

　もし、今すぐ、将来に賃貸する前提で住まいの購入を考えている方がいらっしゃいましたら、住宅営業マンの口車だけは鵜呑みにしないでください、最後に責任を取るのはあなたですから。

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