住宅構造の基礎知識…①地盤調査
9月19日（土）
≪住宅構造の基礎知識…その①地盤調査≫について
≪建物の構造≫が、≪基礎≫が、と言う前に
なんと言っても≪地盤≫が第一では！
≪地盤調査≫をしないで住宅を建築することは、通常ありません。
※でも、なかには地盤調査をしないで建築する住宅会社も
≪2000年（平成12年）の建設省告示第1347号≫が根拠です。
その中で、建築物の基礎は
①地耐力20KN未満は、杭基礎
②地耐力20KN以上30KN未満は、べた基礎・杭基礎
③地耐力30KN以上は、布基礎・べた基礎・杭基礎
の項目があります。
つまり、基礎の構造を決定する上で
地盤調査は、不可欠ということです。
※専門用語では
『地盤の長期許容応力度』の数値に基づく基礎構造
地盤の耐力測定は
≪スウェーデン式サウンディング試験、通称SS試験≫が
一般的です。
試験の方法・手順は、省略（関心のある方はネットで検索）して
費用は、どの程度か？
当然、調査会社によって違いますが、
一般的に≪5万円程度≫です。
※原価（住宅会社が調査会社へ支払う額）は、当然違います。
で、この費用はどうなるのか？
地盤調査・保証費として、別途≪その他工事≫でご請求、
あるいは、本体工事費に含めるケースもあるでしょう。
価格はともかく、ある疑問が
『地盤調査の結果、地盤改良・杭基礎等が必要になったら？』
地盤改良・杭基礎工事が必要になると、これはもう大変なことに
工事の内容にも依りますが、100万円以上の負担増のケースも
では、どうしたら
結局は、≪土地選び≫がポイント
不動産の売買時に≪住宅地盤として、適・不適の項目≫はありません。
≪重要事項説明≫にも該当しません。
あなたが、住宅地として購入を決定する前に
幾つかの調査・確認が必要です。
・昔からよく言われている『水に係る地名』
・盛土、切土、極端に高い擁壁
・周辺の擁壁、道路、建物の基礎及び外壁のクラック（ひび割れ）
…
でも、もっと簡単に
隣の家の方・近くの方に聞いてみれば良いのでは
あなたが、そこに住宅を建てるのであれば何れ近所付き合いが。
『この土地の以前の利用状況は？』
『おたくの地盤調査の結果は？』
『外壁・内壁・基礎のクラックは？』
『ドア・窓の開閉の不具合は？』
これだけでも、相当安心できるのではないでしょうか。
そして、ついでに
『建築を検討している住宅会社の評判』も聞いてみては。
さらに
住宅会社が決まっているのであれば
土地の契約をする前に、事前に地盤調査を依頼してみては、
如何でしょうか。
隣の地盤はOKでも、必ずしもあなたの土地がOKとは限りません。
そして、もう一つ重要なポイントは
本年スタートの≪住宅瑕疵担保履行法≫で補償される内容に
≪地盤の瑕疵≫による補償は、含まれていないことです。
土地形状・利便性・生活環境・日あたり・騒音・防犯…等も重要ですが
あなたの住宅の≪地盤≫も決定的な要素です。
では、また…
住宅のボリュームゾーンは？
9月18日（金）
明日からシルバーウィーク（5連休）
景気対策に持ってこい。
内需拡大のため、どんどん出掛けてじゃんじゃんお金を使いましょう？
さて、昨日は衝撃的なニュースが3つ。
①地価の大幅な下落（基準地価）
②ユニクロのシューズビジネス参入
③ボリュームゾーン（クローズアップ現在）
この中で、≪ボリュームゾーン≫について
先ずは、昨日のNHKクローズアップ現在から
『アジアの巨大市場、その中でボリュームゾーンと呼ばれる
新しい購買層、日本の復興がそうであったように中流階級が
急速に拡大している。韓国・中国が先行しているボリュームゾーンへの
参入』について報道。
で、ふと考えて
≪住宅のボリュームゾーン≫は？
アジアでは、低所得層から中所得層への流れが
しかし、日本ではどうなのか。
低（マイナス）成長・景気後退・雇用不安・非正規雇用拡大…
決して、低所得層⇒中所得層⇒高所得層の流れではありません。
年収は低位安定（下落）傾向です。
そこで、住宅取得者層のボリュームゾーンはどこにあるのか。
一次取得者層に絞って検討してみます。
※一次取得者層：建替え・住み替え層ではなく、
人生で最初に住宅を求める層です。
所謂、若年層・団塊ジュニア層…等です。
当然、都市部と地方は違うので、山梨県を例に
結局は、住宅＝住宅ローン借入可能額
つまり、ポイントは≪年収≫です。
以下、幾つかの仮定の上で≪ボリュームゾーン≫を試算してみます。
≪仮定≫
・年収400万円（30代前半、妻・子ども1～2人）
・土地からの取得
・自己資金300万円
住宅ローンのシミュレーション
・住宅ローン年返済比率25％
※住宅ローン年返済比率35％？
（借りられるからと言って、これは大いに疑問）
・金利2.5％
・返済期間35年
・元利均等返済
借入可能額は、2,300万円
自己資金300万円＋住宅ローン2,300万円＝2,600万円
上記条件で、土地＋新築住宅で2,600万円
土地価格が900万円（15万円×60坪）として
新築住宅は、2,600万円－900万円＝1,700万円
住宅取得時の諸経費10％を控除
※登記・諸手数料・火災保険・家具・引っ越し費用…を見込む
新築住宅の総工事費は
1,700万円×0.9＝1,530万円
後は、幾つかの条件を変えて
例えば、年収300～500万円・自己資金0～500万円…等で試算すれば
山梨県の土地から取得の一次取得者層のボリュームゾーンは？
非常にアバウトですが
住宅の総工事費 1,300万円～1,800万円
※当然ですが、消費税込の金額であり
本体価格ではなく、契約時（引渡時）の総額です。
この辺が、ボリュームゾーンでは。
では、また…
住宅構造の基礎知識…建築基準法の変遷
9月16日（水）
今日からは、≪住宅の構造≫について
私自身は、建築士ではないので詳細に亘る内容ではありません。
今までの経験と知識に依るものですので、本当の専門家と違う視点から。
どちらかと言えば、素人のあなたに近い立場から。
でもそれが、分りやすいかも？
ところで
いよいよ≪民主党鳩山政権≫がスタート。
あまりマスコミで報道されていませんが、根本の疑問が。
『マニフェストの実行可能性・そしてその財源問題』は、
野党・官僚・ジャーナリスト・コラムニスト…等々様々な分野の有識者が
コメントを述べています。
これらについては、今後の政権について期待？することでしょう。
私の疑問は
もし仮に民主党のマニフェストが≪実行された、その後≫の部分です。
例えば、≪子ども手当月額26,000円≫
来年度から半額、再来年度から完全実施されたとした場合
その後に、民主連立政権から自民政権に変更になったら
この≪子ども手当月額26,000円≫は、どうなるのか？
その時点の国家財政・経済情勢・税制・世論…により変わるでしょうが、
≪子ども手当月額26,000円≫は続くのか？です。
≪子ども手当月額26,000円≫は、相当インパクトのある政策です。
出産一時金増額・公立高校授業料の無料化を含め、
子育てのセイフティーネットが実施されるので、
≪出産を決意≫
…で、この政策が見直されたら、一体どうなるのでしょう。
当然のことながら、政権が変わったから即座に減額・廃止とは
ならないでしょうが。
外交・安全保障…高速道路無料化・農業の所得補償…
継続性はある程度は保たれるでしょうが、未来永劫続くとは限りません。
この部分です。
政権の交代は、かつて経験のないことです。
歴史的な出来事です。
しかし、政権の失敗・失政により、更なる交代もありえるでしょう。
つまり、
≪日本国民は、今日から未経験の領域≫に入る、
と言うこと。
長くなるので、この辺で本題へ
≪建築基準法の耐震基準の変遷≫
・1950年（昭和25年）に建築基準法制定
それ以降、逐次改正により耐震基準は強化されてきました。
古い変遷がどうなっているかは、さほど意味がありません。
重要な改正は、何か？
①1981年（昭和56年）
建築基準法施工令の大改正（新耐震設計法）
ポイントは
・必要壁量、壁倍率の規定の強化
・構造用合板等の面材を使用した耐力壁の追加
※詳細はともかく≪新耐震基準≫がスタートこれ以前は≪旧耐震基準≫
②2000年（平成12年）
建築基準法改正
ポイントは
・耐力壁のバランスの良い配置（4分割法）
・柱頭、柱脚の接合部（金物補強）
・筋交いの接合部（金物補強）
・基礎は、原則鉄筋コンクリート造
※耐力壁のバランスと柱・筋交い1本1本の接合が規定
要は
≪中古住宅の購入≫あるいは≪リフォームの際≫に注意すべきは
1981年以降か、2000年以降に建てられた住宅かどうか。
但し、2000年以降建てられたから、全てＯＫ！ と言う訳には。
確認申請はＯＫでも、必ずしも施工がＯＫとは限りません。
規定された部材・金物・釘が使用されており、
且つ、規定通りの施工がされているかは、分りません。
全ては、外から≪見えない部分≫です。
その点、本年2009年10月1日スタートの
≪住宅瑕疵担保履行法≫は、非常に意義があります。
瑕疵の補償は当然として、
完成時に見えなくなる部分（構造）の
≪第三者による検査≫です。
では、また…