レオパレス21の衝撃

10月29日（木）

レオパレス21　株価ストップ安！

10/27の株価：628円⇒10/28の株価：528円（▲100円）

※ストップ安：一日の最大値幅制限

株価は正直です。

企業の将来を図る尺度です。

≪理由≫　中間決算速報より

　　レオパレス２１の４～９月、営業赤字に
　　2009年４～９月期の連結営業損益が50億円程度の赤字。

　　（前年同期は298億円の黒字）

　　従来予想は４億円の黒字。

　　主力のアパート賃貸事業が国内法人需要の低迷で

　　赤字になったことが主因。

　　レオパレスは海外留学生の招致など

　　法人に代わる入居者を確保して事業構造の改革に着手する。
　　売上高は前年同期比11％減の3156億円の予想から下振れたもようだ。

　　アパート賃貸の入居率は９月に81％強と、

　　期初計画から約４ポイント低下。

　　最終損益も従来予想のゼロから赤字になったとみられる。

　　来年3月期末配当ゼロの見通し

住宅・賃貸の仕事上、関心を持っておりましたが、

それとは別に

この夏、ある出来事があり、レオパレス21を身近に感じていました。

私の愚息が免停60日になり、

勤務上　30日間レオパレスに入居したからです。

入居契約時に付き合って

素晴らしいシステムに驚かされました。

それは、入退居の簡便さ。

　事前にネットで予約しておき

　当日は30分程度で入居説明と契約

　カードキーを渡され…以上。

　退去時はカードキーを郵便受けに入れるだけ。

　当然、入退居の立ち会いもありません。

まるで、ビジネスホテルのチェックインと然程かわりません。

退居後の管理・清掃は契約業者が実施し、

当初の契約不履行があれば、後日精算。

支店・営業店の社員が現地に出向くことはほとんどないそうです。

素晴らしいマニュアル化、です。

さて、

来店時、私は暇でしたので社員の方と雑談。

『素晴らしいシステムですネ。儲かる仕組ですネ…』

『ところで、入居率はどの位ですか？　90％程度ですか？

　派遣切りの影響で入居率は如何ですか？』

の質問に、社員の方が

『昨年は、90％以上でしたが、相当影響が出ていて

現在は、80％程度ではないでしょうか』

『でも、80％程度あれば営業上問題はないでしょう？』

と重ねて質問したところ

『いやあー、80％の入居率は相当厳しいですよ』…

レオパレス21の賃貸は、他社と違うビジネスモデル。

殆どが一括借上げ（サブリース）…呼び方は別にして

管理斡旋の全ての業務を自社が担うスタイル。

（当然、仲介業務は他の不動産業者にも依頼している）

その他

短期（マンスリー…）、企業契約が多い。

このビジネスモデルの変革が迫られているんですネ。

この影響は？

建築主（大家さん）は、どうなるのでしょう？

サブリース契約賃料は？

当初契約の内容について私の知るところではありませんが、

多分、契約書に

≪経済状勢等の大幅な変動により契約賃料の見直し…≫

の条文（特約）が、入っているでしょうから、

≪建築主（大家さん）との契約賃料の見直し交渉が始まるのでは？≫

の懸念があります。

しかし、入居率80％は決して低い水準ではないのでは。

そもそも入居率90％を超える水準が異常だったのでは。

入居率を上げる手っ取り早い方法は

≪家賃の値下げ≫です。

でも、家賃の値下げは更なる経営圧迫要因になり、

今後しばらくは、レオパレス21の行方から目が離せないのでは。

今日のレオパレス21の株価も相当下げて始まっているようです。

藤原紀香さん・松平健さん・小池徹平さん…らのCMで話題。

でもこの先、どのようになっていくのか？

そして、今後の賃貸業界の行方は？

心配は、建築主（大家さん）です。

サブリース（一括借上げ）は、金額を決して保証していません。

≪契約期間≫と≪査定家賃の率≫を保証しているだけ、

ましてや最悪の事態になった時には、

建築主を保証しているものは何もありません。

≪建築する側の仕様で造ったアパート≫…

これが問題になります。

限られた入居者に特化したスタイル、他の入居者には受け入れらない。

では、また…

≪非課税枠2110万円≫・≪住民税も扶養控除廃止≫の衝撃

10月22日（木）

今日は、投信の話題は一休み。

直近の話題から

１．住宅購入時贈与税　非課税枠2110万円を検討

２．住民税の扶養控除廃止を検討

について

１．住宅購入時贈与税　非課税枠2110万円

現在、前政権による

　住宅購入時の贈与税については、時限措置（2009年1月～2010年末）

　110万円の基礎控除を拡大して

　500万円を上積み、非課税枠は≪610万円≫

　それを

　『国交省は来年度の税制改正に盛り込む予定』

　仮に要望通りであれば

　住宅購入時の贈与税の非課税枠は≪2110万円≫

　お金持ちの親や祖父母を持つ子どもは、なんと恵まれていることか。

　民主党のマニフェストで

　『現役世代への生前贈与による財産の有効活用を含め

　 贈与税のあり方を見直す。』

　一方、財源問題・金持ち優遇の批判もあることから、

　≪非課税枠2110万円≫は、実現できるかはともかく、

　現行の≪非課税枠610万円≫から、大幅の拡大の可能性も！

　更に住宅取得の≪相続時精算課税制度≫も

　現行の非課税枠≪3500万円≫から≪4000万円≫への拡大を

　検討。とのこと。

　・低金利の継続

　・住宅ローン減税…等と相まって

　住宅取得者の環境は更に好転するのでは！

一方、予想されたことが、

２．住民税の扶養控除廃止

　『子ども手当』創出に伴い、

　2010年度中に所得税の扶養控除が廃止される、見込。

　そして、住民税も扶養控除廃止も検討。

　これで、≪子ども手当≫受給者はともかく、

　更なる≪大幅な増税≫・≪可処分所得の減少≫が確定！

　ところで、マスコミの報道で不明確な点が、

　≪扶養控除廃止≫の内容。

　扶養控除は、年齢等により細分化されています。

　全ての≪扶養控除≫が廃止されるのか？…です。

　≪扶養親族は、次のように区分≫されています。

　詳細はともかく、一般的に

　①扶養親族：16歳未満（中学生まで）の子供と下記に該当しない親族

　②特定扶養親族：16歳以上23歳未満（高校生～大学生）の子供

　③老人扶養親族：70歳以上の老人

　④同居老人扶養親族等：70歳以上で同居の老人

　更に

　⑤同居特別障害者：特別障害者で同居

　これらの区分によって控除額が違うから

　そして、所得税と住民税で控除額が違う。

　所得税の場合　　

　　　　①扶養親族：38万円

　　　　②特定扶養親族：63万円（38万円＋25万円）

　　　　③老人扶養親族：48万円（38万円＋10万円）

　　　　④同居老人扶養親族等：58万円（38万円＋20万円）

　　　　⑤同居特別障害者：上記①～④にプラスして35万円

　　です。

　≪扶養控除の廃止≫はこれらのうち、どの部分までか？…です。

　・全てが廃止？

　・部分的に廃止？

　・≪子ども手当≫対象の16歳未満の子供の廃止？

　・扶養親族38万円の部分のみ廃止？

　民主党もマスコミも

　この部分をもっと正確に報道して頂きたい！

　因みに

　住民税の場合

　　　　①扶養親族：33万円

　　　 ②特定扶養親族：45万円（33万円＋7万円）

　　　 ③老人扶養親族：38万円（33万円＋5万円）

　　　 ④同居老人親族等：45万円（33万円＋7万円）

　　　 ⑤同居特別障害者：上記①～④にプラスして23万円

　です。

　≪扶養親族≫廃止、その後の≪配偶者控除≫廃止？

　それらを検討するのであれば、

　その前に

　これらの≪控除額≫の複雑化したものを

　何故もっと『国民に分りやすく』してくれないのか。

　≪国税の負担増≫それにもまして≪地方税の更なる負担増≫

　その上、≪社会保険料負担は、毎年増加≫

　更に、≪社会保険給付は、どんどん減少≫

　自民・官僚政治の弊害が残って部分では。

では、また…

あぶない投資信託…その⑥（インデックス型VSアクティブ型）

10月21日（水）

今日からは、少々投信の基本を細分化。

≪インデックス型VSアクティブ型≫について

・インデックス型

　日経平均株価やTOPIX（東証株価指数）といった主要な指数に

　連動した運用を目指すファンド。

・アクティブ型

　市場全体の値動きを上回ることを目的に運用されるファンドのこと。

　株式市場が低迷しているときにも積極的に値上がりを目指すファンド。

　※あくまで≪値上がりを目指す≫こと

具体的な違いは？

①インデックス型は、コンピューターで自動運用。

　 アクティブ型は、情報収集の為に多くの手間や費用をかけて運用。

②インデックス型ファンドは、アクティブ型ファンドに比べて

　 販売手数料や信託報酬が安い。

③アクティブ型は、運用会社（ファンドマネージャー）の手腕次第。

そして、以外にも

・過去のデータでは、インデックス型のファンドを上回る成績の

　 アクティブ型ファンドは極めて少ないという結果が実証されている。

・長期で保有する場合には、インデックス型ファンドの方が

　 利益が出やすいという結果も実証されている。

数1000ある投信ですので、アクティブ型ファンドで素晴らしい実績を残し、

基準価額も大幅に上昇しているものも当然あるでしょう。

また、

ある一定の期間は、素晴らしい実績を残すファンドもあるでしょう。

つまり

一概に、アクティブ型とインデックス型を比較することはできない。

過去の実績で判断できない。（過去は過去、将来は全くの白紙）…こと

結論としては、

投信は≪中長期投資≫が謳い文句であるが

『アクティブ型は、中長期投資に向いていない』ことでは！

私が販売窓口の担当者であれば

初心者には、先ず≪インデックス型≫を勧め。

株価が少しでも上昇傾向に入った時に≪アクティブ型≫勧めるでしょう。

トークの内容は

『現在のファンドより更に利回りの良いファンドがあります。』

※この時点で投資家は、若干の含み益を得ている。

※行動ファイナンスの分野に≪プロスペクト理論≫があります。

　 『投資家の心理が行動に及ぼす影響』についてです。

　 この辺は、後日に。

『お薦めのアクティブ型は、今後の株価上昇で大幅にに利回りアップを

目指すファンドです。』

そうすれば、

私の販売実績は上がり、給与もアップ。

我が社は、株価やファンド実績に関わらず必ず儲かります。

※決して、投資家の利益を目指したものではありません。

では、また…