レオパレス21の衝撃

10月29日（木）

レオパレス21　株価ストップ安！

10/27の株価：628円⇒10/28の株価：528円（▲100円）

※ストップ安：一日の最大値幅制限

株価は正直です。

企業の将来を図る尺度です。

≪理由≫　中間決算速報より

　　レオパレス２１の４～９月、営業赤字に
　　2009年４～９月期の連結営業損益が50億円程度の赤字。

　　（前年同期は298億円の黒字）

　　従来予想は４億円の黒字。

　　主力のアパート賃貸事業が国内法人需要の低迷で

　　赤字になったことが主因。

　　レオパレスは海外留学生の招致など

　　法人に代わる入居者を確保して事業構造の改革に着手する。
　　売上高は前年同期比11％減の3156億円の予想から下振れたもようだ。

　　アパート賃貸の入居率は９月に81％強と、

　　期初計画から約４ポイント低下。

　　最終損益も従来予想のゼロから赤字になったとみられる。

　　来年3月期末配当ゼロの見通し

住宅・賃貸の仕事上、関心を持っておりましたが、

それとは別に

この夏、ある出来事があり、レオパレス21を身近に感じていました。

私の愚息が免停60日になり、

勤務上　30日間レオパレスに入居したからです。

入居契約時に付き合って

素晴らしいシステムに驚かされました。

それは、入退居の簡便さ。

　事前にネットで予約しておき

　当日は30分程度で入居説明と契約

　カードキーを渡され…以上。

　退去時はカードキーを郵便受けに入れるだけ。

　当然、入退居の立ち会いもありません。

まるで、ビジネスホテルのチェックインと然程かわりません。

退居後の管理・清掃は契約業者が実施し、

当初の契約不履行があれば、後日精算。

支店・営業店の社員が現地に出向くことはほとんどないそうです。

素晴らしいマニュアル化、です。

さて、

来店時、私は暇でしたので社員の方と雑談。

『素晴らしいシステムですネ。儲かる仕組ですネ…』

『ところで、入居率はどの位ですか？　90％程度ですか？

　派遣切りの影響で入居率は如何ですか？』

の質問に、社員の方が

『昨年は、90％以上でしたが、相当影響が出ていて

現在は、80％程度ではないでしょうか』

『でも、80％程度あれば営業上問題はないでしょう？』

と重ねて質問したところ

『いやあー、80％の入居率は相当厳しいですよ』…

レオパレス21の賃貸は、他社と違うビジネスモデル。

殆どが一括借上げ（サブリース）…呼び方は別にして

管理斡旋の全ての業務を自社が担うスタイル。

（当然、仲介業務は他の不動産業者にも依頼している）

その他

短期（マンスリー…）、企業契約が多い。

このビジネスモデルの変革が迫られているんですネ。

この影響は？

建築主（大家さん）は、どうなるのでしょう？

サブリース契約賃料は？

当初契約の内容について私の知るところではありませんが、

多分、契約書に

≪経済状勢等の大幅な変動により契約賃料の見直し…≫

の条文（特約）が、入っているでしょうから、

≪建築主（大家さん）との契約賃料の見直し交渉が始まるのでは？≫

の懸念があります。

しかし、入居率80％は決して低い水準ではないのでは。

そもそも入居率90％を超える水準が異常だったのでは。

入居率を上げる手っ取り早い方法は

≪家賃の値下げ≫です。

でも、家賃の値下げは更なる経営圧迫要因になり、

今後しばらくは、レオパレス21の行方から目が離せないのでは。

今日のレオパレス21の株価も相当下げて始まっているようです。

藤原紀香さん・松平健さん・小池徹平さん…らのCMで話題。

でもこの先、どのようになっていくのか？

そして、今後の賃貸業界の行方は？

心配は、建築主（大家さん）です。

サブリース（一括借上げ）は、金額を決して保証していません。

≪契約期間≫と≪査定家賃の率≫を保証しているだけ、

ましてや最悪の事態になった時には、

建築主を保証しているものは何もありません。

≪建築する側の仕様で造ったアパート≫…

これが問題になります。

限られた入居者に特化したスタイル、他の入居者には受け入れらない。

では、また…