オーナーチェンジ
賃貸用物件を売却するときに、入居者が入居したまま、
その物件を他の購入者（オーナー）に売却すること。
入居者は変わらず、所有者が変わることでこう言われる。
購入物件をそのまま事業用として運用する購入者にとっては、
新たに入居者を探す手間がなく、
収入も確定しているというメリットがある。
契約時に購入者が注意しなくてはならない点は、
入居者のなかに、滞納などの問題を抱えている人がいないか、
前オーナーから引き継ぐ敷金はどう清算するのか
（売買金額に含まれるのか、別途清算するのか）など。
引渡し後の注意点は、入居者に対して、
家賃の振込先の変更がスムーズに伝達できるか、
賃貸管理業務は前オーナーと同じ不動産会社を使うか、変更するのか。
管理会社を変更するのであれば、
旧管理会社から新管理会社に対して、
賃貸借契約書等の書類が、
完全に、かつ、スムーズに引き継がれるかなどです。
賃貸収益物件を購入する買主にとって、
予想した投資利回りが確保できるかは大きな問題です。
いくら見かけ上の収益（予想利回り）がよくても、
実際に入居者を募集してみたら、
入居者が決まらないという最悪のケースも
可能性としては排除できません。
その点、オーナーチェンジであれば、
近い将来は安心ですが、
そこは投資物件に共通するリスクがあることを忘れてはいけません。
築年数、需要と価格のバランス、
家賃を含む市場動向、インフラなどの環境変化など、
きっちりと見極めが必要なのは同じです。
家具の地震対策
今回は地震対策のお話です。
5月には中国は四川省で発生した大地震。
国内では6月の岩手・宮城内陸地震という、
毎年のように大きな被害をもたらす地震が発生して、
その被害の恐ろしさをメディアを通じて目の当たりにしているせいもあって、
個人でできる防災対策を行っている家庭も増えてきました。
ただ、その実施世帯数や内容は
まだまだ安心できるものではありません。
皆さんのお家ではいかがでしょうか。
万一の時に備えて対策は施してありますか？
《地震での負傷原因》
平成15年7月に発生した宮城県北部を震源とする地震は
一番大きな場所で震度6強というもので
677名の方が負傷されました。
ところで、その負傷原因のトップは家具の転倒（30.1％）
だということはご存知でしょうか。
それに加えて、家具の上からの落下物や倒れた家具に
つまずいて転倒して怪我をするというものを加えると、
負傷の原因の半数以上が部屋のなかの
家具に起因するものになります。
また、東京都の推計では、東京直下型の地震では、
家具の転倒、落下物での負傷者は65,000人に上るとされています。
《2大対策は？》
それでは、被害を防ぐ対策はということになりますが、
重要なのは「家具が動いたり、倒れたりしないようにすること」
「家具や棚から物が飛び出ないようにすること」の二つです。
意外と盲点なのが、家具からの落下防止対策です。
壊れたガラス食器などが床に散乱してしまうと、
逃げ出す時でも怪我を負ってしまうことになります。
いずれの対策についても、防災グッズコーナーで、そんなに大きな負担にならずに手に入りますので、
今まで面倒くさいと思っていた皆さんも、
これを機会に、是非検討してみてください。
天災は忘れた頃に・・・ですよ！
名古屋市の不動産（センチュリー２１竹村設計事務所）
なんでもQ&A
今回は、いつもの「なんでもQ＆A」はお休みにさせていただき、
国土交通省から発表された
「平成19年度住宅市場動向調査」の結果から、
皆様に興味を持っていただけそうな内容について、お伝えしたいと思います。
赤の他人が何を考えているかは、
なかなか聞きにくいことも多いはずですが、
ご自分でマイホームを売却したり、購入したことの経験がある方も、
これからの方も、今回の結果を見ると
なんとなく「ふ～ん」 と思っていただけるのでは・・・
調査の方法
今回の調査はマイホーム購入者については
「注文住宅」「分譲住宅」「中古住宅」に分けて、
それぞれの方法でアンケート形式で行われました。
そのなかでも、今回皆様にお伝えする
「分譲住宅」購入者に対する調査方法は、
平成19年4月から翌年2月までに
（財）全国宅地建物取引連合会会員不動産会社（首都圏、近畿圏、中京圏）
の仲介でマイホームを購入した方のなかで、
アンケートに協力してもらえた方々の集計結果です。
意外と多い融資否認
マイホーム購入にあたって住宅ローンを利用した世帯の割合は
分譲住宅では62.8％となっています。
そして、そのなかで「一度は希望融資を断られた経験を有する世帯」は
約10人に1人（10.3％）の割合になっています。
（中古住宅では、なんと24.1％）
結果的には、希望どおりの融資を受けられた人が7.3％で、
減額または否認の割合は3％と少ないのですが、
「うちでは無理です」とか「申し込み金額全額は難しいです」と言われて、
ドキッとした世帯が意外と多いようです。
購入意思へのプラス要因
マイホーム購入にあたってプラスの影響を受けたことのトップは
「金利動向」（33.5％）でした。
これは、住宅ローン金利も過去最低ラインで推移し、
また、各銀行もキャンペーンなどで融資金利を
下げて融資などを行っていた影響でしょう。
やはり、金利が低いと、当然、毎月の返済額が低く抑えられるので
「家賃を払うよりは」「これなら無理なく返済できる」
というような後押しにつながっているのでしょう。
プラス要因の2番目は「地価・住宅の価格相場」です。
これは、アンケート調査の時点では「そろそろ底値」
「今、買わないと値上がりしそう」という気持ちがあいまっての
購入動機への後押しでしょうか。
これは現時点ですと微妙に変わっているかもしれません。
マイナス要因
一方、マイナス要因のトップは「従前住宅の売却価格」（31.7％）。
バブル崩壊後に住宅を購入して、
そろそろ買い替えを、という世帯では、
含み損を抱える世帯も少なくなく、
後遺症が残っていることが感じ取れます。
マイナス要因の2番目は「家計収入の見通し」です。
これは、景気が拡大しているにも関わらず、
個人の収入が増えないのに、年金問題等で将来的な不安を抱える、
現在の状況（今の方が更に、悪化していますが・・・）
と同じと言えます。
マイホーム購入者はこういった、
プラス要因とマイナス要因の両方を考えながら
決断をしていることがわかります。
段差のない室内は7割以上
分譲住宅の高齢者対応設備を問う質問として「手すり」（46.1％）
「段差のない室内」（74.6％）
「廊下等で車椅子で通行可能な幅」（52.2％）
の状況を聞いています。
特に、段差のない室内については
約4分の3以上の住宅で対応しているということですので、
これからはバリアフリーの室内が、
当たり前のことになっていくようです。
また、これらの全ての設備を備えている住宅も約3割（29.6％）
に達していることをみても、
購入した住宅を売却するケースでも、
高齢者等の対応設備の充実は
価格に大きな影響を与えることが考えられます。
さて、皆さんいかがですか。
マイホーム購入までは、たくさんの決断の連続です。
今回の調査結果も参考にしていただきながら、
今一度考えてみてはいかがですか？
草加市の賃貸と不動産（センチュリー２１オガワホームリアルティー）