お知らせ
いきなりですが、来週9月17日（木）19:00より
『資金繰り』こそが、不況の時代を勝ち抜くキーワード！2時間で分かる！
資金繰りセミナー～キャッシュフロー経営の実践で会社を強くする～
と題してセミナーを開催いたします。
講師は合同会社COOLHANDの酒井威津善 さん、
そして憚りながら私も一部お手伝いさせていただきます。
【セミナー概要】
昨年秋以降の急激な不況の時代に、目先の資金繰りで精一杯という会社が増加しています。建設業･不動産業の倒産は引き続き増加し、製造業や卸売業でも急速に増加しています。
また、電気や自動車メーカーなど大手メーカーが減産し、下請け企業が倒産に追い込まれています。
昨年の上場会社の倒産は33件あり、約半数が『黒字倒産』と言われています。
なぜ『黒字倒産』がおこるのかというと「勘定合って銭足らず」だからです。最悪の事態を回避するためにも、常に資金状況を把握し、「資金繰り」に気を配らなくてはなりません。
当セミナーでは、資金繰り表の基本的な考え方を、演習を交えて分かりやすく解説いたします。
【日時】
2009年9月17日（木）19:00～21:00（18:30より受付）
【会場】
リソウル麹町ROOM 東京都千代田区二番町5番麹町駅プラザ9階
アクセス：有楽町線麹町駅5番出口の真上
【参加費】
5000円（税込み）
【定員】
先着15名様限定
【お問い合わせ】
または私 FPひろ までメッセージ ください
住宅ローン―前回の続き
前回住宅ローンの話をしようと思ったのは、実はタイムリーに自分のお客さんからの相談があったからなのです。
実際はピンポイントに住宅ローンの話ではなくて、この不景気から収入がかなり減ってしまった為、保険を含めて家計全体の見直しの相談に乗ってもらいたいというものでした。
ちなみにご主人は一部上場の有名な会社の系列で、中堅にあたる社員さんです。
現在は分譲マンションを新築で購入し8年目になるのですが、デベロッパーに言われるがままに、提携銀行のローンを利用されていました。
変動金利だったのですが、金利優遇が○○％と8年前とは言え、ちょっと『？』って感じで、今の10年固定とさして変わらない金利だったので、借り換えしてみては？という事になりました。
ちょうど今住んでいる街は、現在ローンを組んでいる銀行、その他にも借り換えキャンペーンに力を入れている銀行の支店など結構あるので、いろいろ話を聴いて回るには良い条件が揃っています。
某都市銀行は借り換え優遇金利でかなり安くなりました。その他２行ほど行ってみましたが、いずれも条件は今と比べてだいぶ良くなります。
ちなみにその条件を元に、現在ローンを組んでいる銀行にも相談に行ってみたりすると、現在のキャンペーンに合わせた条件変更に応じてくれたりもします。
なんで？と言われると、銀行もこの景気で新たな安定した貸出先に困っている事が上げられます。
特に企業に対する事業資金の融資は、資金を必要とするところほどリスクが高い為、リテールにシフトしてリスクを減らしたいので個人客を囲い込みたいと言うのが本音でしょう。他行からの借り換えも積極的に相談に乗ってくれます。
また、これから住宅ローンを組む人は、住宅ローンにも交渉の余地があることは知っておいた方が良いと思います。
車や家電を買うときは皆さんあの手この手で値引き交渉をしますよね？
販売員や営業マンの言いなりに買うことは無いと思います。
実は住宅ローンも同じなんです。もちろん大幅なオマケはしてくれませんが、例えば、今回の様に同じ銀行での条件変更などもそうですし、他行との競合を伝えての微妙な(笑)金利下げの交渉は不可能ではありません。ダメなら条件の良いところにすれば済むだけの話なので、ダメもとで話してみるのも良いと思いますよ。
お客さんに話を戻すと、結果、今と比べて１％ほど金利が下がり、支払いも多少楽になりそうです。
ボーナス払いも組んでいたのですが、ボーナスも以前と比べると下がっているので、それも織り込んで結構内容には満足していただいてると思います。
公庫のステップなんて組んでいる方なら効果も大きいので、借り換えにチャレンジしてみる価値は高いと思いますよ。
良く変動金利は金利が上がったら大変と言いますが、仮に金利が急上昇しても支払いは５年間変わりませんし、支払額が上がったとしても１．２５倍が上限です。すぐに支払いきれないような金額になるかの様に言うのはオカシイと思いますし、仮に金利が上昇し始めても対応は十分に可能です。
『もし金利が上がったら』というのは、保険屋が『もし明日死んだら、明日病気になったら』という脅し文句の様で（自分も保険屋ですけど）可能性はゼロではありませんが、あまり現実的ではないということですね。
住宅ローン
前回に同様のテーマで書いてからちょうど1ヶ月になりますが、ここでもう一度書いておきます。
相変わらず住宅ローンに関する記事は長期固定に誘導したがる傾向が多いですね。
住宅ローンの金利が決まる仕組みや、住宅ローンという商品の特性をあまりご存知無いのでは？
とすら思う事があります。
このような方は決まって『バブルの頃は公庫で最大５．４％、都市銀では８．５％まで上がった。今後またそんな金利になったら大変だ』という論調です。
しかし･･･
その頃って所謂バブルの頃ですよね？
その水準まで金利が上がるという事は、再びバブル並みに景気が良くなるということと同義です。
バブルの頃をご存知の方は思い出していただきたいのですが、その頃って景気はどうだったでしょう？
住宅ローンの金利だけが突出して高く、家計を圧迫していたでしょうか？
そんなコトはありませんでしたよね？
ちなみに金利決定の仕組み
変動金利を決める基準となっているのは短期プライムレートで、この金利は各銀行が独自に決定し、企業に短期の融資を行う際に基準となる金利です。
この短期プライムレートの金利は日本銀行の政策金利が影響します。政策金利が上がると短プラが上がり、変動金利が上がるという仕組みです。
一方長期固定金利は主に10年の国債の利回りに連動しています。
つまり変動金利は政策に、長期固定金利は長期資産の需要と供給という市場のメカニズムに影響されると言う事なんです。
一応日銀の政策は毎月HPの『金融政策に関する決定事項』で確認できますし、9月の発表ももうそろそろあると思いますが、無担保コールは０．１％で推移させるとなってます。
これはなかなか景気回復の兆しが見えない上に、下振れのリスクがまだまだあるという判断に基づいています。
そして景気回復の見込みは？と言えばまだ2番底があるのでは？というくらい危うい状況なので、景気を考えず金利だけが上昇するという事は考えにくいところです。
そして景気回復と金利上昇どちらが先に来るかと言えば、景気回復でしょう。
という事で、現状で金利上昇のリスクを訴えてもあまり現実的ではないと思うわけです。
そして、住宅ローンを考えるのであれば、現状の低金利を最大限有効に活用するならば、可能な限り低い金利で元金を減らす事を優先した方が良いのでは？と思うわけです。
あるFPは『5年ごとに０．５％ずつ上昇すると仮定して』と言ってましたが、現在変動金利は２．４７５％、金利優遇は１～１．４％なので、最低で１．０４５％と考えると10年固定２．２％と同等になるのは10年後です。それまでの元金の推移を見れば、変動で借入した方が明らかに借入残が少なくなってますよね。
そして利息は借入残に金利を掛けるので、変動金利を選んでも言われているほどのリスクは無いコトがわかります。
第一5年ごとに０．５％ずつ上昇するとなれば、かなりの景気回復になっているはずですし、そうなれば我々の所得も今のままという事は無いのではないでしょうか？
長い眼で見れば金利の上昇はあるとは思いますが、明日いきなり金利が高くなっているなんてことはありません。必ずその予兆は見て取れますので、必要以上にリスクを感じることはないのです。
長くなったので、続きはまたの機会に
