金利と利息の違い

住宅ローンに関して、以前も意識すべきところは「金利」ではなく「利息」であると書きました。

そもそも住宅ローンを借りる人にとって本当に気にしなければならないのは

借りるときの金利が何％かではなく、実際に支払う利息がいくらになるのか？

です。

金利の単位は「％」、利息の単位は「円」です。

実際に支払うのは「円」であるのに借り手もアドバイスする方も「％」の事ばかりですよね。

気にするべきところが少し違うような気がします。

ちょっと具体的に見てみましょう。

図は3500万円を35年で返済する場合、金利１％と３％でどう違うのかの比較です。

金利１％では毎月の返済額は98,800円で、その内元金は69,633円、利息は29,167円です。

それが金利３％になると毎月の返済額は4万円近く増えて、134,698円になります。

その際、元金と金利の割合はどのようになっているでしょうか？

利息だけを見れば３％は１％の３倍ですから金利と同じ様に3倍になっていますが、元金は逆に１％の時より2万円以上も少なくなっています。

一見支払額が多い方がより返済も多いと思われがちですが、実際には３％では１％より4万円多く支払いながら、元金の返済は2万円も少ない、つまり残高が減っていないという事になるんです。

利息は借入残高に比例しますので、元金が減っていけば利息も減ります。

金利は時間の経過とともに上がったり下がったりしますが、一方、借入残高は時間の経過とともに減っていく一方なんですよね。途中で残高が増えたりする事はありません。

という事は、表面的な金利だけではなく、その時々の借入残高も考慮した上で、支払利息がどのように変化するのかを考える事が大事なんです。

つづく

本当の住宅費とは？

このところすっかり住宅ローンコーナーと化しておりますが・・・

前にも書きましたが、人生の3大支出の中で、ご自身がコントロールできるのは「住宅」なので、ここをいかに考えるのかでその他の支出にも大きく影響しますので、もう少し掘り下げてみたいと思います。

さて、マイホーム購入といえば「土地と建物で○○○○万円」といった具合に物件価格から決めていく方がほとんどです。

まずは欲しい物件を見つけることがマイホーム購入のスタートになりますので、物件価格から決めていくのはある意味正しいと思います。

住宅は何千万円もの買い物ですから、多くの方が住宅ローンを利用します。

そしてここで本題となりますが、「本当の住宅費」とは「物件価格」とイコールではありません。

「なんで？」と思われる方もいるかもしれませんが、図でご説明すると下のようになります。

こうしてみると分かり易いですよね？

資金計画で大事なのは物件価格だけではなく、物件価格と合わせて住宅ローンを意識する必要があるのです。

短期金利と長期金利の関係

前回の話 で金利が決まる仕組みを大まかにご説明しましたが、短期金利と長期金利の関係をもうちょっとだけ補足しておきます。

世間一般にいう金利とは大雑把に「短期金利」と「長期金利」の2つに区分され、これらは通常1年を境に分けられます。（1年未満が短期、1年以上か長期です）

フラット３５に代表される長期固定の住宅ローンには「長期金利」が反映されます。一方変動金利の住宅ローンには「短期金利」が反映されます。

よく「金利に動き」といわれますが、それが長期金利なのか短期金利なのかは確認する必要があります。

短期金利は日銀の金融調節によってコントロールされる部分が大きく、基本的にその時点の金融政策の影響下にあります。

対する長期金利は、その時点の金融政策の影響も受けはしますが、それとは別に長期資産の需要と供給という市場のメカニズムで決まるのです。

同じ「金利」といっても「長期」と「短期」では成り立ちが違いますので、それらをひとくくりに考えるのはどうかと思いますよ。