ちょっと脱線しますが

このところ住宅ローンの専門家みたいな記事構成となってますが・・・

ライフプランのお話をする中で、私と同世代であればどうしてもコアなお話としてここは力が入ってしまうところなので・・・

もうすぐ本線に戻りますので、もうしばらくお付き合い頂ければ幸いです。

さて、今日はちょっと脱線してしまいますが、先日の読売新聞の記事に

新築賃貸 『自販機で節税』

という見出しを見つけまして・・・

ご存知無い方のためにちょっと引用いたします。

以下ＹＯＭＩＵＲＩ ＯＮＬＩＮＥより引用

賃貸住宅のオーナーに多額の消費税が不適切に還付されているとして、会計検査院は財務省に対し改善を求める。

　賃貸住宅を巡っては、清涼飲料水の自動販売機を１台設置するだけで、建物全体の建築費にかかる税が全額還付される“節税対策”が常態化。還付額は全国で年約９０億円に上るとみられる。検査院は消費税法に抜け道があり、現状のままでは税の公正が保てないと指摘。１１月に鳩山首相に提出する決算検査報告書に盛り込む。
　消費税は最終消費者が負担するのが原則。このため消費税法３０条には、売り上げの９５％以上が課税対象であれば、それまでの仕入れなどにかかった税は還付する、との規定がある。

　賃貸住宅の場合、「売り上げ」は本来入居者が支払う家賃だが、家賃は非課税のため、売り上げに占める課税対象は０％となり、消費税還付は受けられない。

　そこで、消費税を還付させる方法として不動産業界に広がったのが、自販機を利用し形式的に課税対象の売り上げを作り出す方法。飲料水の売り上げは課税対象のため、まだ家賃収入がない段階で税務署に自販機の売り上げを申告し、課税対象が９５％以上だと見せかける。例えば、全体の建築費が税込み２億１０００万円のマンションなら、こうした方法をとるだけで消費税分１０００万円が戻される。

　検査院が２００６年度の還付分について、全国約５２０か所の税務署中、４０か所以上を抽出調査したところ、約１２０件、８億円の自販機を使った還付が見つかった。全税務署では９０億円を超えると推定される。

　住宅家賃が法改正により非課税となったのは１９９１年からで、その後、こうした“自販機節税法”が全国に広がった。０６年の政府税調で問題になり、法改正などが検討されたが、その年の答申には盛り込まれなかった。

　検査院は、脱法行為に近い状況が長年の間、放置されてきたとしている。財務省では「税還付について問題意識は持っているが、現時点でコメントすることは出来ない」としている。

以上引用終わり

最近は『サラリーマン大家さん』のように賃貸アパートやマンションの経営を行う方が増えておりますので、その販売元の不動産業者やコンサルタントさんの間ではちょっとした裏技として用いられていた手法で、実際私の知り合いにもこの手法を用いて営業をしている方はいらっしゃいました。

最初この手法を知った時は、『なるほど！』とも思いましたし、そもそも節税はこの様に『法の盲点』を突くようなものも多いので、ネタの一つとして飲料メーカーの営業マンに詳しく解説したりもしましたが・・・

法人向けのコンサルでは『節税』も一つの武器として使いますし、常に法との追いかけっこをしているような状況です。

しかし、今回のこのケースの様に『法の不備』を突くやり方は確かに違法ではありませんが、遅かれ早かれその抜け道を塞がれてしまうものなんですよね。

『節税』は認められた手段ではありますし、上手に活用するべきだとは思いますが・・・なかなか奥が深いテーマですね。

頭金は必要？

住宅ローンを組もうと思ったとき、まず頭に浮かぶのは『頭金』ですね。

以前の記事 にも書きましたが、今の低金利を活用するのであれば、すぐに行動に移す事も十分『有り』です。

もちろん借入額が少なければ利息負担自体は減りますから、頭金が多いに越した事はありませんが。

ちょっと比較してみましょう。

現在の家賃が10万円で、頭金を5年間で1割貯めてからローンを組もうとする場合、その間の金利が変わらなかったとすれば借入が少ない分ローンの総支払額は少ないのですが、家賃負担など住居費用としての総額は、すぐに購入した場合よりも多いことがわかります。

ちなみに・・・

頭金を貯めている間に金利が０．２５％上昇した場合・・・

ローン総額自体は少なくても、住居費総額ではその差は更に開いてしまいますし、月々の返済額もせっかく頭金を貯めたにも関わらず、今すぐ購入した場合よりも多くなってしまうのですね。

まぁこのケースはローン終了時点を65歳に揃えた比較なので、ローンの組み方次第ではまた変わってしまいますが。

しかし、今よりも金利が低くなると思っている方は別ですが、今が金利の底だと思うのであれば、あえて頭金が貯まるまで待たなくても金利の低さを活用するというのも良いのではないでしょうか？

もちろん諸費用などは別にかかりますから、現時点で全く貯金が無いというのは厳しいですけど・・・

金利上昇はホントに危険？

前回の『金利と利息の違い』 はいかがでしたでしょうか？

今回は元金が減っていった場合、金利の影響がどのようになるのかをお見せしたいと思います。

条件は前回にあわせ3500万円を35年借入するという形で、今回は毎年０．２５％ずつ金利が上昇するという設定にしてみます。

もし、長期固定で毎月14万円を支払う能力があるのならば、変動で借りてその差額を毎年繰り上げ返済してみたらどうなるでしょう？

どうですか？毎年０．２５％ずつ金利が上がると、15年後はまさにバブルの再来ですね（笑）

と、見て頂きたいのはそこではなくて、月々の返済額の方なのですが、毎年162万円の返済が可能であれば、変動金利を選んで差額を繰り上げ返済していく事で、冗談みたいな15年、20年後の金利であっても固定金利に比べ返済額は少なくすることが可能です。

また、返済総額でも変動は固定より少ないことがわかります。

ちなみに繰り上げは返済額軽減型にしてあります（期間を揃えたほうが比較しやすいので）

グラフで返済額における元金と利息の関係を表すと次のようになります。

こうしてみると、金利上昇のリスクと言ってもそれほど心配しなくても大丈夫かもしれないって感じがしませんか？

こんな無茶なシミュレーションであっても未払い利息は発生しませんし。

何故このようになるのかというと、金利の影響が大きい返済スタートの時点で、しっかりスタートダッシュが出来ているからなのです。

金利が上昇しても、借入残高が減少している分、金利の影響も小さく、利息の負担が少ないということが分かると思います。

現実的に考えれば、35年間金利が上がり続けるなんて事はほとんどありえませんし、また、０．２５％ずつの上昇なんて、そんな急速に景気が回復する可能性もそれほど高いとは思えません。

という事は、金利は長い目で見れば確かに上昇するでしょうが、金利上昇は世の中で言われているほど大きなリスクでは無いのでは？と思います。

考え方は人それぞれで良いと思いますが、このような考え方も出来るという事は覚えていても損はありませんよね？