続・住宅ローンに不安がある人へ

こんにちは。横浜のＦＰひろです。

久しぶりに重たい荷物を持って歩き回ったら筋肉痛になりました(;^_^A

さて、住宅ローンのお話の続き。

『変動金利を選んでしまったけど・・・』という話でしたね。

『金利が上がるから変動はリスクが高い』なんてわけわからんことを言う専門家が多いせいで、本質的なところそっちのけで不安になってしまう代表的なパターンです。

そもそも住宅ローンにおける『リスク』って何ですか？

返済額の上昇？それはありますね。

金利が上がったら毎月のローン返済額が上がる。ホントにそうなれば恐いですね。

でも、仮に金利が上昇したとして、即返済額が変わるなんて事はありませんのでご心配なく。

変動金利を選択した場合、金利の見直しは半年ごとですが、ほとんどのローンは５年間は支払額が変わりません。

仮に金利が上がっても返済額は現在の１．２５倍が上限で、それ以上返済額が増えることはありません。

その次の返済額の見直しはまた５年後ですが、また上がったとしてもそのときの１．２５倍まで。その次もそうです。つまり返済額は『把握できるもの』ですね。わかっているものは恐くないでしょ？

恐いのは支払いが出来なくなるのではないか？という『状況』に対してであって金額ではありませんね。

明日いきなり状況が変わると言うものではないので、対応を考え、実行する時間は十分にあります。

次には『未払い金利が発生するじゃないですか』と仰る。

はい。可能性はゼロではありません。でも発生しない可能性だってありますよ。

では反対に固定金利はリスクは無いんですか？

返済額の上昇を避ける為に、金利の影響を受けやすい借入当初に高い金利を選択するのも十分にリスクだと思いますよ。

結局は『将来の返済額の上昇を許容する代わりに借入当初の利息負担を少なくする』のと『将来の返済額の上昇を回避する代わりに借入当初の利息負担を多くする』という違いですから、どちらを選ぶのか？というだけです。

何度も言いますが、住宅ローンで意識しなければならないのは『利息』です。

利息は『借入残高×金利』です。

さて、ここでひとつ例を出します。

３５００万円の住宅ローンを３５年で支払う場合。

変動金利は現在店頭金利２．４７５％で、全期間優遇が１．４％だと当初の金利は１．０７５％ですね。

ボーナスなしで計算すると・・・

毎月の返済額１００，０２８円となり、内訳は元本６８，６７４円、利息３１，３５４円です。

フラット３５で全期間固定２．８７５％だと・・・

毎月の返済額１３２，２６８円となり、内訳は元本４８，４１４円、利息８３，８５４円です。
固定金利を選んだ場合、毎月の支払いは３万円も多いのに、元金の返済は２万円少なくなります。

１年後で比較してみましょうか。

変動の場合１年で１，２００，３３６円の支払い。内訳は元本８２８１５９円、利息３７２１７７円。

固定の場合は１，５８７，２１６円の支払い。内訳は元本５８８６８１円、利息９９８，５３３円です。

固定金利を選択した場合、３８万円も多く支払うのに元本の返済は約２４万円少なく、逆に利息は約６０万円も多く払うんですよ。

単純にコレだけを捉えて、どちらが得だとか損だとか言うつもりはありませんが、どう思いますか？

ちなみに固定金利にしたメリットが出るのは、変動金利が４．２７５％以上にならなければならないんですよね。

さて、変動金利はいつになったら４．２７５％以上になりますか？

わかりませんよね。

金利が上昇するにしても、今の金利からいきなり４％以上まで上がるかどうか・・・

まぁ可能性の問題ですけど。

金利が決まる仕組みは以前にも記事にしましたのでご確認ください。

金利が上昇する。特に今から２％も上がるという事は世の中の景気もだいぶ変化しているはずですが、どうでしょう？来年一気に景気が回復している世の中を想像できますか？

出来るのであれば固定金利を選択したほうが良いでしょう。

そうは言っても、いきなりそんなに景気は良くならないよな～なんて思う方。

景気回復しないのであれば、金利が上がる心配をする必要はありませんよね。

であれば、変動金利に必要以上のリスクを感じることはありませんね。

メリットとデメリット、そしてリスクは固定・変動のどちらにもあるものです。

その中のひとつだけ捉えてイタズラに恐がる必要はありません。

住宅ローンというものは、元金が少なくなればなるほど金利の影響を受けにくくなります。

今回はここを覚えていてください。

長くなったので続きは次回に。

住宅ローンに不安がある人へ

こんにちは。横浜のＦＰひろです。

すっかり車購入の記事が長引きましたが、大きな買い物とくれば、次はやはり住宅ローンの話もしなくてはなりませんね。

相も変わらず住宅ローンを語る専門家は『金利が上がるから長期固定金利を選択しましょう』みたいなことを繰り返してますね。

たまにこのブログを覗いてくれる読者さんで、『変動金利にしてしまったけど不安』という方もいらっしゃるようなので、ここでもう一度住宅ローンのお話をします。

世間では今の低金利を反映してか『金利』にばかり注目していますが、本来住宅ローンで意識しなければならないのは『利息』です。

どんなに情報を集めても、将来の金利が何％になるのかなんて誰にもわかりません。

それなら今現在わかる情報を元に、利息がどのように計算されるのかを理解する方が良いですよ。

●●銀行の金利が何％で、▲▲銀行が何％。■■銀行の繰上手数料がいくらで、◆◆銀行は無料。

なんて実は本当に大切な情報ではありません。

それよりもちゃんと知っていなければならない情報は、『返済額の中身』つまり『元金と利息の関係』です。

『将来の金利を予測するのではなく、借入残高を計算する』ことです。

以前にも書きましたが、ここ１０年くらい『金利が上がる』と言われ続けています。しかし現実はどうでしょう？

その当時に『金利が上がる』という言葉を信じて固定金利を選択した方々は、余計な利息をかなり払ってしまったと言うことになってますよね。

本来なら『あなたの言葉を信じてたのに』と文句のひとつも言いたくなるところではないでしょうか？

今でも『変動金利は過去３年で３．６％も上がったことがある』と昔の話をする方がいます。

でも良く考えてください。その頃の日本の経済状況ってどんなでした？

住宅ローンはそれ単体で金利が上がったり下がったりするものではなく、世の中の経済に連動して動くものです。金利が上がった当時は株価も２万円以上、政府も国債依存度は１０数％程度と、経済環境が全く異なります。

過去にそうだったから程度のことで、現在にそのまま当てはめるには、世相の違いなどからかなり無理があると思いませんか？

例えば３年後には日本の経済はこのようになっているだろうから、という金利が上がる根拠を話している専門家を見たことはありません。ただ『金利が上がる』としか言わないんですよね。

そんな根拠のない話に不安を感じる必要などこれっぽっちもありませんよ。

今は前例がないくらいの低金利だから将来上がるのは当たり前。

この程度の話しか出来ないなら専門家でもなんでもありません。

この話はまたまた長くなりますので、今回はこの辺で。

次回に続きますのでお楽しみに（笑）

車を安く買う交渉術

こんにちは。横浜のＦＰひろです。

前回の『車を安く買う方法』 が結構読んでいただけたみたいなので、ちょっとだけ続編を（笑）

まず、皆さん車を買い替えようとする時（初めて買う時も同じですよね）って、まずその車の事を調べますよね？

で、とりあえずディーラーへ出向いてカタログなども集めたり、実車を確かめたりするわけです。

まず、ディーラーへ行ったとき。

なかなかガードが固くて『とりあえず見に来ただけ』とそそくさとカタログだけ受け取って帰る方もいらっしゃいますが、これはあまりよろしくないですよ。

営業マンも人の子。

あまりガードが固いと適度な距離で（気持ちの面でですよ）商談が出来ません。

彼らは安く買う為の大事な味方ですから、距離を置き過ぎたり、自分は客だなんて横柄な態度で接すると敵対する様になってしまいます（気持ちの面でですからね）。

短期決戦になるような商談は、最初から購入目的であることを告げ、コチラから営業マンに歩み寄りましょう（買ってくれそうなお客さんがフレンドリーだと営業マン側の心のガードが下がります）。

車の事に詳しくない方は、このときにいろいろ質問するのも良いでしょう。

さて、いよいよ車種やグレードが絞れてきたら見積もりという段階ですね。

車の購入って割と大きなイベントなので、舞い上がりがちですが冷静に（笑）

まず欲しい車種やメーカーオプションを選択したら、付属品などは最小限（例えばフロアマットだけとか）にして見積もりを出してもらってください。

アレもコレも欲しいモノはあると思いますが、それは商談が煮詰まってきてからです。

付属品（ディーラーオプションですね。後付のナビなどもこの部類ですから注意してください）は取り付け工賃も含めて車本体とは別に価格をチェックしておきます。

で、価格交渉に入るわけですが、ココからが駆け引きです（笑）

まず車両本体からどのくらい値引を引き出せるか？ですね。

人気車種などは結構ガードが固いので、向こうから『この車は●●万円までしか値引できません』などと言ってきます。でも、コレは軽く受け流してください（笑）

向こうはなるべく値引しないように下限から来ます。臆することなくコチラは天井から攻めて行きましょう。

プリウスやインサイトみたいに人気があって納期がかかる車の場合は特にガードが固いです。

まずは相手のジャブを受け止めて、『その倍くらいかと思ってましたよ』などとジャブで返せばＯＫです。

ワンプライスで●万円などと一桁でまとめにかかってくるパターンもありますが、その様な車でも１０万円以上引かせることは可能ですから。

交渉時に必ず支払いのことは訊ねられと思いますが、ここは全額クレジットで始めてくださいね。

（クレジット手数料が入る分値引のガードが緩みます）

前回は日曜の夕方以降が勝負と書きましたが、一発勝負を仕掛けるのでなければ、最初の商談は早い時間に行って相手の出方を探り、一度その場を後にしたほうが無難です。

勝負を仕掛けるのが日曜の夕方ですからね。

下取り車があるのであれば、ここで一度値段を出してもらいましょう。

ただし、下取り価格と値引はキッチリ分けて考えてくださいね。間違っても『下取りと値引でいくら』なんてやってはダメです。

当然買取店もいくつか回っておくことは忘れずに。

そのあたりはこの方 の記事も参考にしてみてくださいね。

ただし、買取もその場で結論は出しません。そちらの条件も持ち帰ってください。

で、間をちょっと端折って最終交渉です。

コレはディーラーへ出向いても構いませんが、可能ならお店に電話して営業マンを呼んだほうが良いですよ。

向こうさんは『ここで１台』と張り切ってやって来ます。

まずはお茶など出して、丁重に迎えましょう。これからコチラの味方になってもらうんですから。

で、条件交渉です。

向こうが『これ以上は無理』というところまで引っ張ります。

ホントに無理だとなったら、ここで付属品の登場です。まずはいくつかサービスを要求しましょうね。

サービスは金額が大きいモノからが鉄則です。当然全てサービスとはいかないでしょうが、サービス出来る物が出尽くしたと思ったら、今度は付け足す付属品の値引を要求していきます。

１度出した条件を引っ込めるのはやりにくいので、ジワジワとサービスを積み上げていく戦法で、笑顔で営業マンを追い込みます（笑）

つまり極限まで削って、ちょっと足してはまた削ると言う戦法です。

付属品（ディーラーオプション）は車とは別なので、コチラも仕入原価というものがあります。工賃は販売店の手間賃みたいなものですから、コレも調整可能です。工賃別で３割引はさせましょう。工賃も半額くらいにしてもらうよう交渉することも忘れずに。

ここで下取りに金額を振ってくるのであれば、一応受け止めておきます。

値引で調整つけられなくなった場合、下取り価格で調整することもありますから。

どちらも目一杯まで条件を引き出したらいよいよ詰めですね。

もし買取店のほうが大幅に条件が良かった場合、最後の最後で『下取りはやっぱり出さずに知人に譲ることにするけど良いよね？』とやりましょう。下手に買取のほうが高いからとやってしまうと相手に悪い感情を持たれますから。

その場合、諸費用から下取り諸費用がちゃんと無くなっているかもチェックです。

逆に近い数字を出してきたなら、●●万円で取ってくれるところがあるとハッキリ伝えてみます。

可能なら値段を合わせてきますし、ダメなら向こうから『買取店に出してください』という場合もありますから。

車庫証明も自分でやると言って、諸費用を削ってもらうことも忘れずに。

当然、また端数が出ますから、『その端数は邪魔だよね～』っと笑顔で追い込みをかけましょう。

更に、このタイミング（条件が一杯一杯になってから）支払いも『やっぱり現金払いにする』と変更してしまいましょう。かなり渋られるかもしれませんし、条件の変更を言ってくる場合もありますが、一度出した条件からはあまり大きく変えられませんから。もちろんディーラーのクレジット手数料が安ければそのままでも構いませんが、キャンペーン金利適用外だったりすると、信金やろうきんなどの金融機関のほうが安くローンが組めますから、手間はかかりますが、少しでも安くあげるためにはそのくらいの手間は惜しんではいけませんよ。

ここまで煮詰まってくれば、この時点でかなり時間が経っているはずで、営業マンの帰りを今か今かと待っているお店の上司は、早く良い報告が欲しくてたまらなくなってます。

当然、営業マンの一存で決済できないところまで引き出すと、『上司に相談する』と言い出しますので、『ここから電話しても良いですよ』とやりましょう。希望をかなえるまで営業マンを帰さないくらいの勢いで（笑）

そこまで煮詰まった商談を、上司もダメとは言いにくいですし、早く注文書をもらって台数を確定したいというところを上手く突くのです。

ダメ押しに『納車の時はガソリン満タンだよね？』とやってください。

すっかり折れてしまってる場合はその条件も呑んでくれますし、ダメなら『●●Ｌまでなら』と言ってきますから。

ここまで来たらゴリ押しはしないほうが無難でしょう。

ちなみに自分が営業の時、なじみのお客さんで値引にうるさい方と商談する時や、条件厳しいけどどうしても決めたい場合、わざとこのような状況を作って、逆に上手く使ってやってました（笑）

つまり営業マンにもお店にも大幅な値引を出す言い訳を作ってあげるんです。

無条件に安売りすることは会社も許さないですからね。

っとちょっとだけのつもりが、結構長くなってしまいましたね（汗）

まだまだいろんなテクニックはあるのですが、今回はこの辺で。

長々とお付き合いくださってありがとうございますm(_ _ )m

この記事が誰かのお役に立てば良いのですが（笑）