続・繰上返済は本当におトクですか？
こんにちは。横浜のＦＰひろです。
寝たきり状態２日目となってます。明日までには何とか歩けるくらいには回復したい・・・
悪いことは重なるもので、ＩＥ８が不調で直すのに１日費やしてしまいました（涙）
さて、気を取り直して、繰上返済の続きですね。
繰上返済には2種類のやり方があるのはご存知だと思います。
『期間短縮型』と『返済額軽減型』ですね。
一般には期間短縮をした方が支払い総額も少なくなり有利というのが定説となっています。
確かに支払利息の面ではその方がおトクと言えますが、繰上返済をしても毎月の支払いは変わらず、ローンが軽くなったという実感は無いと思います。
実際、繰上したことの効果を実感するのは返済終了間際になります。
ちなみに３５００万円を３５年払い、変動金利で１．０７５％で借入。
３年後に１００万円を繰上返済した場合で見てみましょう。
期間短縮型で繰上返済を行った場合
節約利息４０１，６５２円、短縮期間１４か月分です。
では返済額軽減型で行った場合はというと・・・
節約利息１８２，３２０円 返済軽減額３，０７９円となります。
確かに数値上は期間短縮の方がおトクと言えますが、では総返済額が少ない期間が多いのはどちらか？という視点で考えてみると・・・
期間短縮型では返済額が変わらないので、支払い総額の多い少ないが逆転するのは、返済額軽減で支払いが終わりに近づいた頃なのです。
そこまでの約３０年間の間は返済額軽減型を選択したほうが支払額の累積で少ないということですね。
という事は、その期間は返済額軽減型のほうがキャッシュフローが僅かながら良いという事も言えるわけです。
どちらも一長一短であり、単純な損得だけでは判断できないと思います。
そもその何故繰上返済を行うのか？
コレも一般的に言われていますが、『定年後にローンを残さない』
確かに収入が年金のみとなる老後に住宅ローンが残るのは不安がありますね。
その為に繰上返済を行う、あるいは退職金で一括返済するという事になります。
確かにローンは減ったり無くなったりしますが、本当にそれで老後不安が無くなるのでしょうか？
『繰上返済はしなければならないもの』
そもそもコレが本当かどうかを良く考える必要がありますね。
繰上返済はローンの返済総額を減少させる効果があることは確かですが、その為に手元資金を失うことになります。それは『繰上返済をしなかった場合に、その資金から得られたであろう利益』を手放すと言うことでもあるわけです。
例えば期間短縮で１００万円繰上返済した場合は１４ヶ月早くローンが終わりますね。
返済が終了した翌月から、毎月の返済分を１年２ヶ月の間、２％複利で運用できたとするとおよそ１４５万円になります。
コレを繰上返済しないで、１００万円を３２年間、２％複利で運用すると・・・
１６４万円になるのです。
運用利率は別に２％としなくても構いませんが、３２年後になって繰上した場合としなかった場合でどちらが手元にお金があるのかというと、繰上返済しなかった方です。
繰上返済は早いほうがおトクというのは、運用益を全く考えなかった場合なのです。
繰上返済を行うことがダメと言うことではありませんが、老後生活を考えてみると、繰上返済を行った場合はローンもなくなりますが手元資金もなくなります。
一方で繰上返済をしなかった場合は、ローンは残りますが手元にお金も残ります。
結局のところ、定年までに払い終えるのも、定年後に払うのも本質的には変わらないという事ですね。
繰上返済で期間短縮をした場合、早期の完済や利息を軽減することも出来ますが、その代わりにそのお金を活かして得られるであろう利益も失います。
一方で繰上返済をしなかった場合、定年後までローンが残ったとしても、その資金を活かすことが出来れば手元に十分なお金を残すことも可能となるわけです。
返済額軽減を選択して、その差額を活用する方法もありですよね。
そう考えれば、必ずしも期間短縮の繰上返済だけが正解とはいえないのではないでしょうか？
家計における正解は家庭の数だけあります。
自分達がどのような計画で、どのような選択を行うのか。
視野を広げて考えることが大切ですよね。
繰上返済は本当におトクですか？
こんにちは。横浜のＦＰひろです。
昨日の朝、ぎっくり腰を再発してしまい起き上がることも出来ません（涙）
身動きできない不自由さから健康のありがたさを実感しています・・・
さて、気を取り直して。
今回は『繰上返済』について考えてみます。
『繰上返済をするとおトクですよ』なんて聞いたことがありますよね。
一体何がおトクなんでしょう？
ということで、まずは基本的な事から。
毎月の返済以外に手元資金で住宅ローンを返済することを『繰上返済』といいます。
繰上返済は支払った全額が元金部分に充当される為、返済期間を短くしたり、返済額を下げたりすることが可能です。
よく言われるのは、短縮した期間分の利息の支払いが無くなるので『●●万円支払いが無くなった。つまりその分得した』ということですね。
確かに利息軽減の効果は借入当初などは効果が高いので、その様に言われれば得したと思っちゃいますよね。
しかし、繰上返済の本当の効果と言うのは期間が短縮されることでも返済額が下がることでも、利息の軽減でもありません。『元金が減ること』です。
結果として利息も少なくなりますが、もう一度思い出してくださいね。
『利息＝借入残高（元金）×金利』です。
元金が少なくなれば、その分金利の影響は受けにくくなりますので、将来金利が上昇したとしても返済に対する影響を小さくすることが可能になるのです。
ここで『続・住宅ローンに不安がある人へ』 の返済例のところを思い出してください。
元金と利息の関係のところですね。
繰上返済が『元金を減らす』事を目的とするならば、より金利の低い変動金利や短期固定金利と組み合わせれば、その効果が最大限発揮できるという事は、返済例の元金と利息の関係からお分かりいただけると思います。
逆に長期固定だともともと高い利息を負担するので、その瞬間の利息軽減の効果は高いですが、その後の元金の返済が進みにくいので、繰上の効果は最大限に発揮できるとは言えません。
繰上返済をするならば、金利選択とそれに伴う残高の変化を関連付けて考える必要があるのです。
次回は繰上返済の方法について考えてみましょう。
金利ミックスは本当に有効か？
こんにちは。横浜のＦＰひろです。
スケジュールを見ると、結構空白なクセに、気づくと毎日何かに追われています(;^_^A
時間管理が下手くそ？それとも突発的な事が起こりすぎ？
さて、これも良くあるパターンなので、ちょっと覚えておくと良いかも知れません。
『金利ミックス』
半分を固定金利、もう半分を『変動金利』
両方のイイとこ取りが出来ますよ～
って感じで、銀行やＦＰさんも結構おススメって言ってますね。
それって本当ですか？
この方法、一見するとリスク分散の様に見えてしまうところがポイントです。
なぜなら・・・金利が上がれば半分は固定なので、その影響は半分しか受けない。
金利がそのままなら、半分は変動金利で安い金利が活かせる。
なんかもっともらしいですね～
どっちに転んでも良いって訳ですね？
いや～凄い！アタマ良い！
なんて馬鹿な事、僕が言うわけないでしょ？
それぞれのメリットはどちらか選んだほうの半分しか活かせません。
デメリットも半分影響を受けます。
基本プラスマイナスゼロですよ。
どこにこれを選ぶメリットがあるんですか？
こういうのはどっちつかずの中途半端と言うんです（笑）
コレが活きるとすれば、もう少し金利が高く、且つ上がる可能性と下がる可能性がイコールなとき位でしょう。
今は空前の低金利とすれば、これ以上下がる可能性よりも上がる可能性の方が高いと思われます。
つまり一方向にしか動かないという事ですね。
もっともらしい言葉に騙されちゃダメですよ。
金利上昇の心配をするならば、急に上がる可能性が高いのか、緩やかに上がる可能性が高いのか？
金利が上がる仕組みを理解して、良く考えてみることです。
やっぱり金利は急上昇する！と思われるのであれば長期固定金利を選択した方が安心できるし、いやいや！金利は緩やかに上昇するだろう。と思われるのであれば、変動金利の金利の低さを最大限有効に活用した方が良いでしょう。
あ！それと『長期固定金利の利息は、金利上昇の影響を受けなくする為の保険料』と仰ってる有名なＦＰさんがいらっしゃいますが、安心料として何百万円も余計に支払う気あります？
僕的にはフツーにありえないです。
安心料にしては高額すぎますよ。
こんなコトを提案する人に限って『繰上返済を上手に使う』などと言うんですけど・・・
長期固定金利を選択して繰上返済するのは矛盾ですよ。
え？意味が良くわからない？
ではこちらの記事を参考にしてください。