脱税主婦が教えるＦＸの本

会社のある銀座から東京駅まで健康のために時々歩いて帰ります。そして、オアゾの｢丸善」によく寄ります。先日、「あの4億円脱税主婦が教えるＦＸの奥義」池辺雪子著、扶桑社、１６８０円を購入しました。

半分ぐらいまで読んだところです。最初は投資の知識があまりない家庭の主婦がオーストラリアかニュージーランド通貨をレバレッジ１００倍ぐらいかけて買ったらたまたま円安に進んで大もうけしたんだろうぐらいに思っていました。ところがこの方は株や商品先物を長年実践してきたなかなかの投資家でＦＸのトータルの利益は８億円以上といいいますから、もはや運がよかったとか言うレベルではありません。

今ちょうどトルコリラのところを読んでいます。トルコリラは年１６％の高金利通貨ですから、円でトルコリラを買えば為替が多少動いてもスワップ金利が確保できるという箇所です。この方は円安が一方的に進んでいた数年前はオーストラリアやニュージーランド通貨を買ってスワップ金利をたっぷり稼いだようです。

しかし、これからは円安でなく円高基調だというのが大方の見方です。そういう場合はどんな戦略があるのでしょうか。アメリカもユーロも金利を下げてきていますから主要通貨でスワップ狙いが難しくなっているように思います。

投資は実践して成功している人の話が一番説得力があります。何しろ著者は８億円も儲けたわけですから、行間から参考になる投資のアイディアを読み取れるよう気合を入れて後半を読みます。

コールオプションを売る

昨日は日経平均が急激に上げてきたので、日経２２５オプションの１２月物１０７５コールを２０円で２枚売ってみた。１２月のＳＱまで３週間近くもあるので、普段ならこんなに早いタイミングでは仕掛けない。このところの乱高下で、証拠金も上がっているがボラテリティが異常に上がっている。日経平均が８３００円ぐらいなのに１０７５コールは２０円と割高になっている。２５００円アウトのコール売りは安全で儲かる可能性が高い。

過去１０年ぐらいのデータでは、ＳＱ１０日前に１０００円アウトのコールを売れば勝率は９６％ぐらいである。残り４％のリスクを管理するには、急落の最中にはコール売りを仕掛けないとかプレミアムが２倍になったら自動的に損切りするというルールを設けて淡々と実行すれば大きな損害を受けることは極めて少ない。

１２月限の１０７５コールを売るということは、１２月１２日のＳＱ（精算日）に日経平均が１０７５０円以下だったら売り方の勝ちで、２０円×２枚が売り方の儲けになるということである。１枚はオプション価格の１０００倍なので、儲けは２０円の２枚分で４万円となる。現在は証拠金が１枚４３万円なので、８６万円投資して最大１８日間で４万円の儲けを狙った仕掛けといえる。ＳＱまで持たないで途中で反対売買をして手仕舞うことも可能だ。

もし手元に１０００万円の投資資金があれば、１２月限の１０７５コールを２０枚売ることができる。２０枚の証拠金は８６０万円で、オプション価格２０円の２０枚分は４０万円。これを毎月淡々と続けていけば、年間で５００万～６００万円の収入になる。税金は申告分離で２０％だから純粋な手取りは４００万～４８０万円になる。本代やパソコン代など投資関連の経費は認められている。３年間は損失の繰越もできる。

年金がだいたい月に２０万円ぐらいですから、定年後のこの副収入は魅力的ではないでしょうか。ただし注意しなければならないのは、プットの売りは絶対禁止ということです。勝率はそれなりに高いんですが、不意にやってくる暴落で破産する可能性があります。アメリカのテロ、関東大地震、北のミサイル、原発の大事故・・・暴落の材料はいくらでもあります。

米国住宅価格の動向が重要

今回の米国発の金融危機の直接的な原因は、サブプライムローンと呼ばれる低所得者層向けに売られた不動産ローンの破綻です。なぜサブプライムローンが破綻したかというと、貸す方も借りる方も住宅価格は今後も上がっていくと想定していたのに、逆に下がってしまったことにあります。価格上昇が続いているときはそれによって生まれる含み益がすべての問題を解決してくれたのですが、０６年の夏頃から歯車は逆まわりをはじめ、価格の下落とともに不良債権は増え続けています。

ですから政府の政策も重要ですが、肝心の米国不動産価格が下げ止まることがより重要です。「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」というデータを見るとこの２０年間で米国主要都市の不動産価格がどう変化してきたかが良くわかります。このデータでは２０００年の価格を１００としてそれ以降や以前の毎月の価格を都市毎に指数化しています。

米国住宅価格は１９９０年から２０００年までの１０年間は平均で約２０％という緩やかな上昇でした。ところが２０００年から２００６年夏までの６年半にとんでもない上昇が起こりました。マイアミ、ロスアンジェルスでは約２．８倍、ワシントン、サンディエゴは２．５倍、タンパ、ラスベガス、フェニックス、サンフランシスコ、ニューヨークも２倍を超えています。まさにバブルそのものです。上昇率の最も低かったダラスやクリーブランドでも約２０％の上昇です。

２００６年夏に２０都市の平均指数は２０６でピークを付け、２００８年８月時点では１６０ぐらいまで下げてきています。かなりいい水準まで下がってきているようにも思います。しかし１２０とか１３０ぐらいが妥当な水準ならもう一段の下落がありそうです。今後の米国住宅価格の動向は注目しておく必要があるでしょう。「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」は検索で「Ｓ＆Ｐ　Case-Shiller Home Price Indices」と検索すれば出てきます。

大家になって鎌倉へ

勤務先の保養所が鎌倉にあり子供が小さかった２０年ぐらい前から年末は鎌倉で過ごしていました。古い街中を散歩したりお寺を訪れたり、またハイキングコースを歩いたりしました。山もあり海にも近いリゾート的な味わいもある洒落た雰囲気の古都にやがてすっかり魅せられ、晩年は鎌倉で暮らすことを決めていました。

それから早２０数年。晩年の入り口である５５歳を目前に鎌倉で住まいを探し始めました。土日を利用してたくさんの物件を見学しました。北鎌倉の山の上、二階堂の崖の家、大町２丁目の中古、長谷のマンション、雪ノ下の土地、西御門の借地権の家など実にたくさんの物件を見ました。おかげで鎌倉の地理がだいぶ詳しくなりました。

しかし、２年程前の鎌倉の不動産価格は都内並みに高騰していて、駅徒歩圏に土地を買って家を建てると１億円近くの予算が必要でした。そんな資金はどこを探してもありません。ローンを組むにしても１億なんて金額はあまりにも大きすぎます。

そこで鎌倉で自宅を買うことは一旦保留にして、不動産投資で資金を作ろうと考えました。昨年、鎌倉の知人から不動産投資家を紹介していただき、その方のご紹介で札幌で賃貸マンション１棟を購入しました。フルローンでの購入です。そして、今年の９月のリーマンショックの最中に千葉で１棟物のマンションをまたご紹介いただき購入することにしました。固定資産税の評価額と同じくらいの価格でしたので割安感がありました。将来のことを考えて２棟とも法人名義で購入しています。

もう一棟物件を所有すれば余裕で早期リタイアも可能です。投資物件の価格が下がってきていますので、これからしばらくは資金の手当てが付けば買いのチャンスです。

もともと贅沢をしたいというタイプでなく自由な時間が取れて旅行したりぶらぶらできればそれで十分です。そのためには経済的な基盤をしっかり作っておく必要があります。不動産投資はそのための手段です。早く鎌倉で優雅に暮らしたいですね。

入金の連絡がありました

管理会社から１１月分の家賃を口座に振り込んだという連絡が書面でありました。サラリーマンで言えば給与振込みの明細をもらった日のようなものです。なんとなく気分がいいものです。

サラリーマンは毎日決められた時間に出社し夕方まで仕事をして、その結果として給料が支払われるわけです。時間や場所だけでなく仕事の中身まで拘束されての給与なのです。

大家業は普段はすることはあまりありません。建物がその代わり働いてくれるのです。大家が家でごろごろしたり旅行をしていても、建物は入居者に住空間を提供し続けその対価として家賃をいただけるというわけです。

定年後の職業として大家業がいいのは、大して労力をかけなくても毎月安定した収入があるということです。その収入で好きなことが出来、時間も自由になるというところです。ビジネスとしてさらに規模を拡大したいと考えるなら、物件を買い増しして簡単なリフォームなんかは自分でやれば仕事としての充実感を得られるし、業者との付き合いもあるので社会との関わりも維持できます。

理想は気力と体力のあるうちにサラリーマンを早期退職して大家業を本業にすることです。そして、大家業でサラリーマン時代と同じくらいの給料を確保して、自由な時間を使って優雅に暮らすことです。