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佐藤竜志 オフシャルブログ

はじめまして
不動産業2５年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます

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住宅ローンの変動金利と固定金利を徹底解説｜リスクと選び方の全体像

住宅ローンの変動金利と固定金利の違いを徹底解説。仕組み・リスク・シミュレーション・選び方をわかりやすく解説し、最適な住宅ローン選びの参考に。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

 

住宅ローンを検討するときに必ず出てくる「変動金利」と「固定金利」。
なんとなくの違いは知っているけれど、「実際に借りると返済が毎月変わるのでは？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

今回はその不安を解消するために、変動金利と固定金利の基礎からリスク、そして選び方の全体像をわかりやすく整理してお話しします。

◆ まずは変動金利の仕組み

  • 変動といっても「毎月の返済額がコロコロ変わる」わけではありません。

  • 実際には 5年間は月々の返済額が一定 で、半年ごとに「利息部分だけ」が見直されるルールです。

  • そのため、元金の減り方が金利次第で大きく変わり、5年後の残高に差が出るのがポイントです。

たとえば、月10万円の返済をしていても、
金利が低ければ元金が多く減り、金利が高ければ利息ばかり払う形になります。
ここを理解していないと「返済しているのに残高が全然減らない」という落とし穴にはまってしまいます。

◆ 固定金利の考え方

固定には「3年固定」「10年固定」「全期間固定」などがあり、期間中は返済額が変わらないのが大きなメリットです。
その分、金利は変動型より高めに設定されますが、将来の金利上昇リスクを避けたい方にとって安心材料となります。

特に「フラット35」は全期間固定の代表例。初期費用や手数料は高めですが、家計の見通しを安定させやすい選択肢です。

◆ 金利上昇リスクと実際のニュースとの関係

変動金利は「短期プライムレート」、固定金利は「長期プライムレート」に影響を受けます。
海外の金利動向や為替ニュースが日本の住宅ローンに波及することも少なくありません。
ただし、金融当局は急激な変動を避ける傾向にあり、実際には段階的に上がることが多いのが現状です。

◆ シミュレーションで考える

仮に1000万円を35年・金利0.5%で借りた場合、月返済は約2.6万円。
金利が2.0%まで上がると月3.3万円になり、5000万円の借入なら毎月約3万5000円の差になります。
「125%ルール」で一気に返済額が増えないようにセーフティはありますが、商品ごとに条件が違うので必ず確認してください。

◆ どう選ぶべきか？

  • 安定重視なら固定（特に全期間固定）

  • 低金利メリットを活かしたい人は変動。ただしリスク許容度が必要

表面金利だけでなく、手数料や総支払額を比較することがとても大切です。

関連動画でさらに理解を深めたい方はこちら

ぜひ動画もあわせてご覧いただき、住宅ローンの理解を一歩深めてください。

 

 

まとめ

変動金利と固定金利、それぞれにメリット・デメリットがあります。
一番大切なのは「自分の家計とリスク許容度に合った選択」をすることです。

みなさんは「変動派」ですか？それとも「固定派」ですか？
ぜひコメントで教えてくださいね。

【マンション購入で後悔しない】最悪な間取りとプライバシー対策7選｜室内・外部・家族間のチェックポ

マンション購入で後悔しないために知っておきたい「最悪な間取り」とプライバシー対策7選。室内・外部・家族間それぞれの視点で具体的留意点と実践策を不動産歴25年の佐藤が解説。
 

こんにちは、本気不動産の佐藤です。


マンションを選ぶときに「立地」や「価格」ばかりに目が行きがちですが、実は間取りとプライバシー対策こそ後悔しやすい落とし穴なんです。

前回は外部からの視線に関する話をしましたが、今回はさらに踏み込み、室内・外部・家族間それぞれのプライバシー問題を整理してお伝えします。
不動産歴25年・売買1200件以上の経験から「最悪な間取り」と具体的な留意点をまとめましたので、ぜひ最後まで読んでみてください。

🎥関連動画（YouTubeで詳しく解説しています）

1. マンションの特性とプライバシーの前提

マンションは基本的にワンフロア構成。玄関から部屋の奥まで丸見えになることは少ないですが、換気や湿気対策のためドア下に隙間があるのは要注意。これが音や光の漏れに直結します。

2. ユーティリティ・洗面所の落とし穴

古い物件だとアコーディオンカーテンやドアなしのケースも。水回りの音や生活感がダイレクトに伝わってしまうため、リフォームや建具の工夫が必要です。

3. リビング横の一室問題

よくある「リビング横の和室やフリールーム」。大開口の引き戸で仕切られていても、実際は光や音がダダ漏れ。来客の宿泊や独立した子供部屋には不向きな場合があります。

4. 室内の間仕切りと壁の現実

石膏ボード仕切りは施工性が高い反面、会話や音楽が漏れるのが実情。家具の配置や吸音材の工夫がカギになります。

5. 外部からの視線

敷地の傾斜・隣接建物・バルコニー手すりの仕様で**「見えやすさ」が全く変わる**のがマンションの怖さ。現地確認は必須です。

6. 家族内プライバシー

子供の成長や親世帯との同居で「ドア一枚の限界」が浮き彫りになります。光・音・生活時間のズレにどう対応するかは、間取りだけでなく家族のルール作りが重要です。

7. 実践的な対策

  • レースカーテンや照明の時間帯調整で視線対策

  • ベッドや家具を壁に寄せて「吸音材」として活用

  • 家族内でのルールづくり（夜間の声量・照明の扱いなど）

 

 

まとめ

マンションの間取りは資産価値だけでなく、家族の快適さにも直結します。
プライバシーを完全に遮断するのは難しくても、生活の工夫で大きく改善できます。

みなさんのご家庭で工夫している「プライバシー対策」もぜひコメントで教えてくださいね！
このブログが少しでも役立ったら、YouTubeのチャンネル登録・高評価もぜひお願いします。

【実例解説】戸建てからマンションへの買換え相談と進め方｜本気不動産の佐藤が徹底解説

戸建てからマンションへの買換え相談の実例を本気不動産の佐藤が解説。資金計画、ローン制約、売買同時進行の段取り、中古＋リフォーム戦略まで徹底的に分かりやすく紹介。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。

今日はちょっと特別な内容です。普段は質問に答える形式が多いですが、今回は実際に戸建てからマンションへ住み替えたいという相談をいただき、そのやり取りを公開してみました。営業スタイルや具体的な段取りを「生のやり取り」として見てもらうことで、住み替えを考えている方のヒントになればと思います。

▶ 本気不動産YouTubeの関連動画

相談のきっかけと背景

10年ぶりに再会したお客様。以前は戸建てを購入されましたが、草むしりや雪かきの負担が重くなり「鉄筋で管理の行き届いたマンションに移りたい」というご希望が出てきました。経年による戸建ての古さを実感し、快適な暮らしへの転換を考え始めたのです。

資金計画と市場感覚

ローン残高は約500万円。購入時期が良かったため、売却で完済できる見通しです。ただし希望の3,000万円で新築購入は難しく、地下鉄徒歩圏の中古マンション相場は4,000万円前後。築年やリフォームを視野に入れる必要があります。

ローンと売買の段取り

住宅ローンは「自宅居住」が前提なので、現住を残したままの購入はセカンドハウス扱いで認められません。売却と購入をリレーのように繋ぎ、仮住まいを避けることが大切。事前審査や買取業者の確保など、出口戦略も押さえることでスムーズに進められます。

中古＋リフォーム戦略

中古マンションは素材を見極めるのがポイント。リフォーム費用はローンに組み込めるため、全面改装か表層リフォームかを柔軟に選択できます。「今ある物件」をリフォーム後の姿でイメージすることが大切で、待ち姿勢ではなく積極的に動くことが成功のカギです。

家族合意と売却準備

奥様の「雪かきから解放されたい」という強い希望に対し、ご主人は「庭遊び」の夢を語られていましたが、広いバルコニーで代替可能と合意形成が進みました。居住中売却の際は断捨離と片付けを徹底し、内見者に「住みやすさ」を伝える工夫が必要です。

 

 

まとめ：買換えは高度な段取りがカギ

「売って買う」という流れは難易度が高く、経験豊富な仲介会社の力が不可欠です。仮住まい回避の調整力、そして柔軟な出口戦略が買換え成功のポイント。私自身、25年の経験で培った実務を活かし、お客様の不安をひとつひとつ整理していきます。

このブログが少しでも参考になれば嬉しいです。ぜひYouTubeチャンネル登録や高評価、コメントをお願いします。そして公式LINEから直接のご相談もお待ちしています。札幌でここまでリアルな買換え相談を公開している不動産屋はなかなかありませんよ。

【保存版】マンション内見で後悔しない！10項目チェックと実践ポイント完全ガイド

マンション内見で後悔しないための10項目チェックを本気不動産が徹底解説。家具配置、設備寿命、管理状況の確認ポイントまで実践的にまとめました。

本気不動産の佐藤です。

マンションを買うとき「内見」は最大の勝負どころ。ここで見落とすと、後から「こんなはずじゃなかった…」と後悔することも少なくありません。今日は25年の不動産経験と1200件以上の取引実績から、マンション内見で必ずチェックしてほしい10項目をまとめました。

① 内見前の準備

まず大事なのは 荷物量と家具家電の整理。戸建てからマンションに移ると面積が縮むのは当たり前。段ボールだらけの生活を避けるため、持ち込む物と処分する物を家族で決めておきましょう。

② 敷地と周辺環境チェック

敷地を一周、外周も一周。ゴミ置き場の位置や動線、日当たり、生活音、人の往来をしっかり確認してください。案内が終わったら、一人でもう一度散策するのがおすすめです。

③ お部屋までの経路

エレベーター待ち時間に掲示板をチェック。住人のマナーや管理の雰囲気が伝わります。匂いや暗さ、清掃状況も大切なポイント。

④ 比較を手放し新しい生活像を描く

今の住まいと単純比較せず「必要十分な機能があるか」で判断しましょう。狭さにばかり引っ張られると大事な判断を誤ります。

⑤ 家具配置と動線確認

家具寸法は必ず持参。担当者と採寸して配置を具体化しましょう。エレベーターのサイズや廊下の幅も要チェックです。

⑥ 内装リフォームは入居前が基本

床・壁・天井はまとめて工事した方が効率的でコストも安く済みます。予算に合わせて優先順位を決めましょう。

⑦ 設備の寿命を見逃さない

見た目が綺麗でも、給湯ボイラーなど年数が経っていれば交換前提で。急な故障は生活に直撃します。交換費用30万円前後は初期費用に組み込みましょう。

⑧ コスト構造と管理運営のチェック

戸建てからの住み替えは光熱費が下がっても管理費・修繕積立金が増えることも。総合的なバランスを見極め、重要事項調査書類や議事録を必ず確認してください。

⑨ 外部要素も見落とさない

バルコニー床の防水シート、鳩の被害、換気フードの鳥の巣…。小さなことですが生活に直結します。売主への質問も活用しましょう。

⑩ 前向き思考で決断する

すべてを完璧に確認しようとすると、永遠に選べなくなります。必要十分なチェックを終えたら、次に進むかどうかをスパッと決めましょう。

住まい探しは「プラス思考」で。最悪の想定に縛られるより、次の行動を考える方が後悔しない選択につながります。

 

 

関連動画はこちら（YouTube本気不動産チャンネル）

動画も合わせてご覧いただくと、より具体的にイメージできますよ。

【終の住まいの選び方】マンションで最低限入れたい8つのポイントと暮らし方指針

終の住まい（ついの住処）に最低限入れたい8つのポイントを解説。マンション前提でのバリアフリー現実論から暮らし方、資金計画まで、無理なく安全に暮らす指針をまとめました。

こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は「ついの住まい（終の住処）」について、マンションを前提に最低限入れたいポイントと暮らし方の指針をお話しします。

不動産歴25年、取引1200件以上、査定相談4000件以上の経験から、普段は公開しない“本音の住宅購入情報”をまとめました。今回は、設備だけでなく暮らし方やコスト認識まで含めた現実的な視点で「8つのポイント」に絞ってご紹介します。

まずは関連する動画を3本ご紹介します。文章と合わせてぜひご覧ください。

1. 完全バリアフリーは難しい、手すり重視が現実的

既存マンションで完全バリアフリーを実現するのは難しく、段差解消のスロープを入れようとすると面積を圧迫します。現実的には段差を消すより手すりを設置する方が安全性が高く、費用対効果も優れています。

2. 転倒リスクは小さな段差に潜む

実は2〜3cmの小さな段差の方が危険。共用部に階段があっても、手すりがあれば十分対応できます。「完璧なバリアフリー」にこだわりすぎない姿勢が大切です。

3. 最低限欲しい設備3点セット

  • 手すり：移動の安定を支え、転倒リスクを大幅に低減。

  • センサーライト：夜間の動線を自動点灯で安全に。

  • 玄関ベンチ：靴の脱ぎ履きが楽になり、約4〜5万円で導入可能。

4. 無理しない資金計画とリフォーム活用

管理費や修繕積立金などの固定費を見込みつつ、予算内で必要十分な物件を選ぶことが大切です。2000年以降の物件はバリアフリー傾向が強いですが、古い物件もリフォームで十分対応可能です。

5. 修繕サイクルと資金準備

ボイラーや暖房機の交換など突発的な出費に備えましょう。修繕積立金は共用部が中心であり、専有部は自己負担。予備費の準備と管理組合の確認は必須です。

6. 安全な暮らし方の習慣化

  • 温度管理：ヒートショックを避けるため、空調を無理なく使う

  • 水分補給：自己流よりも推奨値を重視

  • 荷物抑制：買い溜めより「身軽さ」で安全性を確保

7. 面積と間取りは「必要最小限」で十分

一人なら1LDK、夫婦なら2LDKで過不足なし。3LDKは荷物が増えて管理が大変になるので、コンパクトで使い切れる広さを選びましょう。

8. 荷物を減らし、ほどほどで暮らす

年齢とともに物は減らす方向へ。憧れや「形から入る」気持ちも悪くありませんが、最終的には予算内・実需重視・安全最優先で考えることが重要です。

 

 

まとめ

「終の住まい」は豪華に整える必要はありません。
手すり・センサーライト・玄関ベンチをベースに、安全で無理のない暮らし方を選びましょう。

これからも本気不動産では、実務に基づいた「住まい選びの本音情報」を発信していきます。ぜひチャンネル登録もよろしくお願いします！

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