治安の良い街は本当に安全？人気エリアの“意外な落とし穴”や、ネットでは分からない住みやすさの真実を不動産プロが解説。エリア選びで後悔しないための視点を知りたい方必聴。
今日のテーマは、ちょっと気になる「治安と住みやすさ」のお話です。
多くの方が“あのエリアは安全らしい”“あそこはやめたほうが…”と噂を気にしますが、実はその“常識”が今の時代では通用しないケースが増えています。
✔ なぜ人気エリアほど“意外な数字”が出るのか
✔ 昔の悪評エリアが、今は真逆になっている理由
✔ ネットでは絶対に分からない、住んで初めて見える“ある事実”
✔ 物件購入で後悔する人が知らない「治安を見誤る共通点」
このあたり、かなり深いところまでお話ししています。
しかも、エリアの印象って “ある2つの要素” によって大きく誤解されてしまうことがあるんです。
これは長年不動産を見てきたからこそ気付けた視点。
「そのエリア、実は思っているのと違うかもしれません…。」
続きは放送でじっくりお話ししますので、ぜひ最後まで聴いてみてください。
不動産査定は昔と今でどう変わった？
耐用年数に基づく従来の「減価償却方式」から、一括査定サイト主流の“高値競争時代”へ。
査定の仕組み・販売期間・値下げ戦略の実態まで、本気不動産の佐藤社長が25年の経験から詳しく解説。
今日の放送では、**「不動産査定の昔と今」**をテーマに、25年間の実務経験の中で実際にどう変化してきたのかをわかりやすくお話しします。
昔の査定はとてもシンプルで、
木造は22年、マンションは47年の耐用年数をもとに「建物価値は年々下がる」という“減価償却方式”が基本でした。
土地の価値に、原価消却後の建物価値を足して総額を算出する、いわば“教科書通り”の査定が主流でした。
しかし今の現場は大きく変わっています。
査定の入口は、家ウール・リビンマッチ・スマイステップなどの“一括査定サイト”が主流。
複数の会社に情報が一斉に送られる仕組みのため、業者はどうしても
**「自社を選んでもらうために高めの査定額を提示する」**傾向が強くなりました。
その結果、
根拠より“数字の魅力”が優先される
実際には値下げを前提とした売り出しが当たり前
販売期間は3ヶ月では収まらず、半年〜9ヶ月が通常
という状況が生まれています。
つまり、
「査定の正しさ」より「競争に勝つための査定」が主役になっているということです。
昔の査定の方が数字は正確でしたが、
今の査定は“売却マーケティング”が濃くなった分、見方を誤ると危ない場面もあります。
今日の放送では、
その背景・現場のリアル・売主が知っておくべき注意点まで、
本音でしっかりお伝えしています。
「1000万円以下の中古マンションは不安…？」そんな心配を払拭し、価格の理由・管理状態・立地・リフォームの見極め方まで、不動産歴25年・売買1200件超の佐藤社長がわかりやすく解説。7つの“買ってよい条件”と“避けたい物件”の判断基準も、今日から使える実践版です。
📺 本気不動産の関連動画はこちら（3本）
資産価値が落ちる家の共通点とは？売れにくい中古マンションの特徴8選を不動産社長が本気で話します！
→ https://www.youtube.com/watch?v=drTnhEh59T4&t=378s
【築25年】新築より高値で売れる！？20年後に価値が上がるマンションの特徴を不動産歴25年のプロが解説します！
→ https://www.youtube.com/watch?v=FYNu-iDPmfc&t=1205s
【築年数の限界】住めなくなる可能性がある！？終の住処に最適な中古マンションを不動産歴25年のプロが解説！
→ https://www.youtube.com/watch?v=34blGkHHiMA&t=470s
今日は多くの方からご質問の多い、
このテーマを、プロとして徹底的にわかりやすく解説します。
結論からお伝えすると…
✔︎ 安い＝訳あり ではありません。
✔︎ 価格には必ず理由があるだけ なんです。
「告知事項あり」と書いていない限り、
価格が低いのは 築年数・広さ・立地・管理状態・間取り など、
“普通の理由”で形成されています。
高価格帯を好む人・低価格帯でコスパを重視する人、
価値観はさまざまですが、
1000万円以下のゾーンにも安心して買える物件は山ほどあります。
重要なのは…
✔︎ 管理・利便・改修可能性の三位一体で判断すること。
今回のブログでは、
動画で説明した内容を 実際の購入現場の視点 でまとめ直しています。
1000万円以下で「築2000年以降」「駅5分以内」などに絞ると、
候補はほぼゼロになります。
まずは広めに検索して、
現地で共用部・住環境・管理状態を見て絞る のが正しい順番です。
豪華な施設より、
日常の清掃が丁寧かどうか。
エレベーターが少ないマンションは管理費が下がり、
長期のコストパフォーマンスが良い傾向があります。
リフォーム費が大きく変わります。
✔︎ 水回りの状態
✔︎ 建具やフローリングの傷
✔︎ メンテナンス履歴
これらが良好だと、1000万円以下でも満足度は高いです。
交通より、
生活動線（買物・病院・公共施設） の強さを優先。
車移動中心、リモート勤務の方には特におすすめです。
一見弱点が多いようで、
実は 立地の強さで価値が維持される タイプ。
出口（売却）も安定しやすいです。
管理費が安く、日常負担も軽い。
階段の許容度は必ず現地体験で判断してください。
駅距離を取らない分、
築浅や広さを選べるメリットがあります。
買物・飲食・バスが充実。
駅遠でも「生活満足度」が高い立地です。
立地だけで価格を維持しているタイプ。
修繕積立不足 → 大規模修繕の一時金リスクあり。
ここは必ず現地確認をしてください。
管理組合の強さが未来を左右します。
✔︎ 管理費
✔︎ 修繕積立金
✔︎ 長期修繕計画
この3つは「必ず見るべき基本項目」です。
新耐震でも損傷することはあります。
大事なのは 管理・劣化状況・修繕の実績。
単独の弱点だけで除外しないこと。
1000万円以下は「どこを許容できるか」の整理が必要です。
荷物が多い・古い・汚れている。
これが理由で売れずに残っている物件は 値引き余地が大きい。
リフォーム済み住戸と比較しながらイメージを固めてみてください。
表層リフォームでガラッと復活します。
「みんなが避ける理由」を分解して、
それが直せる問題かどうか を判断すると、掘り出し物に出会えます。
1000万円以下でも、
管理 × 利便 × 改修可能性
この3軸で見れば、良いマンションはたくさんあります。
視聴者さんの実体験や見落としポイントがあれば、
コメントで教えてくださいね。
「こんな物件どう思う？」
「1000万円以内で探すならエリアの相談もしたい」
そんな時は、
ブログ内リンクやLINEから気軽にご相談ください。
あなたの購入判断が、
後悔ゼロの前進になりますように。
不動産YouTubeチャンネル「本気不動産」の佐藤社長が、チャンネル登録2万人突破を記念して初のYouTube LIVEを11月29日18時から開催！マイホームの購入・売却、相場、税金など、あなたの不動産に関する質問に社長が本気で回答します。事前に質問受付中！
今日は皆さんにとっても、そして私にとっても、ビッグニュースのお知らせです！
日頃からYouTubeチャンネル「本気不動産」をご覧いただいている皆様、本当にありがとうございます！
おかげさまで、この度、チャンネル登録者数が2万人を突破いたしました🎉🎉🎉
これもひとえに、いつも応援してくださる視聴者の皆様のおかげです。心から感謝申し上げます！
この2万人突破を記念して、なんと私、**佐藤が初めてのYouTube LIVE（生配信）**を開催することにしました！
ドキドキですが、皆さんと直接コミュニケーションを取れるのが本当に楽しみです！
開催日時 |
11月29日（今週末の金曜日！）18:00スタート |
テーマ |
不動産に関する質問に本気の回答！ |
初の生配信なので、ちょっと段取りが悪かったり、上手にできるかわかりませんが...そこはご愛嬌ということで！
本気で頑張りますので、ぜひ温かい目で見守ってくださいね😊
LIVE配信では、皆さまからお寄せいただいた不動産に関するあらゆる質問に、私が本気で、そして正直にお答えしていきます！
「マイホーム購入のタイミングは？」「この地域の相場はどうなる？」「売却で失敗しない方法は？」など、どんな些細な疑問でも構いません！
LIVE当日もチャットで質問を受け付けますが、今、YouTubeチャンネル内のコミュニティ投稿などで事前にご質問を募集しています。
事前にいただけると、より深く、詳しく回答を準備できますので、ぜひご協力をお願いいたします！
当日は、皆さんとリアルタイムで交流できるのを心から楽しみにしております！
マンション購入で後悔しないために必要な「重要書類13項目」を本気不動産の佐藤が徹底解説。管理規約、使用細則、修繕積立金、総会議事録など、必ず確認すべきポイントを具体的にまとめた保存版ガイド。2026年のマンション購入予定者にも必見。
今日は マンション購入で絶対に避けたい“後悔”を防ぐための、重要書類の確認ガイド をまとめました。
マンションは不動産の中でも説明量が圧倒的に多く、書類一つで良し悪しが大きく変わる世界です。
その前に、まずは今回のテーマに関連する YouTube動画３本 を貼っておきます。どれも今回の記事とセットで理解が深まります。
【買ってもいい中古マンションの特徴】〇〇最優先はもう古い！？失敗しない住宅購入の方法を不動産歴25年のプロが解説します！https://www.youtube.com/watch?v=Ti7Xs0952_8&t=1519s
資産価値が落ちる家と落ちない家の違いとは？マンション市場の価値について不動産歴25 年の社長が本気で解説します！https://www.youtube.com/watch?v=xZRSjoMNC8o&t=222s
数年で買い替えたくなる？安っぽく見えるマンションの特徴を不動産歴25年のプロが解説します！https://www.youtube.com/watch?v=CL9RUVwc-Kk&t=46s
マンション購入は、戸建てよりもはるかに説明量が多く、
「書類を知らずに買う＝リスクを抱えて契約する」 ことと同じです。
私も25年以上の実務経験、1200件以上の売買、4000件以上の査定相談の中で
「書類を読んでいれば避けられた失敗」を何度も見てきました。
2026年にマンション購入を予定している方も、
いま検討中の方も、ぜひこの記事を保存してご活用ください。
重要事項説明は契約直前に行われるケースが多く、
その場で分厚い書類を初めて見ても、正直…理解は追いつきません。
どんな書類があるのか
何を優先して見るのか
どこがリスクの芽なのか
これを 事前に仲介業者が集約して説明することが本来の役割 です。
「当日まとめて提示」は、実は大手でもよくあります。
ですがマンションほど書類が多い商品でそれは危険。
書類を見る前に、まず現地で“空気感”をつかむことが大事です。
ゴミ置場は清潔か？
掲示板は最新の情報が貼られているか？
エントランスは雑然としていないか？
古くても“美しいマンション”はあります。
逆に新しくても管理がゆるいマンションも多数見てきました。
「築年数・駅距離・内装の綺麗さ」だけで判断しないこと。
管理の質は資産価値に直結します。
マンションの憲法。
占有部分・共用部分の線引き
管理組合の運営ルール
特に、占有・共用の区分が曖昧だと後で揉めます。
生活ルールが細かく書かれています。
ペット・騒音
バルコニーの水使用
重量物の搬入
自転車・ベビーカーの置き場
マンションメーカーによって差が大きく、時代に合わせて改定されます。
駐車場ルール
ペット規約
集会室
自転車置場ルール
など、設備ごとの個別規約が別紙で存在します。
必ず「最新の差込版」になっているか確認しましょう。
古い版を元に判断するとトラブルになります。
マンションは“自由にリフォームできる”と思われがちですが、実は違います。
床材の指定
防音規定
素材制限
工事可能時間
下階への影響
など、細かく審査されます。
許可前に契約するのはNG。
希望のリフォームができないケース、今も普通にあります。
電力容量の上限
エアコン設置の可否（穴開け問題）
IHが使えないケース
※契約前に必ず「導入可否」を確認しましょう。
ここはプロでも判断が難しい部分。だからこそ慎重に。
「いま残高がある＝安心」ではありません。
今年の大規模修繕でほぼゼロになるケースもあります。
物価高で多くのマンションが計画通りにいっていません。
必ず“現行版”を確認してください。
計画と実績がきちんと整合しているか。
借入があるマンションは慎重に。
なぜ借入したのか？
資金不足が常態化していないか？
背景理解が重要です。
全書類の中で「1つだけ見ろ」と言われたら、私は 総会議事録 を選びます。
会計状況
課題、トラブル
管理への住民姿勢
修繕の議論の深さ
議事録はマンションの“リアル”がそのまま書かれています。
書類にない情報は、売主の 付帯設備表 と 物件状況等報告書 に潜んでいます。
設備の不具合
事件事故の有無
近隣トラブル
壁の傷
水漏れ履歴
仲介業者を通じて、しっかりヒアリングしましょう。
仲介会社は 書類一式を整え、噛み砕き、リスクを抽出する のが仕事です。
分厚い書類をそのまま丸投げする業者は、正直あまりおすすめできません。
私の会社では
管理規約
修繕計画
修繕履歴
総会議事録
など、最低限のセットを事前に集めてご説明しています。
マンション購入は「書類を制する者が成功する」といっても過言ではありません。
ぜひ今回の記事を保存して、購入前のチェックにお役立てください。
質問はコメント欄でも公式LINEでもお気軽にどうぞ。
