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佐藤竜志 オフシャルブログ

はじめまして
不動産業20年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます

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「立替えマンション購入は本当にお得？資産価値・費用・リスクを本気で解説！」

「立替えマンションを買えば資産価値が爆上がりする？」という甘い発想を本気不動産の佐藤が徹底解説。立替えの法律・費用・実績・リスクまでリアルに解説し、投資目的での購入がなぜ危険かを詳しく説明します。

みなさんこんにちは、本気不動産の佐藤です。

今日はよく耳にする「古いマンションを買って立替えれば資産価値が爆上がりするんじゃないか？」というテーマを本気で解説していきます。

結論から言うと、この発想はかなり“甘い”です。実際に立替えが進むケースは全国でも非常に少なく、投資目的で立替えを狙って購入するのはほぼギャンブルに近いと言えます。

◆立替えマンション購入の発想とその甘さ

「古いマンションを安く買って、将来立替えになったら新築にタダ同然で住めるのでは？」という考えは一見魅力的に思えます。
しかし現実はそう甘くありません。立替えに至るまでのプロセスには 法律の要件・住民の合意形成・解体費用の負担 など多くのハードルがあります。

◆マンションの寿命と立替え要件

コンクリートの寿命は50～60年とされますが、実際には修繕や管理で100年以上持ちます。
法律上も立替えには区分所有者の多数決が必要で、相続や連絡困難など現実的な問題が山積み。
実際に2004年から2024年の20年間で立替えされたマンションは全国でわずか308件。ほとんど実現していないのです。

◆立替えマンション購入のメリットとリスク

立替えを狙った購入のメリットはほぼありません。

  • 解体費用は億単位になる場合も多く、積立金だけでは足りない

  • 住民全員の合意形成が難しい

  • 投資目的での購入は失敗リスクが大きい

「立替え後に資産価値が爆上がり！」と期待する人もいますが、現実は追加費用や赤字リスクがつきまといます。

◆立替えにかかる時間と実際の流れ

立替え決議から解体だけで半年以上、新築完成までは年単位でかかります。
さらに空き地のまま計画が進まないケースも多く、「立替え狙いで得をする」のはほぼ幻想に近いと言えるでしょう。

◆まとめ

立替えマンション購入は投資目的ではおすすめできません。
不動産はギャンブルではなく、自分や家族の居住や資産形成のために選ぶものです。
現実を知った上で「まともな購入」を検討することを強くおすすめします。

🎥 関連動画はこちら（YouTube）

👉 佐藤からの質問：
皆さんの周りで立替えが進んでいるマンションや実際の費用感などをご存じの方は、ぜひコメントで教えてください！

「知らなかったじゃ済まされない！マンションで後悔しないためのプライバシー＆防犯対策」

「マンションのプライバシーや防犯面で失敗したくない方向け！外から丸見えの構造や郵便ポストによる覗きリスクなど、気になる７大ポイントを“本気不動産”佐藤社長が親しみやすく解説。選び方や対策もわかりやすく網羅しています。」

こんにちは、本気不動産の佐藤です！

 

マンション探しの際に意外と忘れがちだけど、とっても大事な「プライバシー」と「セキュリティ」について、今日はわかりやすくお話ししますね。

1. プライバシーが守られていないマンション、こんなところに注意！

  • 外から室内が見えやすい構造や立地のマンションって案外あるんです。たとえば、バルコニーや窓の位置、柵の材質によって見え方が変わるんですよね。女性の方や防犯意識の高い方は、特に気にしてほしいポイントです。

  • 立地ってすごく大事なんですが、セキュリティも同じくらい重要。外部からの視線や侵入経路など、気になる点はぜひ事前にチェックを。YouTubeや動画も参考にしながら選ぶと安心感が違いますよ。

2. 実際にこんな場面にご注意！

  • 1〜3階の低層階って外からの視線が届きやすいんです。バルコニーや窓の柵がアルミやガラスだったら、特に注意。

  • 誰でも気になる度合いは違うから、自分の価値観と相談して選んでほしいですね。

3. プライバシーが漏れやすいマンションの7つの特徴

  1. バルコニーの柵と窓の構造
    コンクリート製の柵は下から見えにくくて安全。ただし、アルミやガラス柵は意外と見えやすい。とくに2000年以前の物件はアルミ柵で、日当たり重視の設計が多い傾向。

  2. 玄関ドアのポスト口・ドアスコープ
    カバーがついていても、特殊な道具やカメラで覗かれるリスクあり！対策として、防犯グッズの設置や玄関に物を置かないのも有効です。

  3. 傾斜地の建物
    上下の視線が合いやすく、バルコニーが丸見えになることも。とくに2〜3階は要注意。現地での確認、大事です。

  4. 向かいの建物との位置関係
    窓が真向かいだと中が見えやすい。レースカーテンや厚手カーテンが役立ちます。光の加減や時間帯でも見え方が変わるポイントです。

  5. 廊下や人通りの多い場所に面した窓
    タワー型や築年数の経ったマンションには、廊下側に窓があることも。開けたら丸見え...そんなときは防犯グッズやカーテンで対策を。

  6. L型構造など見やすい建物形状
    隣の部屋やバルコニーが見えやすい構造って、意外と多いんです。窓面積の規定もあるから、構造上避けづらい場合もあります。新築・中古問わず要チェック。

  7. 集合ポストが丸見えタイプ
    アクリル板などで裏側に郵便物の宛先が見えてしまうポスト、要注意。蓋がないタイプだとさらにリスク大です。

4. プライバシー対策の工夫ポイント

  • レースカーテンやミラーガラスの落とし穴
    昼間は使えるけど、夜に部屋が明るくなると丸見えになることも...。光の反射や時間帯によって、見え方が変わるので使い分けが大切です。

  • 生活スタイルに合わせた工夫
    見られたくない場所やシーンに応じて、対策の方法も変わります。例えば家族の生活習慣や服装などにも配慮を。

  • 階数の見えやすさの違い
    1〜3階は視線リスクが高く、4階以上は比較的安心。ただし、バルコニーの柵がコンクリートだとさらに見えにくいですね。隣の建物との距離もチェックを。

  • 物件選びのバランス
    上層階はプライバシー守りやすいけど価格もUP。中古だと希望階が選べない場合もあるし、新築なら単純に価格差が出ることも。予算と希望の両立を意識しましょう。

5. 防犯対策・日常での安全意識

  • コメントで情報共有を
    「こんな対策しています！」など、皆さんの経験や工夫をぜひコメントに書いてくださいね。情報共有の場としてコメント欄、すごく役立ちます。

  • お問い合わせは気軽に
    質問・相談はエリアネットの公式サイトやLINEからどうぞ。動画が参考になれば、チャンネル登録や高評価もぜひお願いします！

  • 日常の安全意識も大切に
    実は私、ゴールド免許保持者で、安全運転にはかなり気をつけています。家だけでなく、日常生活でも安全意識、大事ですよね。

最後に…まとめです！

マンション選びでは「プライバシー」と「防犯」、どちらも重要なテーマ。階数・建物構造・窓やポストの位置など、さまざまな要素を見て比べることで、より安全で快適な住まいを手に入れられます。ぜひ、皆さん自身の工夫と情報収集で、後悔しない選び方を！

 

 

 

 

関連動画リンク（本気不動産チャンネルより）

以下の動画は、今回のテーマとも関連があるので、ぜひチェックしてみてください：

【本気不動産・佐藤社長が語る】マンションの向きと太陽光の選び方ガイド｜後悔しない物件選び

本気不動産の佐藤社長が、南向きの魅力や東西北の意外なメリット、季節・間取り・周辺環境による光の入り方の違いを、現地体感の大切さとともに分かりやすく解説。動画リンク付きで、実例から学べるマンション選びの決定版です！

 

こんにちは、本気不動産の佐藤です！

 

今日は「マンションの向きと太陽光の特性」について、親しみやすくざっくばらんにお話ししますね。

1. マンションの向きって、みんな南向きがいいって思いがち？

「やっぱり南向きが一番！」ってイメージ、よく耳にしますよね。太陽の光がたっぷり入って明るい、お部屋がポカポカ、売るときも高くなるかも…そんな理由で人気だけど、これって本当に正解？必ずしもそうとは限らないめじるし、実際に物件を見て判断するのが大事です。

2. 南向き以外にも意外なメリットあり

東向き、西向き、北向きにもそれぞれいいところがあるんですよ〜。土地の形や予算的に南向きにできないこともあるし、一概に南最強！と思わないで、実際に自分の目で確かめてほしいです。私も北向きのリビングを見て、光の反射や景色が印象的で「これもアリかも」と発見したことがありました。

3. 太陽の動きは季節や時間帯で大きく変わる！

覚えておきたいのは、

  • 夏…太陽は高くて（約 78°）、日差しは庇に遮られがち。

  • 春・秋…中間の高さ（約 55°）。

  • 冬…低くなる（約 31°）、南向きなら奥まで日光が届いて、部屋が暖かくなる万能さ。

これ、夏は涼しく、冬は暖かいという南向きの快適さの秘密でもあります。

4. 向き別の生活スタイルに合った選び方

  • 南向きリビング：日中明るくて快適。ただし寝室など離れた部屋は暗くなりやすい。

  • 東向き：朝日の差し込む朝型さんにぴったり！

  • 西向き：夕方が温かく、特に寒冷地では人気です。

  • 北向き：直射日光は少ないけど、周辺建物の反射光があれば意外と明るいことも。

5. 間取りや環境要素も見逃せないポイント！

  • 間取り・部屋の形状：細長い部屋や天井高、ワイドスパンなど、構造で光の入り方も変わる。

  • 周辺の建物や壁の色：白系の壁だと反射が強く、北側でも明るさを感じられることがあります。逆に濃い壁は暗く感じることも…。

これらも、現地で体感して、写真撮影の時間帯にも気を使って撮ると、後で見返しても参考になりますよ。

6. 実体験：佐藤社長の向き選び事情

実は僕、南向きは素敵だと思いつつも、東や西、北向きにもちゃんと目を向けています。北向きリビングの物件では風景が美しく、太陽が背中にあると街並みも映えて見えることに気づいたんです。

それに、直射日光が入りすぎると夏はエアコン代がかさむ可能性もあるし、冬の暖房費はマンションだとそんなに高くない。家庭菜園向きなら南向きバルコニーをオススメしたり、生活スタイルやコストを考えると、こだわらなくてもいい場合もあるんですよ。

7. ライフスタイルや地域特性を考えて柔軟に選ぶ

朝型・夜型などの生活スタイルや、リビング以外の部屋の光の入り方も重視したいところ。物件案内時には「この時間帯ならこんな感じですよ」と時間帯による光の差を伝えるように心がけています。

また、地域によって人気の向きが違うこともあるので、ぜひコメントで「うちの地域では西向き人気！」などの体験談やご意見も聞かせてください。

8. 売却時のアピールにも向きは活用できる

どんな向きにも長所と短所があります。写真や現地確認を通して、その物件らしい魅力を伝えることが成功の鍵。「北向きでも景色重視の方にはぴったりです！」とアピールするなど、活かしどころって意外とあるんです。

ご相談は公式LINEやホームページから気軽にどうぞ！

9. まとめ＋雑談エンディング

今回の内容が参考になったら、ぜひチャンネル登録と高評価、コメントもお願いね！質問や相談もお待ちしてます。次回の動画でまたお会いしましょう〜。

そうそう、最近ちょっと日焼けしやすくて…南向きに住んでるわけじゃないのに外出多くて黒くなってきました（笑）。「黒くなったね！」って気づいたらぜひコメントしてね。

暑い夏をみんなで乗り切って、物件選びも楽しんでいきましょう！向き選びはライフスタイルや地域・個人の好みに合わせて、柔軟に考えるのが大事だと思っています。

🎥 関連動画でさらに学ぶ

もっと詳しく知りたい方はYouTubeでも解説しています！

ぜひあわせてご覧ください。

「一人暮らしの中古マンション購入で失敗しない7つのポイント【不安解消／資金・将来対策】」

みなさん、こんにちは！本気不動産の佐藤です😊

今日は「一人暮らしで中古マンションを買うときに気をつけたいポイント」について、ざっくばらんにお話ししてみますね♪

まずは、こんな不安ありませんか？

  • 生活面や維持管理が自分一人で大丈夫かな…？

  • 専門家のアドバイスなしで後悔しちゃいそうで怖い…

  • 営業担当からの説明が足りないと、失敗したとき取り返しがつかないよね

こんなふうに、不安が先立ってしまうのは当然です。中古マンションは「資産価値」も大事だけど、「生活の安定」もしっかり考えないと後で困るかもしれません。一人で暮らし続けられるか、管理できるか、無理のない計画が大事ですよね。

動画や専門家の情報も活用しよう！

僕のYouTubeチャンネルでもいろいろな情報を発信しているので、参考にしてほしいです。
特に今回のテーマに近い動画はこちら👇

動画を見ると、記事では伝えきれないリアルな事例も理解できると思いますよ♪

一人暮らしで中古マンションを買うときの 7つの注意点

  1. 管理運営の内容を理解する

  2. 修繕計画がしっかりしているか確認

  3. 資金計画は無理なく立てよう

  4. 光熱費などのコストにも注目

  5. 立地にこだわりすぎない

  6. セキュリティに丸投げしない

  7. 将来の支払いと資産価値も考慮

（それぞれ詳しく本文で解説）

バリアフリーやコミュニティのことも忘れずに！

  • バリアフリーは将来の住みやすさのカギ。

  • マンション内でのコミュニティ形成は孤立防止にも有効。

おまけ：財産管理と健康リスクへの備えも忘れずに！

不動産は「自分の財産」。支払い困難になったときや体調を崩したときの選択肢（売却・賃貸・保険）を持っておくことが安心につながります。

買ってよかったこともたくさんあるよ！

  • 一人の時に買っておくと柔軟なライフプランが立てやすい

  • パートナーができても買い替え・住み替えで対応可能

まとめメッセージ

管理運営・修繕計画・資金計画・コスト・立地・セキュリティ・将来性の 7項目をしっかりチェック！
早めの購入とコミュニティ作りも超大事です 👍

気になることがあったら、ぜひコメントやLINEで聞いてくださいね。
👉 次回の動画もぜひチェックしてください！

【失敗しない住宅ローン選び】基礎から金利の種類までプロが徹底解説！

住宅ローンで失敗しないための基礎知識と選び方を本気不動産の佐藤が解説。比較のコツ、返済比率の考え方、頭金・繰り上げ返済の注意点、金利の種類とおすすめまで、実体験を交えてご紹介します。

 

みなさん、こんにちは！


本気不動産の佐藤です。

今日は「住宅ローンの基礎と失敗しない選び方」についてお話しします。
マイホームを買うとき、多くの方が悩むのが住宅ローン。金利や返済計画を間違えると、将来の家計に大きな影響が出てしまいます。

記事の前に、関連するYouTube動画を3本ご紹介しておきますので、気になる方はぜひご覧ください。

住宅ローン選びでよくある失敗

勤務先の取引銀行やネット銀行の金利だけで決めてしまうケースが多いんです。最低でも2～3つの金融機関を比較することが大切。金利だけでなく、サービスや将来の安心感まで見て選びましょう。

比較検討の具体的な方法

建築会社や営業担当者に「なぜこの銀行を勧めるのか」理由を聞いてみると選びやすくなります。また、複数の銀行で事前審査を同時に申し込むのもポイント。不動産はスピード勝負なので、順番に審査を出すのはNGです。

家計管理と返済比率

家計簿をつけて収支を把握することは必須。金融機関は返済比率を年収の30%以内と見るのが一般的ですが、無理のない返済を考えるなら25%以内に収めるのがおすすめ。車のローンなども含めて計算しましょう。

頭金・繰り上げ返済・資産運用

頭金はなるべく準備しても、全額を投入しない方が安心。手元資金を残しておくことで、不測の事態にも対応できます。また、1年使わなかった資金は繰り上げ返済や資産運用に回すのも選択肢です。

金利の種類と選び方

住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」があります。変動金利は低く見えますが、将来の金利上昇リスクがあるため、私は固定金利やフラット35をおすすめしています。金利だけでなく、支払総額で考えることが大切です。

佐藤社長の失敗談

実は私も20年前、10年固定を選んだ直後に金利が大きく下がってしまった経験があります…。だからこそ言えるのは、「金利は読めない」ということ。大事なのは借り換えや選択肢を持っておくこと、そして自分の感覚も大切にすることです。

まとめ

住宅ローンは金利だけでなく、返済比率や手元資金とのバランスを考えるのがポイントです。失敗しないためには比較・事前準備・情報収集が必須！これから住宅購入を考える方は、ぜひ参考にしてくださいね。

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