マンション購入で後悔しないために必要な「重要書類13項目」を本気不動産の佐藤が徹底解説。管理規約、使用細則、修繕積立金、総会議事録など、必ず確認すべきポイントを具体的にまとめた保存版ガイド。2026年のマンション購入予定者にも必見。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は マンション購入で絶対に避けたい“後悔”を防ぐための、重要書類の確認ガイド をまとめました。
マンションは不動産の中でも説明量が圧倒的に多く、書類一つで良し悪しが大きく変わる世界です。
その前に、まずは今回のテーマに関連する YouTube動画３本 を貼っておきます。どれも今回の記事とセットで理解が深まります。
🎬【関連動画３選】（YouTubeリンクは差し替えてご利用ください）
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【買ってもいい中古マンションの特徴】〇〇最優先はもう古い！？失敗しない住宅購入の方法を不動産歴25年のプロが解説します！https://www.youtube.com/watch?v=Ti7Xs0952_8&t=1519s
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資産価値が落ちる家と落ちない家の違いとは？マンション市場の価値について不動産歴25 年の社長が本気で解説します！https://www.youtube.com/watch?v=xZRSjoMNC8o&t=222s
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数年で買い替えたくなる？安っぽく見えるマンションの特徴を不動産歴25年のプロが解説します！https://www.youtube.com/watch?v=CL9RUVwc-Kk&t=46s
✳️この事実を知らないとマンション購入は失敗します
マンション購入は、戸建てよりもはるかに説明量が多く、
「書類を知らずに買う＝リスクを抱えて契約する」 ことと同じです。
私も25年以上の実務経験、1200件以上の売買、4000件以上の査定相談の中で
「書類を読んでいれば避けられた失敗」を何度も見てきました。
2026年にマンション購入を予定している方も、
いま検討中の方も、ぜひこの記事を保存してご活用ください。
▼【第1章】書類は当日初見は危険！必ず事前にチェック
重要事項説明は契約直前に行われるケースが多く、
その場で分厚い書類を初めて見ても、正直…理解は追いつきません。
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どんな書類があるのか
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何を優先して見るのか
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どこがリスクの芽なのか
これを 事前に仲介業者が集約して説明することが本来の役割 です。
「当日まとめて提示」は、実は大手でもよくあります。
ですがマンションほど書類が多い商品でそれは危険。
▼【第2章】まず目視から：管理状態の一次チェック
書類を見る前に、まず現地で“空気感”をつかむことが大事です。
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ゴミ置場は清潔か？
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掲示板は最新の情報が貼られているか？
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エントランスは雑然としていないか？
古くても“美しいマンション”はあります。
逆に新しくても管理がゆるいマンションも多数見てきました。
「築年数・駅距離・内装の綺麗さ」だけで判断しないこと。
管理の質は資産価値に直結します。
▼【第3章】マンションの核となる重要書類：4つの規約
■①管理規約
マンションの憲法。
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占有部分・共用部分の線引き
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管理組合の運営ルール
特に、占有・共用の区分が曖昧だと後で揉めます。
■②使用細則
生活ルールが細かく書かれています。
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ペット・騒音
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バルコニーの水使用
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重量物の搬入
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自転車・ベビーカーの置き場
マンションメーカーによって差が大きく、時代に合わせて改定されます。
■③その他規約
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駐車場ルール
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ペット規約
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集会室
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自転車置場ルール
など、設備ごとの個別規約が別紙で存在します。
■④改正規約
必ず「最新の差込版」になっているか確認しましょう。
古い版を元に判断するとトラブルになります。
▼【第4章】リフォーム・設備導入の可否
マンションは“自由にリフォームできる”と思われがちですが、実は違います。
●管理組合の許可が必要
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床材の指定
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防音規定
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素材制限
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工事可能時間
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下階への影響
など、細かく審査されます。
許可前に契約するのはNG。
希望のリフォームができないケース、今も普通にあります。
●設備導入の技術制約
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電力容量の上限
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エアコン設置の可否（穴開け問題）
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IHが使えないケース
※契約前に必ず「導入可否」を確認しましょう。
▼【第5章】修繕積立金・修繕計画・履歴・借入
ここはプロでも判断が難しい部分。だからこそ慎重に。
■①修繕積立金の総額
「いま残高がある＝安心」ではありません。
今年の大規模修繕でほぼゼロになるケースもあります。
■②修繕計画
物価高で多くのマンションが計画通りにいっていません。
必ず“現行版”を確認してください。
■③修繕履歴
計画と実績がきちんと整合しているか。
■④借入
借入があるマンションは慎重に。
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なぜ借入したのか？
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資金不足が常態化していないか？
背景理解が重要です。
▼【第6章】最重要資料：総会議事録
全書類の中で「1つだけ見ろ」と言われたら、私は 総会議事録 を選びます。
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会計状況
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課題、トラブル
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管理への住民姿勢
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修繕の議論の深さ
議事録はマンションの“リアル”がそのまま書かれています。
▼【第7章】売主へのヒアリングで分かる一次情報
書類にない情報は、売主の 付帯設備表 と 物件状況等報告書 に潜んでいます。
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設備の不具合
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事件事故の有無
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近隣トラブル
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壁の傷
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水漏れ履歴
仲介業者を通じて、しっかりヒアリングしましょう。
▼【第8章】仲介会社の役割
仲介会社は 書類一式を整え、噛み砕き、リスクを抽出する のが仕事です。
分厚い書類をそのまま丸投げする業者は、正直あまりおすすめできません。
私の会社では
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管理規約
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修繕計画
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修繕履歴
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総会議事録
など、最低限のセットを事前に集めてご説明しています。
▼【まとめ】
マンション購入は「書類を制する者が成功する」といっても過言ではありません。
ぜひ今回の記事を保存して、購入前のチェックにお役立てください。
質問はコメント欄でも公式LINEでもお気軽にどうぞ。