戸建てからマンションへの買換え相談の実例を本気不動産の佐藤が解説。資金計画、ローン制約、売買同時進行の段取り、中古＋リフォーム戦略まで徹底的に分かりやすく紹介。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日はちょっと特別な内容です。普段は質問に答える形式が多いですが、今回は実際に戸建てからマンションへ住み替えたいという相談をいただき、そのやり取りを公開してみました。営業スタイルや具体的な段取りを「生のやり取り」として見てもらうことで、住み替えを考えている方のヒントになればと思います。
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相談のきっかけと背景
10年ぶりに再会したお客様。以前は戸建てを購入されましたが、草むしりや雪かきの負担が重くなり「鉄筋で管理の行き届いたマンションに移りたい」というご希望が出てきました。経年による戸建ての古さを実感し、快適な暮らしへの転換を考え始めたのです。
資金計画と市場感覚
ローン残高は約500万円。購入時期が良かったため、売却で完済できる見通しです。ただし希望の3,000万円で新築購入は難しく、地下鉄徒歩圏の中古マンション相場は4,000万円前後。築年やリフォームを視野に入れる必要があります。
ローンと売買の段取り
住宅ローンは「自宅居住」が前提なので、現住を残したままの購入はセカンドハウス扱いで認められません。売却と購入をリレーのように繋ぎ、仮住まいを避けることが大切。事前審査や買取業者の確保など、出口戦略も押さえることでスムーズに進められます。
中古＋リフォーム戦略
中古マンションは素材を見極めるのがポイント。リフォーム費用はローンに組み込めるため、全面改装か表層リフォームかを柔軟に選択できます。「今ある物件」をリフォーム後の姿でイメージすることが大切で、待ち姿勢ではなく積極的に動くことが成功のカギです。
家族合意と売却準備
奥様の「雪かきから解放されたい」という強い希望に対し、ご主人は「庭遊び」の夢を語られていましたが、広いバルコニーで代替可能と合意形成が進みました。居住中売却の際は断捨離と片付けを徹底し、内見者に「住みやすさ」を伝える工夫が必要です。
まとめ：買換えは高度な段取りがカギ
「売って買う」という流れは難易度が高く、経験豊富な仲介会社の力が不可欠です。仮住まい回避の調整力、そして柔軟な出口戦略が買換え成功のポイント。私自身、25年の経験で培った実務を活かし、お客様の不安をひとつひとつ整理していきます。
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