住宅ローンの繰り上げ返済って本当に得なの？タイミングや注意点、資産運用との比較までを本気不動産の佐藤が語り口調で徹底解説。後悔しない選択のためのヒントが満載！
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今回は「住宅ローンの繰り上げ返済」について、ちょっと真面目に語ってみようと思います。
家を買うとき、多くの方が住宅ローンを組むと思いますが、ローンを返していくうちに「繰り上げ返済した方がいいのかな？」って、一度は考えるんじゃないでしょうか。
でもね、実は“早く返す＝得”とは限らないんです。今日はその理由と判断のヒントをわかりやすくお話しします。
■繰り上げ返済ってそもそも何？
簡単に言うと、住宅ローンの一部を予定より早く返すこと。これによって元金が減り、結果的に支払う利息が少なくなる。しかも、返済期間を短くしたり、月々の返済額を軽くしたりもできるってわけですね。
ただ、効果が大きいのは「ローンの前半」に限るんです。
なぜなら、住宅ローンは最初のうちほど金利の割合が高いから。初期の繰り上げ返済は利息をグッと圧縮できるメリットがあるんです。
■繰り上げ返済のメリットとデメリット
◎メリット
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借入残高が減るので、総支払額が少なくなる
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返済期間が短くなって、将来的に安心
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金融機関によっては「期間短縮型」と「返済額軽減型」が選べる（※期間短縮型の方が得）
✕デメリット
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手元の貯金が減ってしまうリスク
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住宅ローン控除のメリットが減る可能性あり
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団体信用生命保険（団信）の保障期間も短くなる
つまり、「繰り上げればいい」ってものでもないんですよ。
■じゃあ、繰り上げ返済と資産運用、どっちが正解？
ここが最大のポイントですね。
今の住宅ローン金利って、だいたい1%前後。これ、冷静に考えるとめちゃくちゃ低い。
それに対して、資産運用（例えば投資信託など）なら年3〜4%の利回りが狙えることもあります。となると、繰り上げ返済よりも、資産運用に回した方が“増える”可能性が高いってことなんです。
■長期ローンを活かして資産運用という選択肢も
最近は40年とか、50年ローンも珍しくありません。「そんなに長く借りるなんて怖い」と思うかもしれませんが、実は若い人にとっては有効な戦略でもあります。
月々の返済が抑えられる分、浮いたお金を運用に回す。将来の資産形成につながるんです。
「ローンはただの“家賃”」と割り切って、その分投資で増やす。これ、最近のトレンドです。
■結局どうするのが正解？
繰り上げ返済が合っている人：
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「とにかく借金が嫌！」という心理的安心を求める人
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老後に不安がある人
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住宅の資産価値がそれほど高くない立地の人
資産運用を優先すべき人：
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若くて時間を味方にできる人
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手元資金に余裕がある人
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都市部など売却しやすい立地に家を持っている人
大事なのは、「繰り上げ返済」と「資産運用」どちらか一方じゃなく、両方をバランスよく組み合わせること。これが一番かしこい選択です。
■まとめ
繰り上げ返済はたしかに魅力的です。でも、そればかりに目を向けるのはもったいない。今の時代、お金の使い方にも「戦略」が必要です。
若い世代には、長期ローン×資産運用の組み合わせをおすすめします。もちろん、家族構成や収入状況にもよるので、一人ひとりに合った選択が大切ですね。
「繰り上げるか、運用するか」―答えはひとつじゃない。
だからこそ、あなたのライフプランをしっかり描いて、納得できる選択をしていきましょう。
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