不動産の車両基地 -10ページ目

05Dec
- 「不動産投資！　私鉄特急に乗って時間を買う習慣がつけば立派な経営者です！」
  「不動産投資！　移動に有料特急に乗って時間を買う習慣がつけば立派な経営者です！」こんにちは！お馬ちゃんTです。都内の通勤の平均時間は50～60分くらいと言われてます。往復すると2時間。ドアtoドアにすると150分、約2時間半。通勤時間帯を利用する人が大多数なわけで。毎朝、毎夜つり革にぶら下がりながら。本題の有料特急の話です。これは主に首都圏や大阪、名古屋の都市部の話にはなりますが。「特急に乗って時間を買う習慣」関東ですと代表的なものだと小田急ロマンスカー東武のスペーシア西武のラビューあとはJRの特急など特に外回りの営業マンは次から次へ移動することは多いですよね。私もその一人ですが。この時に移動時間を有効に効率よく使いたい。今は時短を叫ばれてるご時世。これに各種有料特急をミニオフィスにしてしまうというものです。ここで何ができるかとい言いますと・食事をする・パソコン作業を行う・電話をする（デッキで）・寝る・電源を補給するこれはもう完全にオフィス状態ですよね。私も昨日池袋から入間まで西武の特急電車を利用しました。時間にして35分です。500円です。たったの500円でマックス5つのことが出来てしますわけです。特に昼間の特急は空いてます。静かです。快適です。エネルギーチャージできます。これって投資行為そのものなんですよね。サラリーマンだと会社からは近距離だと特急代は出ないとかだから我慢して立っていくとか。この行為、1回40分くらいとして1週間で3回あれば1ヵ月で約12回年間で144回になります。時間にして5760分＝96時間分にもなります。まさしくタイムイズマネー時間を買うです。上記計算だと投資額は1回500円、年間72,000円です。この経営者感覚です。72,000円を投資してその何倍もの利益を享受する。この感覚、考え方があれば実はアパート経営はうまくいく可能性が高くなります。消費者意識からの脱却こそが不動産投資経営の根っこなんですねまずは1回ホームで電車待ってる時に特急が来たら乗ってみてください成功の分岐点はそこから始まりますよきっと
04Dec
- 「不動産投資！私25歳　子供1歳　まず500万円貯めること！」　
  「不動産投資！私25歳　子供1歳　まず500万貯める!」　こんにちは！お馬ちゃんTです。最近は晩婚化や結婚しないなどで年々子供を持つ年齢が上がってますよね。合わせて未婚率を年々上昇してとは言えまだまだ若くして子供を持つ親の方を大勢いるのもこれまた事実です。要は結婚の二極化ということでしょうか。早いか遅いかはどちらが良いはその人次第と思いますがお金のことだけは正直どうにもならないですよねお題目の「25歳　子供1歳」というリアルこれ実は私の私生活そのものですで、今年子供が18歳に。当然結婚当時なんて貯金など内に等しいですよね。2018年の日本の貯金額の統計を見ましても20代の平均貯金は184万円しかし60％以上がなんと０円！そうです。半数の方は貯金がないという現実です。当然早くして結婚すれば貯金なんてできるはずもなく。不動産投資どころではありません。当時の私は全くの無知でした。お金を増やす方法についてです。実際やったことと言えば・学資保険・銀行の定期積立（ほぼ金利０）それ以外は全く何もやらず。なのでお金の増え方はたかがしれてますよね。それでも地道に貯金を続けていれば子供が18歳になるまでに男性の稼ぎだけでも500万円くらいは貯金ができますしかしレバレッジも何も効かせていないためほんと地味。しかし目標がないとやれる範囲でしかできないため伸びしろが限られます。その時に考えられるのがレバレッジを効かせる方法です。（写真）レバレッジの代表格は「FX」と「不動産」です。ＦＸは超ハイリスク・ハイリターンです。プロでも成功して利益を出すことが大変な手法を素人が手を出すと一気に溶けてなくなります。私もやりません。一方、不動産は０になることはありませんミドルリスク・ミドルリターンです。但し私はお客様にお伝えしているのは最低でも500万円は自己資金を作りましょうと今の時代自己資金０で不動産投資をできる方はごくわずか。まずサラリーマンはできないと言っても過言ではありません。この500万円のレバレッジを効かせて一気に1000万円に持って行く。これは実現的に可能です。実際に結果を出されている方も大勢います。ただ勘違いしないでくださいね。よくセミナーに登壇するような資産10億！不動産収入1億！草野球選手が「俺もイチローになれるかも！」って思ってしまう勘違いと同じです。不動産投資を行うにまず500万円を貯めて1棟アパ―トを始める！ここです。さああなたは何年で500万円を貯めますか？
03Dec
- 「不動産投資！　レオパレスは意外と賢いかもね」
  「不動産投資！　レオパレスは意外と賢いかもね」こんにちは！お馬ちゃんTです。先日レオパレス21の中間決算が発表されましたね。結論から言いますと「持ちこたえて且つ復活兆しあり」ってところではないでしょうか。普通の会社とは比較にならないくらい現預金が潤沢にあります。額にして「約688億円」確かに昨年からは減ってますが金融機関から補修費関連損失分の350億円を借りいれしたため短期返済を長期返済に切り替えてます。また財務体質の強化を図るために2つのことを行ってます。1つはホテル3棟の売却。2つ目は子会社の譲渡です。ホテルは3棟で160億円で売却を行ってますね。これに伴う譲渡益52億円を弾きだしてます。この方策は理にかなってますよね。資産を売却して財務体質をスリムにしていく。売上が低迷した時に一番最初に行うことですよね。それと子会社である「ライフリビング」社の譲渡。こちらは一建設に譲渡してます。この会社はRC造の投資用物件を首都圏で販売していた会社です。私もこの会社の方とお取引をさせて頂きましたが結構のんびりした会社でしたね。元々は北海道を本拠としていた会社で仕様が寒冷地用になっていて独特な建物だったと記憶してます。このように早期財務体質をスリム化するところはあの大塚家具は見習ったほうがいいでしょうね。それと入居率は80％前後と低迷を続けてますが実は一番の顧客である法人の割合が60％で推移昨年から今年にかけて減少していると言われてますがそれでも法人から見るとその使い勝手はかなりのものなのでしょう。このマンスリーの仕組みを作り上げたのはレオパレスしかありませんからね。本業である建築は確かに相変わらず厳しい環境にあることは間違いありません。今後の方針としてはひょっとするとストック型ビジネスに意向していくんではないかと。確かに爆発的な売り上げや利益は望めませんが会社の存続を第1に掲げていくということであれば60万室以上あるこのアパートを元手に収益を上げていくことが手堅い経営をしていくための一番の方策でしょうね。今年は財務体質をスリム化して強化し来年は入居率アップのための逆襲が始まるかもしれません。
02Dec
- 「年々筋トレが筋肉痛が治りにくくなってきたなあ」
  週末1ヵ月ぶりに南区スポーツセンターへ。１回３００円、週１回通っても１２００円とその辺のスポーツクラブに行くよりだいぶリーズナブルです。普通に筋トレ方法とかバーベルの使用法などを教えてくれるインストラクターの方もいますしかなりの使い勝手の良さ器具もそれなりにそろってますので混在時間帯に行かなければやりたいことできますよ。最近は女性の方が３～４割くらい正直びっくりです（別に偏見とかではなくて...)そのおかげで２日経過した今日も腕と足がバリバリの筋肉痛歩くもの大変な状況です完治するまで週末までかかりそうな...
29Nov
- 「不動産投資で成功する！　趣味趣向は常に変わりますからたくさんの物件を見ましょう！」
  「不動産投資で成功する！　趣味趣向は常に変わりますからいろんな物件みましょう」こんにちは！お馬ちゃんTです。先ほど購入検討者と面談をさせて頂きました。今日の面談では1年以内に買う気はない2年先くらいかなとの事なんです。理由は1年前に物件購入したばかりで手元現金をあと2000万くらい増やしてからとのことなんですね。なるほどですねって。お考えはよくわかったつもりです。「こんな物件あったら紹介して」とも物件の目線も立地感、物件規模や将来性など希望目線もお聞きしました。でも、でもです。私の経験則からだと恐らく1年以内に買うだろうなあって。理由は単純なんです。銀行がその方へ融資すると言ってるからいつでも買える状態なんですこれ結構お客様のマインド的にはとても大きいですよね。先ほどの購入目線もありましたけど時間が経てた考え方や物の趣向は確実に変わってきます。今までお取引させて頂きましたお客様で最初の要望通り購入した方はほぼ皆無ですよね。それだけ日々の生活で人って色々な影響を受けるものです。だから私はこのお客様を継続して緩やかにフォローさせて頂こうかと思います。この方に微力ながら影響力を持てるようになれればと思っております。今日はその一歩だったです。特に私は賃貸管理業が長いこともありその思いや考え方は恐らく共感して頂いたかと思います。多分。。。これから購入を検討される方又はどんどん物件を購入していきたい方とにかく物件をたくさん見てください。目を肥やしてください。良い物件とそうでない物件の見分けが着くようになります。きっと。あとは直観的にこれ！って思ったものはそんな失敗してません。なぜなら思い入れがあり悪い方向で進みそうになってもリカバリーしようと考えるからでしょう逆に言うと「ん？」って思った物件は絶対避けるべし
- 「不動産投資！合同会社作るときは　会社格安センターおすすめ」
  「合同会社作るときは　会社格安センターおすすめです」こんにちは！お馬ちゃんTです。先日お客様の合同会社設立をお手伝い。その時に私が使わせてもらったのが会社格安センターさんです。https://www.kaisha-kakuyasu.com/手数料は会社設立手数料　7,600円薩摩本ツゲの印鑑3本12,000円　　　　　　合計19,600円(税別)初めて作るには簡単、スピーディーでなんのストレスもなくできました。会社のＨＰに必要事項を入力してメールで1往復のやり取り。仕事内容についても向こうで上手いこと修正してくれますし楽ちん。あとは定款を含めた書類が全て送られてきます。法人ハンコセットも合わせて1日で作ってくれます。若干高いですが手間が考えますと頼んだほうが楽。書類にもどのハンコを押せばよいかの印も全て記載してくれてます。それを地域の税務署に届けて終了。1週間で登記が上がります。やってみてわかりましたがほんと楽ちん、スピーディ。おすすめです。
28Nov
- 「不動産投資で成功する！　大塚家具の現金の減り方は失敗不動産と共通するって話」
  「不動産投資で成功する！　大塚家具の現金の減り方は失敗不動産と共通する」こんにちは！お馬ちゃんTです。すっかり世間のネタになりつつある「大塚家具のお家騒動と決算発表」この大塚家具のここ5年の低調ぶりは実は不動産投資が失敗したらこうなりますよ、的な見本です。（写真）この転落するスピードはまるでジェットコースターが真っ逆さまに落ちていくスピードそのものです。ここ5年の大塚家具の数字を見てみますと売上は右肩下がり、純利益に至っては赤字合わせて現預金（CF）も100億から21億まで減少※Ｈ31年は第3四半期時点途中増えているところもありますがこれは外部からの資金調達や土地などの資産売却で一時的に息を吹き返した程度です。最たる原因は売り上げの低迷です。今後このペースで行きますと現預金は9か月前後で無くなります。要は資産はあっても現金がないため債務超過に陥ってしまいます。今回、この大塚家具の実例がアパート経営を行っていくうえで非常に役に立ちますし、参考になります。どこがかと申しますと「現預金の重要性です」よくよく大塚家具の決算書を見ますと純資産と呼ばれるものは2019年3四半期時点で約196億円分もあります。ところが現金21億以外は現金以外でお金の払いに使えない物ばかり例えばその最たるは「商品＝家具等」です196億円の88億円を占めてます。要するに現金の支払いができなる恐れがアパート経営も同じことがあり得るということです。アパート経営も年間通じての固定費（負債）は現金で出ていきますよね。その固定費（負債）は全て家賃収入から成り立ってます。例えば下のAとＢのグラフを見て頂きますとAは年間満室が続いた場合の結果です。Bは年間70％しか稼働しなかった場合の結果です。もしこれが5年間続いた場合Bはほぼ破産していてもおかしくありません。更にアパートの場合は一般的な商売と違って家賃収入以外で現金を得ることがほぼ不可能は商売です。故にアパート収入が全ての舵を握ってます。アパートの稼働率が70％なんてあり得ないでしょうという風に楽観的に考えているオーナーの方が相当いらっしゃいます。ところが実際70％しか稼働せず耐えきれないとのことから損切りしてでも売却されてる方も大勢いらっしゃいます。せっかく始めたのに結果的にはアパート経営始める前より現預金が減ったという悲しい結末を迎えることもそうならないためにもまずは立地の間違いをせずに物件検討を行うようにしましょう。成功する方法が必ず見つかります
- 「不動産投資で成功する！　子供の大学資金2000万20年で貯める」
  「不動産投資で成功する！　子供大学資金2000万を貯める」こんにちは！お馬ちゃんTです。プライベートな話子供が来年大学受験を迎えます。個人的に結婚が早かったこともあり大学卒業しても私自身がまだ40代でまだまだ働く体力があるということに感謝といったとこでしょうかところがところがです子供がなんとアメリカの大学に行きたいと何度となく子供と話しあいをしたところ気持ちは固まっている模様で。親としては叶えて上げれるものならということで今その準備をしております。で、当然問題になるのがシビアな話大学資金端的に言いましても4年間でMAX2000万はかかるとのこと。コストを抑えても1500万円はかかる見込み。元々県内の公立大学に行くことを想定していたので一気に3倍近い資金が必要に。色々と資金の工面を考えなくてはなりません。当然現金では難しいため教育ローンなどと併用。で、今更ながら子供がチビの時から想定していればもっと楽だったのではないかと。子供はどのタイミングでどの道に進まかなんてわかりませんよねということで「大学資金2000万円を貯める」この目的を20年間で不動産不労所得で貯めていきましょうと。そのためにまず10年後を想定10年後を想定できなければ20年後は想定できません。簡単に申しますと年間100万のキャッシュを作る月額8万強のキャッシュを作るまずは収支のイメージを作ることが大事です。下に年間100万円を作るための収支表を作ってみました。あくまでこれは想定です。まず今後様々な物件を検討する上で頭に入れておいて頂きたいのが収支表の比率です。特に重要なのが「返済比率」です固定経費の中でも一番ウェイトが高いものになります。故にこの返済比率が高ければ高いほど年間100万円に到達できなくなります。それ以外では「建物維持費」これも外せない経費です。細かい項目としまして・不動産会社への管理委託費・共用部分の光熱費・入居斡旋の促進費・定期清掃費・法定点検費等々およそ家賃の20％以下に抑えておくというのがポイントとなります。今まで2000棟以上の投資物件を見てきましたが20％以下に抑えることで突発的な経費が出ても20％に抑えることができます。もし今回初めて購入するということであれば維持費を安くできるアパートタイプを強くお勧めます。マンションタイプはエレベーターや貯水槽など法定点検費が多額にかかるケースが出てきます。ましてエレベーターは交換なんて言いますと500万近くかかりますので要注意です。長くなりましたがまずはその目的「大学資金を2000万作る！」これ本気で考えた方はまずは想定シミュレーションからつくることをおすすめいたします
26Nov
- 「不動産投資！　消費税還付　結局一番得したのは税理士の先生？」
  「不動産投資！　消費税還付は結局税理士が一番儲かってたかも」こんにちは！お馬ちゃんTです。本業とは関係ない金などの投資商品の取引を繰り返して売上高を増やし消費税の還付を受ける手口が広がりオーナーに還付されないように改める。これね。国とのいたちごっこなんですよね。一昔前は自動販売機（H22年終了）強制適用期間経過後に取得する消費税還付スキーム（これもＨ28年に終了）んでもって今回の金の売買によるスキームほんといたちごっこです。でも、なんです。実際のところこれでオーナー消費税還付受けて儲かったかというと結構微妙なところ。で、だれが一番儲かったのか？はい「税理士の先生方です」間違いないでしょうね。だいたい手数料の30％くらいでやっていた先生が多かったですしね。ではなぜオーナーはあまり恩恵を受けてなかったって申しますと一番は「金の売買手数料コスト」それから「税理士への報酬3割」これとリスク的なところでは「消費税の納税負担」「3年の間売却ができないリスク」「税務調査に入られやすくなる」　てなとこです。色々とコストとリスクを鑑みると結果おいしくないんです。で、これって毎回儲かるのがやっぱり税理士の先生ですこれだけで食べてる先生とかいましたからねいやいや恐れ入ります消費税還付
25Nov
- 「不動産投資　成功ポイントは10年後をイメージできてますかって話」
  「不動産投資　成功ポイントは10年後をイメージできてますかって話」こんにちは！お馬ちゃんTです。最近これから不動産投資を始めたいって40代の方が多くてびっくりなんで40代かって？やっぱりねえ自力で稼ぎ出すのにしんどくなってくるんですよねえ。同じ40代としてわかるようなそもそも大事なのが不動産投資で何を増やすのかってことってこととそれを実行するためにイメージできますか？ってことなんですよね。これ結構大事なことなんですけどね例えば今ある現金1000万円を10年後に2000万円にするとか500万円を10年後に1000万円にするとか言ってみれば不動産投資は結論「お金」です。よく5億の資産だあ、10億の資産だあって話を聞きますでしょ。でもねポイントは手元の現金が増えてるかどうかなんですよね当然投資ですからある程度波があります。でも年間でよくよく計算したら現金が残ってない。10億の資産があっても年間で手元に1000万も残らなければ危ないなんてもんじゃないでしょうね10年後をイメージする上で大事なのは「10年後のその物件の価値＝売却価格」これをイメージしていない方が多いこと多いこと。週末お会いした方もなんでこんなところで買ったんですか？って呆れ果ててしまう次第。場所は埼玉県の東武動物公園駅からさらに20分電車に乗って駅から10分超のところ。　3年前に購入。なぜなぜなぜ？？？やはり購入する時に10年後のイメージができていない。目先の利益の利回りに惑わされて。どこからどう見ても人口が減る→入居者が減る→収入が減る→資産価値が下がる→売却価格も叩かれる→赤字損切りになるちょっと考えればわかる話なんです。でもついつい良い話に乗ってしまう。で、こういう方に多いのが最初に話した「40代のサラリーマン」「預金1000万～1500万くらいある方」相場は決まってます。要は人生の先が見えてきたから少しでもレバレッジを効かせたい。この心理なんですよね。分かりますよ焦る気持ちも。でも増やすつもりがどんどん目減りしていく。これから購入検討している方すでに購入してしまっている方まず10年後、その物件はいくらで売れるますか？そこからです。良い物件はまだまだあります。頑張っていきましょう！
- 「不動産投資！　成功するには口うるさいお母ちゃんだあなって思わせることって話」
  「不動産投資！　成功するには口うるさいお母ちゃんだあなって思わせることって話」こんにちは！お馬ちゃんTです。不動産投資って株式とか投資信託と違って「地味に根気がいります」マジでこれねえ不動産賃貸業やってますとよ～くわかりますがほんとに地味です。よく言われてますでしょ「賃貸業はクレーム産業だ」って。投資物件を買われる時って数字が見てないでしょ？一般的には。でもその数字は自動では生み出してくれないんですよね例えば1ヵ月の間に・退去が決まって月の後半の家賃が欠けてしまう・退去後の修繕費が必要になる・廊下の電球が切れた・入居者からエアコンがつかないと故障の連絡・ゴミの出し方で近隣からクレーム・家賃を払ってくれない言い出したらきりがありません。でもでもこれって稼ぐために1個1個がとても重要なんですよ。どれ一つとして疎かにはできない。どれか疎かにした瞬間から綻びが広がっていくような。先日も家賃の滞納を起こして半年経過そんなアパートを所有している方からの相談でよくよく聞くと「3か月目以降でちょっと連絡とらなくなったら　それっきり入れなくなった。早6か月」もうねえ親子の関係みたい。親がうるさく言わなくなった瞬間に子供は好き放題。そこなんですよ。これ、管理会社に対しても一緒。毎月掃除を委託しているにも関わらずほとんど野放し状態では管理会社の担当者も人の子だし怠けますって。だからなんかトラブルが生じた時にはすぐにアクションを起こさないとどんどん傷口が広がって気が付いたら全焼してたみたいな。基本不動産投資はお任せではまずうまくいかないのでもし、そういうの面倒くさい。って思う方いたら購入はよくよく考えたほうがいいでしょう。今さっきお会いした方も「もう面倒臭くて売りたいんだけど」そんな相談でした
24Nov
- 「不動産投資！成功するための現地視察のポイント！って話」
  「不動産投資！成功するための現地視察のポイント！って話」こんにちはお馬ちゃんTです。昨日初めてこれから購入をするってお客様とご面談。で、質問攻めにあいましたてしきりに気にされてたのが「現地見ろっていわれるけどどこを注視すればよいのか？」ってことなんですが先の答えを言ってしまいますと「平地にあるかってことですね」なぜって思いますでしょ？これが重要な理由は「借りる方の心理です」そこなんです新築時は坂だろうと何だろうと決まります。しかし数年後になるともちろん中古になりますよね。そうなるとまず女性と自転車使う方がネガティブになるやっぱりね賃貸を探すときに坂道の途中にあると面倒臭いとかになってしまうんです。どれだけ良い物件でもね。となると駅から10分以上で且つ坂道なんて言いますと最悪な組み合わせ利回りが9％回りますなんて言われてもほんとに最初の最初だけほんと最初だけじきに8％になり、7％なり、空室だらけで5％になる可能性も。よく道路づけが狭いのはどうかとか言いますがそれ以上に大事なのは「坂」これ写真だけではわかりません！物件を購入検討した際は必ず現地調査することを強くお勧めします！
- 「不動産投資の失敗！　相続税「路線価」否決！　投資家にとってはプラス！」
  「不動産投資の失敗！　相続税「路線価」否決は投資家にとってはプラス！」こんにちは！お馬ちゃんTです。先週こんなニュースがありましたね。「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」東京地裁の判決が波紋を広げてます。その内容は結構えげつない相続税対策なんですが数年前に２棟１３億8700万円で物件を購入。路線価が３億3000万円（この時点でやばい）で国税側に申告。ここで国税が待ったをかけて裁判に。で、結果追徴課税3億円払いなさいとなったわけで。れはあからさますぎる例ではあるんですがそれでも裁判所の決定からすると相続税がかかる方は戦々恐々ってとこですよね。ところが今後の不動産投資家にとっては「かなりのプラス作用」ってことなんですよね。理由は何点かあります。①不動産売却する方が増えるため価格が下落傾向になる②不動産を建てる方が減少し、地銀が貸すところがなくなる③ハウスメーカーも顧客を失うため価格破壊が起こる可能性があるまず①の売却が増えるというものです。そもそも相続税対策のために借金をわざわざ作って建ててるということです。ということは相続税対策のためにならなければ正直さっさと売却して資産を減らす地主が退去として出てくる可能性が高いということですね。元々ご自身の土地を使って建ててますので売却しても借金が残ってしまうことは稀。マイナスにさえならなければ良いと考える地主の方は多いんです。これまでの地主の売却意向を見てれば一目瞭然。次に中小規模でのこの判決(1億程度の資産）が出れば一気に売却が加速していくでしょうね。次に②の地銀の貸出先がなくなる。て、事は結論「投資家への融資は加速する」今相続税対策物件の融資は大方地銀が行ってます。一方で耐用年数超過や与信の低い方は融資対象外としてます。てことは相続税対策で融資を行っているそこそこ資産のある方が買わなくなるとこれまた一気に貸出先を失うことになります。ある首都圏の地銀は賃貸物件への融資比率が50％を超えるところも存在します。失うであろう融資先をどこに振り向けるかってこと。答えは「投資家」これしかありません。他の対象先として中小企業への融資が挙げられますが投資家のほうがまだマシなんですよね。回収リスクが段違いに低いんです。中小企業は10年持つのは1割程度です。倒産したら二束三文にしかなりません。ところが賃貸物件は土地と建物は残ります。ここが大きな違いです。なので地銀としても否応なくここへ融資せざるを得なくなるってわけです。さて最後の③のハウスメーカーの価格破壊元々大手のⅮ建託、Ⅾハウス、Ｓハウスさんはその顧客のほとんどが「地主」です。昨年2018年の建築戸数は（写真）となっております。これが来年以降、本格的で影響が出始めたらどうなるか？答えは「戸建住宅にシフトか安くして投資家を相手に売るか」ってことですよね。これまで大手は相続税対策のおかげで相当高い価格でも売れてました。地元業者なら5000万円で建築できるものでもなんと1億！という法外な価格でも。この大得意先がなくなるということはインパクトは計り知れないでしょう。そうなると普通に考えれば彼らが考えることは上の２つになりますね。ただ、戸建ては今や群雄割拠で飯田産業やオープンハウスなどが相当安い価格で売ってますから今から参入してもどこまで伸ばせるかってこと。そしてもう1つの「投資家」です。こちらも価格競争が起こってくることは間違いないでしょう。但し戸建てと違ってボリュームがあるため価格を抑えてでも売ってくる可能性は大いにあります。特にⅮ建託などは。以上のようなことからも今回の相続税のニュースが小規模地主へも波及すれば投資家にとってはこれほどうれしい話はないってことです。恐らくこの判決1つとっても相当数の地主さんがずっとモヤモヤした状態で過ごすことになると思うと早めに売却する方も増えるかもしれませんね。今後も常に動向を見守っていきたいと思います。
23Nov
- 「不動産投資失敗談！　大概は業者選びでこけてます↓」
  「不動産投資失敗談！　大概は業者選びでこけてます↓」こんにちは！お馬ちゃんTです。昨日決済を終えてお客様から一言。「やっぱり業者さんの存在次第だね」って。これは売買契約させてもらった時に一番身に占める一言ですわ。良くも悪くもね。すでにこの業界で13年近くやってますとね最初のころはとりあえず売れるもの売る！これ不動産の大原則みたいな。そんな私もどんな物件でも売ってました駅から遠い物件すぐに家賃が下がってしまう物件路地裏のような場所にある物件すぐに修繕が発生してしまうような物件今考えるとひどい営業マンですよお客様が買うっていうから～売ったまでのこと。とにかく何も考えてない。利己的。結果的に後が続かないクレーム染みた話になるそんでもってお客様は離れていくそんな日々ですよで、昨日のお客様から言われた一言です。「業者選びというか人選びはでかい」ハッと過去がフラッシュバックしましたもんね。今でもあるんです。合法で詐欺まがいな話はいくらでもね。だから、カボチャの馬車とかスルガ問題ってのが起こるわけで。でね元なんでも売りつけていた私がみるに業者選びと人選びのポイントですが最重要なのは「人」です。見分けるポイントは「デメリットを自ら伝えてるか」ここですよ。だいたい売りつけてくる営業マンはデメリットは言わないのは当たり前。お客様から投げかけられて答えるのはそりゃ当然。自らデメリットをあえて発信する営業マンは、まあ「まとも」です不動産投資物件ってのは同じ物件が２つとしてないんですよ。全てに個性があるもんですからそこには良し悪しも必ず存在するんですよね。お客様からすれば検討するにもその商品（物件）のどこが優れていて何が悪いのかって分からない。で、メリットばかり聞けばそりゃよく見えます。だたデメリットを聞かずに買うと「なんじゃこれ？！」「こんなはずではなかった！」ってなるわけで。こんな話ばかりで昨日のお客様も最初はお持ちの物件の管理相談からなんですね。「入居者が全然決まらない」「委託会社に伝えてもレスポンス悪くて...」ほんと典型的な良いことだけ聞いて買ってしまったパターンこのおもちのアパートを改善してたら「今度はあんたから買うから紹介してって」って言われましたけど半年くらいは紹介はしませんでしたね。理由は時間をおいて頭を少し冷やしたほういいんじゃないかと。それでも購入意思があればと。で、意思があったので今回購入して頂いたわけで。これから買う方、2棟目を買う方。とにかくデメリットを言わない営業マンは要注意です。
22Nov
- 「不動産投資！　ブラックフライデーで差別化のチャンス⁉って話」
  「不動産投資！　ブラックフライデーで乗ればいいのにって話」こんにちは！おうまちゃんTです。中国で始まったブラックフライデーなるお祭り今や年に1度の恒例行事として今後もどんどん定着していくそうですね。消費の先食いとも言われてますがとんでもない。先食い以上の効果は絶大でしょ。あの中国見てればね。で、これ消費を基本としてますよね。人間生きていくうえでの衣食住の「衣食」に特化した感じです。なので「住」不動産にも実は活用できるのではと。これは入居者に対して行うってのがミソ。やっぱりね賃貸は経営ですからねこれ忘れがち。要するに入居者に対するサービスってやつですよ。オーナーの立場からすると少しでも長くいてほしいってもんですよね。という視点から考えて例えば①Amazonのfire stickを市価の半額で提供②お米を20キロを市価の半額で提供③Oisixの1か月分を半額で提供とかね少しでも満足度を上げて長くいてもらう作戦で、こういうことを行うと話題が話題を呼ぶってやつですよ。あのアパートのオーナーは面白いことやってるなあってね。「先取発信」→「差別化」今年より来年来年よりも再来年間違いなくブラックフライデーは一大ムーブメントになりまっせみなさんも乗ってみては！
21Nov
- 「不動産投資失敗しないために！　駅から徒歩10分はだいたいうまくいく！って話」
  「不動産投資失敗しないために！　駅から徒歩10分は必須です！」こんにちは！おうまちゃんTです。どんどん寒くなってきて布団が出るのが嫌になる季節が冬が苦手（寒さが苦手?)な私にとってはこれから厳しい戦いが始まってしまいます先日アパート1棟をご契約させて頂いたお客様初めての購入だったんです。１年近く物件を探し続けてようやく購入に至りました。長かった～ってご本人さん弁。もう、それまでに30か所くらいみましたかね。見ては悩んで、又は見ては悩んで。これの繰り返し。で、何がお客様を決定づけたか。「駅からの距離」(イメージ）ご購入して頂いた物件は駅から徒歩５分。実は私が初めてお客様とご面談した時に頂いた質問「失敗しないためには？」で、私が即答「駅徒歩10分以内の物件、欲を言えば5分」初めて購入、予算を限られてる。そんな中で物件探しをしてますとまあ色々ありますよ。それも腐るほどに。ネットみてもほんと腐る程情報が氾濫。ここから選べと言われればそりゃ悩みますね。で、この基準がないと全然前に進まず結局何年も買えないみたいな。ほんとにこういう方多いんです。セミナーに何回も参加するけど知識ばかりがついてしまい。結局買わない。とても残念。ではなぜ最重要なのが駅からの徒歩圏なのか？生活のハブが駅から出発しているからこれは都市部に限った話ではありますが。例えば部屋探しに来た方が最初に出す希望は「駅から5分以内の新しめの物件」で、それがなければ次は「駅から10分以内の物件」ここまでは探す方も許せる範囲なんです。ところが10分以上になると一気にテンションが下がってしまいます。で、どうなるか？「隣の駅で10分以内はどう？」って考えるんです。基本部屋探しをするときに10分以上でリクエストする方はいません。普通に借りる立場になれば一目瞭然ですよね。では10分以上のアパートはどうしてるのか新築を探してる方を斡旋する。とにかく安くていい、値段重視の方を斡旋する。結果的に新築ならまだしも数年経てば周辺の中古物件と一緒。また値段も安くしないと決めてくれない。どんどん負のスパイラルに入っていきます。これ実需の中古住宅、中古マンションでも同じ。駅から徒歩20分とかになると全然売れてません。買い手がつかない状態です値下げしても売れないところが駅から10分以内の物件はあっという間に売れてますこういうところからも不動産投資物件も出口を考えた時も駅からそれ20分なんて買い手がつかず、評価も出ず二束三文で売るか最後まで心中するか。インカムゲインキャピタルゲイン両方で考えても駅からの距離は絶対です。ご一考を！！
20Nov
- 「不動産投資失敗事例？！　スルガ銀行が借金チャラにするってよ！って話」
  「不動産投資！　スルガ銀行が借金チャラにするってよ！って話」こんばんは！おうまちゃんTです。このニュースにはびっくりです。「借金チャラにしますよ～」って何事？この一方が飛び込んできたときは意味不明そうです。あのシェアハウスの借金をすべてチャラにしますと。およそ1200人の方に1992億円を貸し付けたました。これを全てチャラ（０）にすると。すでに破産した方もいれば寸前の方もいたはず。そんな中でのこの棒引き劇結論からいうと「買っておけばよかった」って話になりかねない。その代わり物件を手放すことを条件としてます。てことはこの物件は今後「格安で市場に出回る」ってことです先日のairbnbのIOCと提携して民泊が加速する中でのこの棒引き。なにか匂いますねえこのタイミングの良さからしても出来過ぎではと勘ぐってしまいます。それはともあれもしこの機会に投資を初めて見ようかと思う方は価格次第では良い投資になる可能性が大いにあります。理由は適正価格元はと言えば30,000円の部屋を60,000円と倍で貸して利回り8％、融資期間35年にして1億５000万～1億8000万円くらいで売ってたわけです。で、今のネット募集価格は20,000円～35,000円くらい。単純計算しますと5000万円なら買いですよこれ。利回りは1５％くらい行きます少なくとも市場に1200棟で回ります！これ相当な市場ですよ。スルガとしても今期貸倒引当金を積んでたとはいえ仮に1200棟を5000万円で売却できたら60億円は回収できるわけですからね。ほんと争奪戦になりそうな予感ですで、私も複数個所狙ってますあとは融資をしてもらえるかどうか
- 「不動産投資！airbnb×オリンピックの掛け算で業界が変わる日も近い」
  「不動産投資！airbnb×オリンピックの掛け算で業界が変わる日も近い」こんにちは！おうまちゃんTです。昨日「airbnb」と国際オリンピック委員会とのトップススポンサー契約が発表されましたね。契約期間は2028年までで、その額500億円とかなにせ最上位スポンサーですからねで、これが不動産賃貸業界に革命を起こす可能性が大いにあるということです。乗り遅れちゃいかんですとて、言いますのも今は180日規制とか訳わからんものがあり完全に既得権益の中に埋もれてます。このオリンピックを機にこの規制が緩和される可能性があるということです。なにせすでに「ホテル不足、宿不足」これが明白になってますからね。オリンピックチケットは取ったけど宿が取れないなんて普通に起こりますよちょっと考えただけでわかります。都内でも何かイベントがあるとすぐにホテルが一杯どこに行っても一杯で、オリンピックはけた違いに人が来ます。総観戦数だけでも1000万とかいますしね。そうすると爆発的に宿難民が発生することに。野宿者続出みたいなそんなことが起こることがわかってるからこそairbnbはそこを狙ってIOCと提携したってわけですよ。当然知名度もあがるでしょうがね。で、これに待ったなしになるのが180日規制と独自の民泊禁止にしているマンションです。最初はオリンピック期間だけの規制緩和とかいうんでしょうけどこれが大事。まずは規制緩和から入って実はそんな問題ねえじゃん！てことになれば一般化していく。となると、空き室がどんどん減っていく。特に1都3県、駅徒歩10分以内。ここは今後も狙い目充分です。駅前の雰囲気とか、ごちゃごちゃしてるか関係ない！必要なのは駅からの距離と飲食できるものがあるか。これだけ。で、だいたい駅10分圏内にはなにかしら外食店舗やコンビニはあるものです。なのでこれから購入検討されてる方エリアで考えると千葉だと柏駅、船橋駅まで埼玉だと大宮駅、越谷駅、所沢駅、川越駅まで神奈川は戸塚駅、相模大野駅までこの辺りはまだまだいけるでしょうね。皆様乗り遅れないように！
19Nov
- 「不動産投資！　airbnb に乗っかるチャンス！　IOCは偉大って話」
  「不動産投資！　airbnb に乗っかるチャンス！　IOCは偉大って話」こんにちは！おうまちゃんTです。あの仲介大手の「airbnb」とオリンピック委員会とトッププログラムの契約を結んだと発表がありました。こりゃびっくりですなんでも東京オリンピックで部屋が不足するとのこと。まあね今から作ろうとしてもホテルは間に合わないからね。で、これ実は賃貸にとってはかなりチャンス！と言いますのも特に主要路線の駅から10分以内ここは大いに需要がありますよ！欲を言えば都内なんでしょうけど多分いいところにない。ここで想定されるのが東京駅から50分くらいかなと具体的に言いますとね千葉だと柏駅、船橋駅まで埼玉だと大宮駅、越谷駅、所沢駅、川越駅まで神奈川は戸塚駅、相模大野駅までとかね。この辺りまでに物件がある方は大いにチャンス。且つ、彼らが欲しているのはファミリータイプ正直ね、ワンルームは余っとるんですわ。てことで何が考えれらるかと言いますと分譲マンションの利用今、入居者がおらず売りに出されてる方。とりあえず売らずにairｂnbでひと稼ぎしてからでもいいんじゃないすかね。別に買わなくても転貸という方法がありますからね。あとは管理組合との兼ね合いでしょう。こういうのって知識があるかないか。ここが全てですからね。まさにこれが商売。乗るなら今ですよ。airbnbに乗っかればかなりの確率で利益が上がるでしょうね。意外と外国人のお客様とか言ってますが今回の想定顧客は日本人全国からオリンピック見たさに集まりますからね。そこがいいんすよね❕そうそうも駅近にマンション持ってるんで貸しちゃおうかなあなんて考えてます、はい　笑
18Nov
- 「yahoo不動産がLINEとの協業で勢力図が変わる！って話」
  「yahoo不動産がLINEとの協業で勢力図が変わる！って話」こんにちは！おうまちゃんTです。先日発表されたソフトバンクによるLINEの買収劇。不動産業に常時している私としては「YAHOO不動産はLINEで大化けする」（写真）この買収で話題になっているのがLINE登録者9000万人の情報をYAHOOは取得した。ってここですよね。で、これがどうYAHOO不動産にメリットがあるのか？ってことですが「YAHOO不動産のプラットホームに　　LAINEユーザーを流し込める」端的に閲覧ユーザーが爆発的に増えるってことです。特にＬＩＮＥユーザーは20代が多いですからこれから不動産がネット化が進むうえでは欠かせない存在です。今はスーモが強いですが1年もすれば勢力図が塗り替わっているかもしれませんよ！更にソフトバンクＧには「OYO」がいます相乗効果は計り知れないですね。特にアパートオーナーの方はYAHOO不動産に乗り遅れずに！

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