今日、大家さんが、
自分の物件の物件資料を作って弊社にお持ちいただきました。
物凄く丁寧に作ってあり、
物件の魅力も良くわかる、素晴らしい資料です。
こういう活動は、すごく良いですね。
仲介会社の営業マンが気づいていない物件のセールスポイントが
わかったりすることが良くあります。
あと、
物凄く良い活動があります。
（以前も書いたかもしれませんが）
それは、
物件の最新写真を営業マンにデータで送ってあげること。
なかなか撮影できない、夜景等ならさらに喜ばれます。
仲介会社の営業マン達は、
日々の忙しい業務の中、自社のホームページやポータルサイトへの
物件登録や情報更新を常に行っています。
そんな中、魅力的な広告材料が入ると本当に感謝してくれると思いますよ。
是非１度お試し下さい。
名古屋での賃貸経営・管理のご相談は
ＣＬＡＳＳ ＯＮＥ（クラス・ワン）まで
最近の市販の賃貸経営本によく書かれていることに、
「運営費用を抑えるために、
リフォーム、修繕も自分でできることは自分でやりましょう。
プロでなくても、大丈夫です。節約できることは節約しましょう。」
あと、
「リフォームを業者に頼む場合はも数社の見積りをとって、
安いところを探して、費用を抑えましょう。」
・・・・・そうですね。
賃貸経営をすすめる上で経費を節減することは
大変重要なことですので、そういう意味では正しいといえます。
ただ、一つだけ注意いただきたい事があります。
それは、
「目先の金額の大小だけでなく、総合的にみて、最もプラスになる判断をする」
ということです。
上記のような、業者さんにリフォームを頼むケースの場合、
たんに「リフォーム金額」の大小だけで判断するのではなく、
少しぐらい他社よりも高くても、その業者さんにお願いすることで
入居募集を積極的に行なってくれて、すぐに入居が決まれば、
結果、大家さんにとってプラスということが、よく、あります。
自分の都合（利益）ばかりでなく、
パートナーの利益も考え、
結果的にパートナーが積極的に動いてくれるような
マネジメントをする。
これが重要です。
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リフォームの必要性は感じるが、
入居者が決まるかどうかもわからないのに、
リフォームに大金を投じるのはイヤだ。
という大家さんは多いです。
お気持ちはよくわかります。
そんな大家さんと一緒に弊社がよく使う空室対策として、
「入居者がフルオーダーできるプラン」
があります。
前の入居者が長く住んでいただいていた場合等で、
現状回復するにもかなり費用が必要・・という部屋向けです。
最近は、壁紙の１部を選べるとか、
入居者がオーダー可能なサービスが増えてきましたが、
まだまだフルオーダーは少なく、差別化が図れます。
入居者が決まってからのリフォームですので、
大家さんにとってはリスクが小さい手法ですが、
この手法の１番の問題は、入居者が完成イメージをつかめないこと。
他にも空室があれば、その１室はリフォームして、「モデルルーム」として
見せる・・という方法もありますが、それが無理であれば、
写真等を駆使してツールを作成し、説明するしかありません。
この手法は他にもいくつか注意点があります。
申込、契約方法を誤ると、あとあと面倒なことになります。
採用の際は、慎重に取り組んでください。
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すでにご存知の方も多いと思いますが、
賃貸住宅の「更新料」について支払いを義務づけた
契約が有効かどうかの判決が、7月15日に最高裁からでました。
判決は、
「更新料が高額過ぎなければ有効」
判決理由は、
更新料について、「貸主側の利益となるが、一方、
借主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば
賃料の補充や前払い、契約継続の対価など、複合的な性質がある」と
位置づけ、経済的合理性がある・・としました。
更新料をとっている大家さんにとっては一安心という判決ですが・・・
「借り手市場」である昨今、法的な根拠はともかく、
借り手（お客様）の判断として、
「更新料」をとられる部屋は借りない。
という方は増加するのではないでしょうか。
結局、ビジネスは、「購入者の判断」にゆだねられるところが大きいですからね。
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大家さんに、リフォームの提案をすると、
「リフォームの必要性はよくわかる。
今の時代のニーズに合わせないとダメだよね。
よくわかるんだが・・・
リフォーム費用のキャッシュを準備するのが難しい・・」
このようなお話が良くあります。
難しい問題ですね。
物件の価値を上げるためのリフォーム投資の必要性は理解できるが、
すぐに準備できるキャッシュがない。
そのために融資を受けるのも、少しためらいがある。
・・・よくわかります。
そこで、検討したいのが、
「リース」です。
最近は単に「設備」だけではなく、「リフォーム工事」全体も
リースで対応してくれるサービスもあります。
リースなので、
キャッシュで「設備」等を購入するよりも割高になりますが、
何よりも初期投資がゼロ（もしくは少ない）で済む点が大きな魅力です。
月々の支払いは賃料収入から賄えます。
建物の耐久年数は決まっていますので、
賃貸経営期間の「完了時期」はおおよそ決まっているのです。
それであれば、早く決断して「投資」したほうが、
回収年数が長くなり、リスク回避ができます。
時間は有限です。
様々な手法をスピーディに検討し、早い決断をし、少しでも早く
投資回収を始めましょう。
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