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『満室経営 365』 ~名古屋賃貸管理の現場から~

リクルートで、不動産情報誌の仕事をトヨタ自動車で賃貸住宅部門の立ち上げに参画、現在は名古屋で不動産会社CLASS ONEを経営しています。実際に日々、賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介を行っている立場から、実感した「空室対策」をほぼ毎日綴ります。


今日、弊社にお越しいただいた大家さんから


教わったことです。



この大家さん、


名古屋市内に何棟もマンションをお持ちで、


そのすべてを自分で管理されている大家さんです。



その大家さんが、


「今まで何年も賃貸経営してわかったことの1つなんだけど、


たくさんの仲介会社、営業マンがいるけど、


結局、物件によって、空室を埋めてくれる営業マンって、決まっているんだよね」


とおっしゃっていました。




・・・・・たしかに。




明確な理由はわかりませんが、


営業マンによって、物件の得意、不得意があるのは事実です。



もし、これが事実であれば、


自分の物件が不得意な営業マンに、パワーをかけて紹介依頼をするよりも、


今まで自分の物件をたくさん決めてくれた営業マンに絞り込んで、


より、親密に関係性を築き、紹介依頼する方が成果につながる可能性が高いですね。




たくさんの営業マンに「薄く、広く」コミュニケーションをとるのではなく、


特定の営業マンに「厚く、深く」コミュニケーションをとって、「親密」になる。




そして、「親密」営業マンに物件に対するアドバイスをもらい、実行する。


この流れが良い成果を生むということです。



即、実行です。






名古屋での賃貸経営・管理のご相談は

CLASS ONE(クラス・ワン)まで

http://www.classone.co.jp/





すでにごご存知の方も多いと思いますが、


国交省は、現在の「原状回復ガイドライン」の再改訂を計画しており、


先月まで意見募集を行なっておりました。


当初の予定では、今月(8月)上旬に取りまとめるとのことでしたので、


そろそろ詳細が発表されると思います。




内容(案)としては、


・トラブルの未然防止のため、契約書に原状回復条件を添付し、

 賃貸人、賃借人の双方が原状回復条件についてあらかじめ合意する、

 ことを推奨。


・残存価値を10%から1円に修正。


・トラブルの多い事例に係わるQ&Aや裁判事例を追加。




今の時点では、まだ(案)ですが、


方向としては、貸主(大家さん)にとって、さらに厳しい内容になりそうです。




どのような内容に決定するにしても、


その内容と考え方をしっかり理解し、トラブルにならない対応をしなければなりません。




内容が発表され次第、詳細をご紹介します。







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 弊社でも定期的にやっていますが、


 「賃貸住宅経営セミナー」的な大家さん向けセミナーが


 様々な業種、様々な会社で行なわれています。



 最近は、空室の増加を受けて、特に多くなっているようです。


 

 テーマ、内容はいろいろですが、


 「少し気になる」程度の関心でも、是非、参加されることをお勧めします。



 弊社もやっているのでわかるのですが、


 主催者側としては、少しでも大家さんに関心をもっていただけるよう、


 最新の情報、経営ノウハウ等を集め、提供しようと必死です。




 そうなると、当然、大家さんが個人で集められるよりも


 新しく、有効な情報が多くなります。



 

 セミナーによっては、


 自社製品の売り込みばかりだったり、


 参加した後、しつこい電話攻勢を受ける・・・


 というものもありますので、ある程度の見極めは必要ですが、


 尻込みばかりしていては、何も変わりません。




 また、相談や情報収集する相手もずっと同じでは、新しいアイデアは出にくいでしょう。




 こんな時代です、自ら積極的に動きましょう。







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先日、賃貸住宅新聞社の編集の方に


弊社の「オーダーROOMサービス」を取材いただきました。



ご存知ない方のために少し説明させていただきますと、


賃貸住宅でも、入居者が自分好みの内装(壁紙や床材の1部)


を選ぶことができる!というサービスです。



このサービスのメリットは、


入居が決まってから(申込書をいただいてから)リフォームを行なうので、


大家さんの投資リスクが大きくないという点と、


通常使っている素材(壁紙等)よりも少し金額の高いものを使う場合が


多いものの、とはいえ、原状回復費用+αぐらいの金額で


実施することが可能という点です。




私の認識では、


東京や大阪ではすでに多くの会社が採用しているサービス


だと思っていたのですが、


編集の方にお聞きしたところ、まだそう多くないようです。




ということは、


まだまだ差別化に使えるチャンスということでしょう。


興味のある方は具体的に計画されてはいかがですか?






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このブログでも以前紹介しましたし、


弊社でも最近、積極的に大家さんに提案、実施している、


家具を設置した「モデルルームづくり」



大家さんにとっては、


フルリフォームをするよりもコストメリットがある事と、


まだまだ、採用している物件が少ないことから、


「差別化」対策として効果を上げています。



お客様のなかには、


「家具はいらないので、初期費用や賃料は安くならないか」


という問い合わせが入ったりします。



新規のお客様が少なく、厳しい経営環境の中で、


この問い合わせは有難いと感じる大家さんは多いと思います。




今の時代、何よりも大切なのは、


「お客様に関心をもってもらう」ことです。



関心をもっていただき、反響につながれば、なんなりと対応が可能です。




そんな視点で


「モデルルームづくり」を検討されてはいかがでしょうか。






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