[満室経営 NO.94] 申込を再確認する。

空室対策とは呼べないかもしれませんが、

重要なことなので、お話します。

最近、本当に多くて困っていることの１つに、

「申込を入れた後に簡単にキャンセルしてくる」

ということがあります。

もちろん、なかには、

本当に入居を決心して「申込」をした後に、どうしようもないことが

発生して、キャンセルせざるを得ない、という場合もあると思います。

これは仕方がないですね。

しかし、そうではなくて、

仲介会社の営業マンが、「部屋をとめる（他の業者に紹介させない）」ために、

１人のお客様に複数の物件の申込書を記入させたり、または、

お客様はまだ決めていないのに、「とりあえず」の申込をいれさせる、

ということが（残念ながら）行なわれています。

もちろん、このような会社や営業マンばかりではありません。

しかし、長引く不況の影響でお客様の絶対数が少なくなって

いる中、雑な営業を行なっている営業は増えていると思われます。

大家さんとしてこの事に対策をたてるのは難しいですが、

少なくとも、「申込」が入ったときにはその内容を詳しく聞くことと、

何度もキャンセルが入る営業マンには注意を与える、または

あまりにもひどい場合は、紹介をお断りするという判断も必要です。

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[満室経営 NO.93] 「賃料」に影響するところにお金をかける

今日お伺いした大家さんが、

「荒木さん、今度、お金をかけて、００を００にグレードUPさせたよ！」

と教えていただきました。

※内容を００と記載しているので、何のことかわからないと思いますが、

　具体的に載せると、色々問題がありますので、ご了承下さい。

続けて、

「これで、少し家賃も上げれるかな?　」とおっしゃっていました。

物凄く嬉しそうにおっしゃっていたので、

私はその場では、何も申しあげれませんでしたが、

心の中は、

「ここにお金をかけましたか・・・

もっと他に優先してやらなければいけないことがありますよ・・・・」

と残念な思いで一杯になっていました。

そうです。

投資判断の基本は、「収益UP」につながるか、どうか。　です。　

投資することで、賃料UPしたり、賃料は上がらなくても、

長く空室だったお部屋の入居が決まったりすることが狙いです。

いくら大きなお金をかけても、入居検討者が魅力に感じなければ

「成功した投資」とは言えません。

賃貸経営をしていると、実に様々な業者さんが売り込みに来ます。

その場で盛り上がって、すぐに導入して失敗するケースが多いです。

どういう投資が収益UPにつながるのか、優先順位が高いのは何か、を

日頃から常に考え、整理しておいてください。

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[満室経営 NO.92] ペット可＋アルファ

空室対策として有効な手段である「ペット可」。

数ある空室対策の中で、

こんな時代でも、賃料UPを見込むことが可能な数少ない対策です。

特に私の居る愛知県では、「ペット可」のニーズが非常に高く、

少し前までは、「ペット可」に条件変更するだけで、

賃料UPして、満室になる物件が多数ありました。

しかし、最近、「ペット可」物件の空室が目立ってきました。

原因は、「ペット可」物件が増えたため、「ペット可」であるだけでは差別化

にならなくなったためです。

「ペット可」物件は、

築年数が経過して、古くなり、空室が目立ってきたため、しかたなく、

「ペット可」に条件変更した物件が多く、内装はペット仕様になって

いない物件がほとんど、となっています。

昔は、「ペット可」自体に希少性があったので、それでも満室になった

のですが、今はそうはいきません。

「ペット可」プラスアルファの魅力が必要です。

例えば、

単にペットと住めるというだけでなく、ペットが快適に住める工夫がある

とか、他の物件がまだあまり着手していない策で差別化を図る必要があります。

・・・・・本当に大家さんは大変です。

しかし、賃貸経営は「経営」です。

常に、その時代に受け入れられるように、自分の商品やサービスの

価値を上げる努力を怠ってはいけません。

知恵をだし合い、満室経営を実現しましょう。

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[満室経営 NO.92] テーマを決めたリフォーム

今週、ある大家さんに提案させていただくため、

社内でリフォーム内容を検討していました。

ご提案のテーマは

「子育てに優しいプラン」

細かい提案内容は、実現した際に大家さんの許可をいただき

紹介させていただきますが、

我々の提案内容が問題なのではなく、

今回お話したいのは、

賃貸のリフォームもターゲット層をしっかり設定し、

テーマを決めて、実施することが重要だということです。

少し前までは、

「綺麗にする」原状回復をすれば、入居者が入ってくれましたが、

それでは通用しなくなってきています。

かと言って、奇抜なリフォームをするのは一種の賭け。

大切なのは、デザインと「実用性」です。

ターゲット層の暮らしぶりをしっかり研究し、

「これは、便利」「これ、うれしいね」と評価されるプランを考えましょう。

真剣に考えたプランの魅力は、お客様にも必ず伝わりますよ。

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[満室経営 NO.92] 「案内」への障害をなくす。

このブログでも何回か触れていますが、

非常に重要なことなので、繰り返します。

仲介会社の営業マンが、皆さんの物件を紹介したり、案内したりする

ことへの「障害」があってはいけません。

「そんなこと、当たり前」と思われる方がほとんどだと思います。

しかし、自分では気づかなくても、「障害」になっているケースは

結構あるんですよ。

たとえば、大家さんが、

賃貸経営以外に自宅等でお仕事をされているケース。

・・・これの何が障害になるのか？

もちろん、これだけでは何も障害はありません。

しかし、なかに、

案内の時には、大家さんがカギを開ける、という物件があります。

実は、これが障害になります。

営業マンにすれば、お客様を物件に案内しようとするたびに

大家さんに仕事の手を止めていただき、カギを開けてもらわないといけません。

もちろん、これが、この物件の案内のルールですから、

営業マンとしては何の気兼ねも必要ないはずですが、

たとえ少人数でも、「案内することへの抵抗感」が生まれていると

すると、大きなマイナスです。

カギの管理は、仲介会社や管理会社に任せるとか、

現地にキーボックスを設置するとか、方法はいくらでもあります。

もし、思い当たる節のある方は、すぐにご対応下さい。

自分では気づかない内に、営業マンの妨げになっていること・・・・

相手の立場にたって是非考えてみてください。

このブログでも紹介していきますね。

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