『満室経営 365』 ~名古屋賃貸管理の現場から~ -16ページ目

『満室経営 365』 ~名古屋賃貸管理の現場から~

リクルートで、不動産情報誌の仕事をトヨタ自動車で賃貸住宅部門の立ち上げに参画、現在は名古屋で不動産会社CLASS ONEを経営しています。実際に日々、賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介を行っている立場から、実感した「空室対策」をほぼ毎日綴ります。


 以前、メルマガにも書きましたが、


 厳しい経営環境の中、様々な「空室対策」が考えられ、実施されていますが、


 新規の入居者を獲得することと同様に大切なことが、


 今の入居者にいかに長く住んでいただくか・・の対策です。



 昔と違い、初期費用の金額も減っていますし、


 原状回復の大家さん負担も増えていますから、1度入居いただいたら


 できる限り長く住んでいただきたいですよね。



 そこで、入居者サービスとして、


 自分の物件の店舗部分に入っているお店と協力して、


 「入居者の方への割引サービス」等、


 店舗と連携した入居者サービスを実施されてはいかがでしょうか?



 この不景気な時代、どの業種も経営は厳しいと思います。



 店舗(こちらも入居者ですが)さんも喜ばれると思いますよ。






 名古屋での賃貸経営・管理のご相談は

 CLASS ONE(クラス・ワン)まで

 http://www.classone.co.jp/



 


 今までも、差別化を図るための設備として


 何度も名前があがっているのが、「宅配BOX」です。



 あると便利なのはわかりますが、導入の優先順位としては


 イマイチ上位に上がっていませんでした(私の個人的な意見ですが)



 しかし、ここのところ急激に魅力を感じ始めています。



 というのも、通販利用者の拡大はとどまるところを知りませんし、


 そんな影響からか、リクルートさんのSUMOのユーザー調査でも、


 「欲しい設備」の上位に上がってきています。


 

 そして、私がなにより魅力に感じているのは、


 「宅配BOX」があれば、家に居ても、玄関を開けて荷物を受け取らなくて良い。


 という点です。



 これは、特に女性にとっては大きな魅力だと思います。


 

 「宅配BOX」があるから、この部屋に決める!という方は少ないかも


 しれませんが、最終候補に残った場合には、入居の決め手になる可能性は十分あります。



 賃貸住宅にはまだまだ普及していません。


 早く導入すると、差別化の威力も強いと思います。





 一度、ご検討されてはいかがでしょうか。








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 賃貸経営を行っていると


 経営上、悩ましいこと、判断に困ること


 が色々でてきますが、その中のひとつに、


 「リフォームはどこまでやるべきなのか?」


 ということがありますね。


 これ、本当に難しいです。



 築年数が経ってくると、どうしても今のニーズに


 そぐわないものがでてきます。



 これだけ市場に空室があふれてくると


 原状回復リフォームだけでは、魅力ある物件、


 差別化された物件にはなりませんし、


 バリューアップのリフォームをする場合は、


 「中途半端なリフォーム」では、かえってお金の無駄使いとなる


 ケースが多い・・・


 

 では、一体、どれぐらいの予算をかけて、


 どの程度のリフォームをすればよいのか?



 市販の賃貸経営指南本には、


 「家賃の6か月で回収できる金額が上限」とか


 「バリューアップリフォームなら、36か月まで」とか


 「リフォームは投資なので、利回りを考えて」とか、


 いろいろなことが書かれています。



 当然、こたえは物件により様々ですし、


 大家さん(オーナーさん)の収益計画(目標)によっても


 異なります。



 結局のところ、自分の賃貸経営にはどれぐらい必要かは、


 いつも取引のある、管理会社や仲介会社の担当者と


 相談するのが良いと思いますが、これを検討する際に、


 重要な指標は、



 「この物件に、あと何年働いてもらうのか、


 いくら稼いでもらうのか」というシミュレーションです。



 このことを大家さん自身でよくお考えいただき、


 「最低限のリフォームで賃料対応で空室を埋める戦略」でいくか、


 「バリューアップリフォームで賃料UP、維持を狙う戦略」でいくか。


 を検討してください。



 もし、バリューアップを狙うなら、物件が1歳でも若いうちに


 手を打ちましょう。


 リフォーム後、稼いでくれる年数が少しでも長くなるように。



 これ、重要です。






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 これだけ賃貸経営に厳しい環境では、自分の物件の


 「募集窓口を広げておく」ということが重要になっています。



 今の時代、特定の会社1社で


 満室経営を続けていく、というには非常に厳しくなっています。


 

 このように書くと、当たり前のような話ですが、



 実はまだまだ、自社での客付けにこだわり、情報をOPENにしなかったり、



 情報はOPENにしていても、他社には「宣伝広告」を許可しなかったり、



 「紹介可能」といいつつも、大家さんからいただく広告宣伝費を



 客付け会社に支払わなかったり・・・という会社は、多くあります。




 広告宣伝費をいただける物件といただけない物件、


 仲介会社の営業マンがどちらの物件を一所懸命営業するかは明白です。




 私が任している会社は大丈夫だろう、と安心せずに、


 この機会に是非、ご確認ください。



 確認して、疑問があるようであれば、すぐに改善しましょう。



 自分の物件を真剣に紹介してくれる人を増やす。



 これ、重要です。






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 空室提案を行うたびに感じるのですが、


 大家さんが自分の物件の競合物件のことを


 よくご存じないということ。



 新築当時は意識して、近隣競合の物件を内覧する方は


 多いのですが、いざ完成して賃貸経営が始まると


 その後は関心も薄くなり・・・・


 という方が多いのではないでしょうか。


 

 しかし、(当然ですが)競合の「今」を知ることは


 自分の物件の空室対策、「差別化」を考える上で必要不可欠です。


 

 日頃お付き合いのある不動産会社に依頼して、


 内覧して、リフォームの内容や、導入設備を確認しましょう。


 加えて、募集条件の内容もしっかり確認してください。



 その時の注意点がひとつ。


 「純粋な気持ち、お客様の気持ち」になって競合物件を視察すること。


 決して、自分の物件をひいきめにみてはいけません。


 この点は重要なことですので、是非お願いします。



 これだけ賃貸経営が厳しい環境の中、


 そろそろ本気で、「経営」しないと、


 賃料が下がるばかりです。


 

 意識の改革と、思い立ったらすぐ行動!でいきましょう。





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