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『満室経営 365』 ~名古屋賃貸管理の現場から~

リクルートで、不動産情報誌の仕事をトヨタ自動車で賃貸住宅部門の立ち上げに参画、現在は名古屋で不動産会社CLASS ONEを経営しています。実際に日々、賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介を行っている立場から、実感した「空室対策」をほぼ毎日綴ります。


 弊社も管理業務以外に、仲介の仕事もやらせていただいているので、


 よくわかるし、注意しているのですが、


 「完全な」入居申込書をもらう、という事は物凄く重要なことです。



 大家さんは、空欄が多く不明な点が多い申込書を受け取ってはいけません。



 このような「不完全な」申込書の入居者は、後々トラブル発生の確率が高くなります。


 (正確にデータをとったわけではありませんが、間違いないでしょう)



 入居の厳しい時代ですので、大家さんとしても、我々管理会社、仲介会社としても


 「入居申込」は喉から手が出るほど欲しいですが、


 ここは、冷静にしっかりチェックしましょう。



 仲介会社の営業マンの中には、


 気が弱く、お客様の内容を突っ込んで聞けないとか、


 成績第一で、多少不明でもとにかく申込をとる・・・という人も(残念ながら)いますので、



 大家さんが強い意志をもって、


 「不完全な申込書は受け取らない」という姿勢を貫くことが重要です。



 いうまでもなく、賃貸経営は入居が決まってからがビジネスのスタートです。



 春の需要期の前に、基本に立ち戻って意識しておきましょう。







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長引く不況の影響を受け、空室がどんどん増加している中でも


入居好調な物件は存在します。



しかも、新築や築浅の物件ではなく、築年数25年以上の物件でも


満室を続けていたり、空いてもすぐに決まる、という物件があります。



好調の要因は様々ですが、


ほとんどの物件で共通しているポイントがあります。



それは、「競合の少ないポジションに存在している」ということ。



すべての物件が、意図してポジショニングしたとは思えませんが(すいません)


結果的に、競争相手の少ない場所に物件をおいています。



ポジションで、一番わかりやすいのは、


「地域内の競合物件の中で、最も賃料が安い」・・・ですね。



このポジションが絶対悪いとは言いませんが、収益の悪化に直結しますので、


できれば、もう少しポジションを考えたい(探したい)ですね。



では、具体的にどのように探していけば良いのでしょうか。



例えば、「ペット可」に変更する、という募集条件の変更は


一般的に有効な空室対策ですが、地域によってはすでに物件が多く、


差別化が図れない、ということがあります。



そこで、


「ペット可」×「賃料」


「ペット可」×「プラン(間取り)」・・・・・


等の別の要素との掛け合わせで市場を調査し、


競合物件が少なく、自分の物件が競争力をもてる「ポジション」を探します。



これって、一般的な会社経営と同じですね。


企業経営者も、自分の会社のポジショニングを徹底的に考え、


お客様に伝えようとしています。



一度、しっかり考えてみましょう。








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愛知県警察の発表では、


今年は6年ぶりに空き巣の被害件数が前年を上回る予測だとか。



有難くない前年比UPです。



このようなニュースの影響もあり、


入居者の防犯に対する意識もどんどん高くなっています。



各種のアンケートでも「欲しい設備」ランキングの上位に


防犯設備が上がるようになっていますね。



空き巣の住居への侵入経路は、


・窓から 76%


・玄関から 17%


との事です。


窓ガラスを破って侵入する手口がほとんどです。



対応としては、


防犯ガラスへの変更や、ダブルロック、


カメラの設置等が代表的ですが、


最近はコストを抑えた効果的な設備も出てきています。



自分の物件の商品価値向上のためにも、真剣に導入検討を始めましょう。



プラスアルファの防犯設備の設置は特別なものではなく、


すでに「当たり前」のこと・・であるという意識改革が必要です。







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すいません、今回は告知です。



私、1年前から『笑う・賃貸経営』というタイトルのメルマガを


発行しています。(ほぼ週刊です)


このブログと同様、賃貸経営に関することを書き綴っておりますが、


日々の管理業務や仲介業務を通じて感じた、


現場感覚を大切にして書いています。



興味をもっていただける方は、


是非、ご登録をお願いいたします。


ブログもそうですが、読んでいただける方が増えると、本当に励みになります。


よろしくお願いいたします。



『笑う・賃貸経営』メルマガ


こちらからご登録を⇒ http://www.mag2.com/m/0001040022.html





長引く不況の影響を受け、転勤者や学生さんの入居が減少する中、


一般マンションの1室を事務所として活用したいというお客様が増えています。



これも、不況の影響ですが、


今まで広い事務所で営業されていたのを、経費削減のため、


面積の狭い住宅に移られる、というもの。



「事務所利用は不可」としている物件も多いと思いますが、


このタイミングで、入居可の検討をしてはいかがでしょうか?



他の入居者への迷惑や、退去時の原状回復ルール等、


入居条件はしっかり決めないといけませんが、


不特定多数の人が出入りしない業種に限定したり、


1階のみの限定として、入居可とすることは検討の余地有りです。



また、事務所利用であれば、


設備仕様のグレード感や、壁紙、床材の素材へのコダワリも


少ないケースが多いことも大家さんにとってはメリットです。



今後も当分、このような傾向は続くと思います。


是非、ご検討を。





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