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不動産のリースバック① リースバックとは？
２月２６日
リースバックで最も利用されているのが不動産のリースバックです。
不動産リースバックは、所有する不動産を売却し、売却後も賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができるサービスです。資金調達と住み慣れた住居の維持を両立できる手段として、近年注目を集めています。
※個人の不動産のリースバックでご案内します。
◆不動産リースバックの仕組
①不動産の売却
不動産所有者は、不動産会社やリースバック事業者に不動産を売却します。
売却価格は、不動産の評価額や市場動向によって決定されます。
②賃貸借契約の締結
売却後、不動産所有者は、買主（リースバック事業者）と賃貸借契約を結びます。
賃料や契約期間などの条件は、契約内容によって異なります。
③賃料の支払いと居住
不動産所有者は、賃貸借契約に基づき、毎月賃料を支払います。
売却前と変わらず、そのまま住み続けることができます。
④再購入（オプション）
契約によっては、将来的に不動産を再購入できるオプションが付いている場合があります。
◆不動産リースバックのメリット
・まとまった資金調達
不動産を売却することで、まとまった資金をすぐに得ることができます。
・住み慣れた住居に継続して居住可能
引越しの必要がなく、生活環境を変えずに済みます。
・固定資産税などの維持費が不要
不動産を売却するため、固定資産税や都市計画税などの維持費の負担がなくなります。
・住宅ローンの返済負担軽減:
住宅ローン残債がある場合、売却金額で返済することで毎月の返済負担をなくすことができます。
◆不動産リースバックのデメリット
・売却価格が市場価格より低くなる場合がある
リースバックでは、通常の不動産売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。
・毎月の賃料が発生する
売却後も住み続けるためには、毎月の賃料を支払う必要があります。
・将来的な不動産価格の上昇による利益を享受できない
不動産を売却してしまっているので、将来的に不動産の価格が上昇してもその恩恵を受けることができません。
・再購入価格が割高になる場合がある
再購入オプションがある場合、再購入価格が市場価格よりも割高になることがあります。
◆不動産リースバックの注意点
・契約内容の確認
賃料、契約期間、再購入オプションの有無など、契約内容を十分に確認しましょう。
・信頼できる事業者を選ぶ
不動産リースバックは、信頼できる事業者を選ぶことが重要です。
・将来の資金計画を立てる
毎月の賃料や再購入費用などを考慮し、将来の資金計画をしっかりと立てましょう。
◆不動産リースバックの活用事例
・老後資金の確保:
退職後の生活資金や医療費などに充てるために活用できます。
・住宅ローンの返済負担軽減
住宅ローンの返済が困難になった場合に活用できます。
・事業資金の調達
事業資金を調達するために、所有する不動産をリースバックすることができます。
不動産リースバックは、メリットとデメリットを理解した上で、自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。
不動産のリースバックのご相談もお待ちしております。
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リース②
２月２５日
前回の投稿の続きです。
今回はリースの対象になりやすい資産について。
リースを利用するメリット。
そして、企業の２種類のリースについてご案内いたします。
◆リース契約の対象になりやすい資産
多岐にわたりますが、一般的には以下のような資産が挙げられます。
1. 汎用性が高く、多くの企業で利用される資産
・事務機器
パソコン、コピー機、複合機、プリンターなどのOA機器
サーバー、ネットワーク機器などの情報システム機器
・自動車
乗用車、トラック、バスなどの車両
建設機械、フォークリフトなどの特殊車両
・産業機械
工作機械、製造機械、印刷機械などの生産設備
建設機械、農業機械などの作業機械
・医療機器
CTスキャン、MRIなどの画像診断装置
手術機器、検査機器などの医療用設備
・商業設備:
レジ、POSシステム、厨房機器などの店舗設備
空調設備、照明設備などのビル設備
◆リースを利用するメリット
・比較的高額で、購入時の初期費用が
大きい資産
これらの資産は、リースを利用することで、初期費用を抑え、月々のリース料で利用することができます。
・技術革新が早く、陳腐化しやすい資産
パソコンや情報システム機器、医療機器などは、技術革新が早く、常に最新の機器を導入する必要があります。
リースを利用することで、常に最新の機器を利用し、陳腐化のリスクを回避することができます。
・耐用年数が長く、長期間利用される資産
自動車や産業機械などは、耐用年数が長く、長期間利用されるため、リースに適しています。
◆2種類の企業のリース
企業のリースは、大きく分けて「ファイナンス・リース」と「オペレーティング・リース」の2種類に分類されます。それぞれの特徴と、その他関連するリース形態について解説します。
1. ファイナンス・リース
・特徴
リース期間中に、リース物件の購入代金、金利、手数料などのほぼ全額をリース料として支払うリース契約です。
リース期間終了後は、物件を再リースするか、割安な価格で購入することが一般的です。
会計上は、リース物件を自社の資産として計上する必要があります。
・メリット
初期費用を抑えて高額な設備を導入できる。
資金調達手段の多様化。
事務処理の簡素化。
・デメリット
中途解約が原則不可。
リース期間中の固定資産税や保険料の支払いが必要な場合がある。
2. オペレーティング・リース
・特徴
リース期間満了時に、リース物件の残存価値を見込んでリース料を設定するリース契約です。
リース期間終了後は、物件を返却することが一般的です。
会計上は、リース物件をオフバランス処理（貸借対照表に計上しない）できる場合があります。
・メリット
最新の設備を短期間で利用できる。
陳腐化リスクを回避できる。
会計処理の簡素化。
・デメリット
ファイナンス・リースに比べてリース料が高くなる傾向がある。
リース期間終了後の物件の所有権は得られない。
ご質問などお気軽にご連絡下さい。
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リース①
２月２４日
資金調達の目的として車両、事務機器、機械設備、商業設備、医療機器などの購入がある場合、銀行融資よりも多くの場合、リースの方が審査が通りやすい傾向があります。
◆銀行融資よりもリースの方が通りやすい場合がある
1. 審査基準の違い
・銀行融資
銀行は、融資先の返済能力を厳しく審査します。
企業の財務状況や信用情報、担保の有無などが重視されます。
将来の事業計画や収益性なども評価対象となり、審査が慎重になる傾向があります。
・リース
リース会社は、リース物件そのものを担保と見なすため、銀行融資に比べて審査基準が柔軟な場合があります。
特に、比較的に少額な物件や、汎用性の高い物件のリースは、審査が通りやすい傾向があります。
リース会社は物件の所有権を持っているため、万が一契約者が支払えなくなった場合、物件を回収することでリスクを軽減できます。
2. 資金使途の明確さ:
・リース
リースは、特定の物件の利用を目的としているため、資金使途が明確です。
リース会社は、物件の価値や利用状況を把握しやすく、リスクを評価しやすいです。
・銀行融資
銀行融資は、資金使途が多岐にわたり、資金の管理や回収が難しい場合があります。
例えば、資金使途以外に使われたり、代表者個人用に転用されたり、他社の資金使途に使われたりするリスクです。
このようなことは経営が厳しい会社、資金調達が厳しくなった会社でよく起きる傾向があります。
◆リース審査のポイント
リースの審査に通るためには、いくつかの重要な要素があります。以下に、一般的な審査基準と対策をまとめました。
1. 信用情報
・信用情報機関の記録
リース会社は、信用情報機関に登録されているあなたの信用情報をまっ先に確認します。
問題がある場合この段階でNGになることもあります。
過去のクレジットカードやローンの支払い履歴、滞納、自己破産などの情報が審査に影響します。
・対策
日頃からクレジットカードやローンの支払いを滞りなく行い、良好な信用情報を保つことが重要です。
信用情報機関に自身の信用情報を開示請求し、確認することも有効です。
もし誤った情報があれば、訂正を求めることができます。
少なくとも打診前には確認されることをおすすめします。
2. 収入の安定性
・年収と雇用形態
リース会社は、安定した収入があるかどうかを重視します。
正社員や公務員など、安定した雇用形態の方が審査に有利です。
年収も重要な要素であり、リース料金とのバランスが見られます。 一般的には年収200万円以上が一つの最低ラインの目安とされています。
・対策
収入が不安定な場合は、安定した収入がある連帯保証人を求められることは少なくありません。
3. 支払い能力
・負債状況
既存のローンや借入金の状況も審査に影響します。
負債が多い場合、返済能力が低いと判断されることがあります。
信用情報機関チェック時、負債の総額や件数も審査の対象になります。
・対策
不要な借入金を減らし、負債状況を改善することが重要です。
・リース料と収入のバランス
リース料に対して安定した収入があるかどうかが重要です。
・対策
対象が車ならリース料の低い車を選ぶ、頭金を支払うなどして、月々の負担を減らすことも有効です。
4. その他
・過去のリース契約
過去にリース契約の経験がある場合、その支払い履歴も審査に影響します。
・保証人
保証人を立てることで、審査に通りやすくなる場合があります。
リースは保証人を求められることはよくあります。
事業主よりも収入の安定しているサラリーマンや公務員の方が保証人になりやすい傾向があります。
・リース会社を選ぶ
リース会社によって審査基準が異なるため、複数の会社を比較検討することも重要です。
中には金額にもよりますが信用情報期間のチェックをしないリース会社もあります。
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