頑張れ大阪 ２
３月１６日
今日は寒かったですね。
初雪が降りましたが、観測史上でも遅い初雪みたいです。
私は相変わらず風邪が治らず、
そのくせ、滅茶苦茶忙しく、忙しいのはうれしい限りですが、これでは風邪が良くなるはずもありません。
今日も大手町の大手ノンバンクを訪れた後、
地下のレストラン街で昼ごはんを食べたのですが、
咳が常に出そうで、我慢しまくったので、すごく腹筋の運動になりました。
体調は相変わらずですが、明日から二日は完全OFF。
やっと大阪の話が書けます。
なんばの高島屋
今日は大阪の現状を現す格好の事実を目の当たりにしたことについて書きます。
前回のバブルの時は、
東京に負けず、いや東京以上に激しい地下の高騰があった大阪ですが、
現在は少しこの時と状況が違います。
実はとても驚いたのですが、
大阪の南の夜の代表的な町、宗右衛門町にあるまとまった土地の売却を、
所有するオーナーから直接依頼を受けて、大阪の不動産会社に相談したところ、
坪当たり単価が１０００万円どころか、６００万円ぐらいしか、しないんですね。
あまり大阪の物件は扱わないので、現状認識が乏しいこともあるのですが、
私の意識の中の宗右衛門町は、確かにオッサンの町だし、やくざも多いし、
私が生まれた鰻谷辺りと比較すると、ファッション性も乏しいかもしれませんが、
でも宗右衛門町は大阪ミナミの飲み屋街の中心であることに間違いはなく、
東京に住む私から見れば、当然１０００万円ぐらいはいくと思うのですが、
そうじゃないんですね。
東京なら高級住宅街でも坪６００万円くらいはする地域もあるのと比較すると、
このことだけを見ても、大阪と東京の経済力と言うか力の差を歴然と感じます。
この感想は私だけでなく、
損保の大阪支店長を勤めたこともある、弊社の相談役も、この事実に驚いていました。
過去の大阪を知る者ほど、宗右衛門町の土地が坪６００万円位が相当と言う事実に、
今の大阪の衰退している状況を感じてしまうのです。
また、昨日大丸と松坂屋が統合を決定しましたが、
統合後の大丸・松坂屋ホールディングスの本社が東京の銀座になるそうです。
本来なら、統合の主導的立場にある大丸の本社がある大阪に、本社ができるのが普通だと思うのですが、
あらゆる情報が集まる東京に本社を置くのだそうです。
これでまた、税金が大阪と名古屋から東京にシフトするでしょうし、
本社部門の社員も東京に移ります。
このように、どんどんお金も人も情報も大阪から東京にシフトしていっています。
人口が、大阪市だけでなく大阪府も、横浜市と神奈川県に抜かれた事実も分かるところです。
またつい最近名古屋にできたミッドランドスクエアですが、
このビルにトヨタの東京の本社機能がほぼ移転します。
これは東京に一極集中する現状では特筆に価することで、
このようなことが大阪でも起きて欲しいのです。
残念ながら、大阪には、トヨタみたいな会社がありません。
だから、何でも良いから、このような現象を起こす元となる起爆剤的なものをまずは作らないといけないと思います。
それは総花的な百貨店が専門店的な業態に変化するように、
何か狭い分野でも良いので、
大阪でないとできないと思えるくらい、この分野に関しては、
人も金も情報も集積するような街づくりが大切なんじゃないかと思います。
もちろん、ただ指をくわえていても駄目で、
決めた分野の企業や働く人が、気持ちよく他の都市よりも働けるような、
もちろん税額控除とか補助金とかファイナンスとか、
まさに限られた分野の経済特区のような街を作っていくことがまずは大切なのではないでしょうか。
ああ、あの分野なら、大阪以外では考えにくいよねという状況を、
限られた分野でも良いので、一歩ずつ作っていくしかないんじゃないでしょうか。
以前のブログでも書いたように、
あくまでも軽い話として聞いて欲しいのですが、
大阪をシンガポールや香港のような金融特区にするのは、
すごく大阪の街の性格に合っていると思うのですが・・・・。
次回は私の好きな大阪の街について書きたいと思います。
お願い！
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
「大丸と松坂屋」へのコメント
３月１５日
今日も体調悪く、しかも明日は早朝から会議で、予定した記事を書くのは難しく、
その代わりといっては、コメントをいただいたqueribus さんに申し訳ないのですが、
大丸と松坂屋の件で、すばらしいコメントを頂戴しましたので、
紹介させていただきます。
なかなかおもしろくなってきましたね。私、生まれも育ちも東京、銀座へは自転車で行ける距離の下町生まれ、下町育ちなのですが、確かに大丸東京と松坂屋上野/銀座各店に対する印象にはまったく同感です。松坂屋上野店については、まあ場所が御徒町/上野商圏と言う事であそこは独特のものがありますね。アメ横の印象も強いですし。今でもどちらかと言うと東京近郊(北部)からのお客さんが多い泥臭い(失礼！)町だと思います。銀座店については、Gucciとかは入居していますが(それも不思議です。良くみると別のお店がくっついているような作りになっています)ここ10年近く、なんと言いましょうか生命維持装置を付けてそれを極限まで絞った冬眠状態?塩漬けモードで生き延びていると言う感じです。照明等も暗く、再開発/立替え待ちなのがありありです。 "汐留シオサイト"オープン時に期待された新橋から銀座7/8丁目への新しい人の流れも起こらず、あのあたりはビルも旧く小さく、寂れていく一方で...。この先、もう飲み屋街で有名でもねえ...。銀座 交詢社ビルがあんな風に新しくなったのが目立つくらいですね。松坂屋銀座店の"再開発"も地権者を巻き込んで構想は壮大なのですが、高層化が地元商店街の反対に会い、気をつけないと3丁目の王子製紙ビルと同じで村八分になったりして.....。まあ、規模は業界一番ですけれど御指摘のようにリーディングカンパニーになるには難しいと思いますねえ。奥田さん次第かなあ。(結構期待している...私)松坂屋側は、正直だめですね。名古屋にいくと幹部社員が親方日の丸的で、ふんぞり返っているのが良くわかります....。栄店も東京の店舗を知っている身からするとすごいと一瞬思うのですが三越名古屋JR店を見てしまうと......やっぱり格違いかなあと。
queribusさん、本当にありがとうございました。
明日からは、風邪による体調次第ですが、
今日の記事に関連する不動産の話題とか、
大阪の話など書いていきたいと思っています。
今日はたまたま地下鉄に乗る機会があって、
あまりにも咳き込むので、遠巻きにされたのを感じました。
皆様も体調にはくれぐれもお気をつけください。
お願い！
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。
投資家の方 気をつけましょう
金融庁は１３日、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）「ＤＡオフィス投資法人」の運用を委託されている資産運用会社「ダヴィンチ・セレクト」（東京都中央区）の不動産評価手続きがずさんだったとして、１４日から３カ月間、新規の運用受託契約を禁ずる一部業務停止命令を出した。
同庁によると、同社は０５年７月～０６年１０月に取得した商業ビル３８物件のうち５物件で、賃料収入などを実際よりも高く記した資料を不動産鑑定会社に提出。２物件を実勢より高値で同投資法人に取得させた。同庁は「評価手続き体制に不備があった」として投資信託・投資法人法の注意義務に違反したと認定した。同投資法人の資産の運用は従来通り行われる。
この記事は何のことはない。
要は不動産価格が上がり、投資に的確な不動産物件が少なくなっていることを現しています。
まあ、このことはさておき、
弊社が普段付き合っている不動産担保ローンの会社から近頃聞くことは、
デフォルトあるいは金利や元金の延滞が急に増えてきたと言うことです。
昨日も某大手メーカーの役員の個人投資家と思われる方から、借換えの案件が来たのですが、
間違いなく、このまま行ったら、デフォルトになる状況で、
投資した物件だけでなく、自宅などもなくなってしまうような、
明らかに過剰投資というか、不動産をその収益から判断した価格よりも高く買いすぎています。
また、自己資金がほとんどなく投資しているので、
これから大変な状況になるのは確実で実に厳しい状況の案件でした。
また、最近、不動産を取得するためのファインナンスアレンジの案件は、
ほとんどの場合で、成約することがなくなってきています。
その理由は、間違いなく不動産が売り手市場で、
その不動産価格が、収益還元から算出される価格よりも、
相当高く取引されようとするからです。
ですから自己資金を最低でも２０％程度用意できない場合は、
購入する不動産担保のローンだけでは購入ができず、
案件としても成約しないわけです。
このように明らかに全国的でないにしても、
不動産市場がかなり歪になってきているのは間違いなく、
以前のバブル時のように、一挙に価格が暴落するようなことはないかも知れませんが、
不動産投資はしばらく控えた方がベターかもしれません。
くれぐれも、特に個人投資家の方は、
不動産を高買いして、ババをつかむようなことがないようにしてくださいね。
お願い！
お一人でも多くの方にお読みいただけますよう、ブログランキングに参加しています。