増収増益続きの不動産会社は要注意・・・・？？？？？
５月８日
今日書く話は、連休に入る前の５月２日に聞いた話ですが、
かなり興味深く、参考になる話だったので書くことにしました。
年商２００億円前後の中堅不動産会社の事業部長の依頼で、
ある都市銀行の拠点の新規案件の決済権者を紹介したのですが、
この時、この決済権者が話した内容が、非常に興味深いものでした。
それは、
「不動産会社で増収増益を、毎期毎期速いスピードで上げている企業に対する格付けは、
実は１０ポイントくらいマイナスに、銀行はネガティブに見てしまうんですよね・・・・」
という話です。
このことについて、紹介した不動産会社の事業部長は怪訝な顔？？？をしていましたが、
実はこの話は不動産会社の資金調達の大切なポイントを示唆しています。
実際問題、中堅の不動産会社が倍々ゲームのようなスピードで伸びていって、
ある時、壁にあたり、一挙に成長が止まるだけでなく、
中には信用不安が出てしまい、崩壊していくようなケースは、
不動産会社には往々にして、よくあるケースです。
（現在、不動産業界の方なら、某中堅不動産会社が崩壊し始めていることはご存知の通りですが、
この会社も、調達方法や、その調達先を見ると、まったくこの悪い例の代表的なケースです。）
なぜかと言えば、
オフバランスにしろコーポレートで調達するにしろ、
金額の大小はあるものの、
仲介専門以外の不動産会社の場合、
売上と利益を速いスピードで上げようとすると、
必ずそれに見合ったボリュームの土地を仕入たり、建物を建築したり、
要は商品としての不動産投資が必要となります。
つまり資産の部分があっという間に大きくなります。
つまり、大きな売上をしようとすればするほど、
仕入額も大きくなり、資産が大きくなる分、総資本の額が大きくなってしまいます。
仕入のスピードに資本の増えるスピードがついて行っている場合は良いのですが、
どちらかと言えば、不動産業の場合は、仕入の額自体が大きな額なので、
スピードが早い場合は、
資本政策上、どうしても資本を簡単には増やせないことが多く、
資産が増えた分、債務も増えるので、
財務上のバランスが狂い、
つまり資本の額が総資本額と比べて小さくなってしまい、
自己資本比率が非常に低くなってしまう傾向になりがちです。
（この日紹介した事業部長の会社も５％を切っています。）
このブログでは何度も書いているように、
自己資本比率が低い会社＝融資ができない会社ということであって、
増収増益を続けている会社であっても、
銀行としては、融資ができない状況になってしまうのです。
誰のプレッシャーがかかっているのかは知りませんが、
金融庁は、金融機関の不動産の関連融資に対しては、
なぜか特に最近は異常にうるさく、
特に不動産評価に対しては非常に厳しいものがあります。
（こんなことをしていると、良い不動産はほとんどすべてが外資の手中に入ります。
政府や国の戦略性のなさもそうですが、怖くて逆らえない圧力があるのでしょうね・・・）
投資物件の収益性、あるいは流動性に対するチェックは、
想像以上に厳しくなっています。
このことは、不動産会社本体に対してだけでなく、ノンリコースのSPCに対しても同様です。
（この日の某都市銀行の決済権者も同じことを言っていました。）
この結果、融資先の不動産会社の融資の債権区分が、
自己資本比率の低い会社の場合だと、
物件評価のチェックによって評価が落ちた場合、
すぐに資本を食いつぶした形、つまり実質的に債務超過の会社と判定され、
過剰融資とか、危険性の高い買い付け債権と判断される訳ですから、
債権区分が落ちてしまいます。
この結果、直ちに銀行としては引当金を積み増さないといけなくなる関係上、
増収増益の不動産会社であっても、
融資がしたくとも、できなくなってしまうのです。
またノンリーコースでも、最近はエクイティーの割合が
以前のように１５％とか２０％では無理で、
ケースによっては５０％を超えないと、危なくて貸せなくなっていると言うのが現状ですから、
コーポレートでもSPCでも、不動産会社にとって見ると、
資金調達が以前より本当に厳しくなっています。
このため、急成長している会社は、
増収増益を目指してやるのは良いのですが、
資本と、売上・仕入のバランスによく注意して、
ケースによっては、一旦立ち止まって、
財務内容を良くしてから、つまり資本増強をしてから、次のステップに進むようにしないと、
往々にして不動産会社は急成長する過程で、
資金繰りが破綻してしまい、せっかくの会社が台無しになってしまう懸念が出てくるのです。
ですから、今日の銀行の責任者の話は、まさに的を得た話で、
決して不思議な話ではないのです。
不動産会社の場合、売上を増やす一方、
それに見合った、資本の増強を怠ると、大変なことになる訳です。
不動産会社を急成長させようとしている経営者の方は、
この話は他山の石ではなく、すべての不動産会社に当てはまる話なので、
よく検討していただければと思います。
また逆に増収増益の快進撃している不動産会社を見る場合、
その信用状況は、資本の大きさがどのようになっているか？
つまり、増収増益に相応しい資本の大きさになっているかどうかを見ると、
危ない会社か、安全な会社か、見分けられると思います。
ですから物件の売主側の方々にも参考になると思います。
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エキスポランドの事故について
５月７日
ご存知の通り、大阪のエキスポランドでジェットコースターによる死亡事故がおきました。
まずは次の記事をお読みください。
大阪府吹田市の万博記念公園内にある遊園地「エキスポランド」で、ジェットコースター「風神雷神２」（６両編成、全長１０５０メートル、最高時速７５キロ）が脱線し、乗客の会社員、小河原良乃（こがわらよしの）さん（１９）が鉄製の手すりと衝突して死亡した事故で、大阪府警吹田署捜査本部は６日、事故現場を検証し、「株式会社エキスポランド」（同府吹田市）を業務上過失致死傷容疑で家宅捜索した。
事故は５日午後０時４８分ごろ発生。走行中のコースターの前から２両目で、車両の車底部にある車軸が折れ、進行方向左側の車輪が脱落。そのため車体とレールが固定できなくなり、下りコースで２両目の車体が大きく左に傾き、２両目前列左側に乗っていた小河原さんはレールの鉄製の手すりに頭部を強打して即死した。
風神雷神２は９２年に設置されたが、折れた車軸はこれまで一度も交換されていなかった。捜査本部は、安全管理体制に落ち度がなかったか捜査を進める。
この記事を読んで、
驚いたのは上記記事の赤字の部分です。
９２年と言えば１５年前で、いくらなんでも杜撰で、しかも危機管理意識がないと思い、
エキスポランドを運営するのは第３セクターで、
経営者も大阪府辺りから出向した元役人かと思いました。 （役人の方には失礼！）
設 立：昭和33年11月
資 本 金：1億円
代表取締役会長：山田三郎
代表取締役社長：山田勇作
従 業 員：265名
ホームページをご覧いただくと分かるように、
エキスポランドだけではなく、横浜のみなとみらいにある遊園地（よこはまコスモワールド）や、
東京の葛西臨海公園や名古屋でも、また大阪の天保山の大観覧車もこの会社の経営なんですね。
つまり、同社のホームページの営業種目の中の一番上に、
遊園地・各種娯楽場・公園の総合企画関発・建設・経営と書いているように、
今回の事故は、遊園地のプロの会社が起こした事故と言えるところに、
やばい事故だと感じました。
別に第三セクターが起こした事故なら良いと言う訳ではありませんが、
真剣にたたき上げでやって来た経営者が経営する会社で起きた事故ですから、
やはりその重大性と言うか深刻さが違います。
おまけにこの会社のホームページの中では、
エキスポランドが開園以来無事故であることを誇っています。
株式会社エキスポランドは日本万国博覧会記念公園の一環として、当社を中心とし1970年日本万国博アミューズメントゾーンの企画・建設・運営に参画した関係企業の資本参加を得て、日本万国博覧会記念協会のご指導のもとに設立され、民活１号会社として成功裡に運営されております。当社の社長が設立当初から株式会社エキスポランドの社長を務めており、開園以降今日に至るまで無事故で7千数百万人のお客様をお迎えし、現在も繁栄しているその信用と実績は社会的に大きく認められております。
でも、最初の記事にもあるように、
今回事故を起こしたジェットコースターは設置以来一度も車軸の交換がされていなかったようで、
このホームページの文章とはすごい矛盾を感じます。
他にも同じジェットコースターを導入しているところがいくつかあるようですが、
１回も車軸を交換していないのはこの会社だけで、
まあよくも行けシャーシャーとこんな良いことを書けるものだと感心してしまいます。
また新たな記事では同社の確信犯的なモラルのなさが分かります。
事故を起こした風神雷神２で、毎朝の定期点検などの目視では分からない亀裂を調べるには、超音波や磁粉などを使う「探傷検査」が必要とされる。このため同社も年に１回は探傷検査を実施してきた。しかし今年の検査は大型連休後の今月１５日に先延ばしされており、昨年１月下旬以降１年３カ月以上、検査が行われていない状態だった。
大抵このようなケースでは、
会社の財務内容に問題があることが多いのですが、
（今回も第三セクターかなんかで経営していて、赤字経営の結果と思って、記事を書こうとしたのですが・・・。）
この点は財務内容が開示されていないので分かりません。
ただ、ホームページを見た限りでは、
創業者がかなりのケチで、ワンマンだったことが原因であるパターンかもしれません。
ニュージャパンの火災を起こした横井秀樹のケースと似ているかもしれません。
多分今回の事故で、この会社が受ける損害は相当なものになると思いますし、
またこんな会社には相当なペナルティがかかって当然だと思います。
でも不思議に思いませんか？
素人の私だって、ジェットコースターを見ていて、
（死んでも乗りません。もともと大嫌いだし信用していないので・・。）
相当激しく走るから、メンテナンスはちゃんとやっていないとやばいと思うぐらいですから、
経営している当事者も、あの動きを見ていれば、
もし脱線したり、フェンスや壁にぶつかったら、
死者が出る懸念は感じていたはずなのに、
なんで車軸が折れるまで放置しておいたか、まったく？？？です。
まだ、横滑りでイヤイヤ経営者になった無責任体質の元役人のような経営者ならともかく、
遊園地のプロでしかもたたき上げの経営者であるだけに不思議です。
よほど間抜けでもない限り、お金がなかったか、ドケチであったか、
現場と経営者のコミュニケーションが悪かったぐらいしか、思いつきません。
昔、日本隣国で、デパートが崩壊したり、橋が落ちたりしたのを見た時、
隣国とは違って、日本はその点、しっかりしているので大丈夫だなんて安心していましたが、
耐震偽造問題や、三菱自動車や雪印を皮切りに起こった、
様々な企業の倫理観を問われるトラブルを見て、
今回の事件もそうですが、もはや日本でも安心などできない状況になったのは明らかで、
これは何が原因なのか、本当に頭をひねってしまいます。
もしかの時に保険金を支払わない保険会社もあるぐらいだから、
やはり企業倫理がおかしくなっているのだと思いますが、
このようなことは以前から行われていたが分からなかっただけなのか、
それとも、やはり最近になって増えたのか、
正直なところ分かりかねますが、
まあ、私としてはこじ付けでも、
失われた１０年の間に蔓延った、アメリカかぶれのスタンダードによる、
弊害と言いたいのですが、
でも、今回のような事故を見ていると、それだけではないと思わざるを得ないですね。
こんな異常なまでにドケチで、最低限度の危機管理の意識のかけらもない、
おかしな経営者もいるのだと思いました。
こんな事故で亡くなった１９歳の女性には本当にご冥福をお祈りしたいと思います。
まさか死ぬと思って乗っていないだけに、気の毒でたまりません。
エキスポランドの経営者には、民事だけではなく刑事罰も相当と考えます。
明らかに確信犯的な過失だと私は思うので・・・。
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私の好きな街 神戸
５月６日
今日で連休も終わりです。
私にとって見れば、連休は特にどこに行くわけでもないので、
やっと終わってホッとしていると言うのが本音です。
明日からまた現実的な話題を書きますが、
今日は軽めの話題の「私の好きな街」の最終回です。
私はここまで書いてきたように、
東京、ホノルル、札幌、福岡が特に好きな街ですが、
他にも好きな街はいっぱいあります。
横浜、神戸、金沢、湘南、軽井沢などなど。
ただ何度か書いているように、
人の少ない賑わいのない、夜の暗いところは苦手なので、
なんだ都会ばっかり好きなんだということになりますが、
東京など４つの街の次に好きな街と言えば、
神戸と横浜になります。
両方とも港町と言うイメージのところですが、今は少しこのイメージは希薄になってきているのではないでしょうか。
特に横浜は大阪を抜く大都会になってきたので、
新宿や渋谷ほどではありませんが、それなりに雑踏も、
以前のように、時間がゆっくり流れる穏やかな感じでは少しなくなってきているかもしれません。
でも横浜も東京と比較するとやはりのんびりしていますが、
何と言っても神戸は、本当にゆっくりした空気が流れる好きな街でした。
ただ、阪神大震災以後、この街は、以前と比較すると、
経済的には少し疲弊しているようで、
特に最近は行っていないので、前のような賑わいがあるのかどうか心配しています。
大阪もイマイチ元気がありませんが、
私の知っている限りでは、神戸はもっと厳しいと聞いています。
でも神戸は私の知る限り、のんびり数日を過ごすには最高の街だと思います。
私は神戸に隣接する芦屋市や西宮市に長く住んでいましたので、
好きな街と言っても、生活をしていたところだから、
良いところばかり見ているわけではありません。
でも住んでいた当時、
大阪から阪神高速で神戸の街が近づくと、
右手に山、左手に海が見え、何度行っても、何かホッとさせられる街でした。
その山には、神戸の市章や碇のマークや確かKOBEと書いてあって、
なんか好きでしたね。
神戸でなんと言っても好きなところは、旧居留地です。
レトロな洋館が並び、この辺りは本当に穏やかな空気が流れています。
しかもちょうど良い程度に華やかでもあります。
この街は、大丸神戸店の街のような感もあって、
旧居留地にある洋館の中にも、多くの大丸の店舗が入居していて、
大丸に近いこの地域は、大丸タウンのような感じにもなっています。
私は元々若い頃デパートに勤めていたこともあって、
デパートには特別な興味を持っていますし、今でも行くのが大好きです。
今私の感覚では、買い物をするのなら、新宿の伊勢丹が一番だと思いますが、
食事したり時間を過ごしたりするのなら、よく行く高島屋の玉川店が大好きなところです。
しかし、この両方の楽しみを満足させてくれるのは、何と言っても神戸大丸が一番だと思っています。
だからクリスマスとか年末とかを、一番過ごしたいデパートと言われれば、
絶対にこの神戸大丸が良いですね。
ただ、最近行っていないので、神戸が寂しくなっている分、
寂れてはいないかと、本気で心配しています。
それから何と言っても神戸の夜景はすばらしく、
東京ほどでかくもなく、しかも海と山がちょうど良いスケールで同居しているが良いですね。
阪神大震災でなくなってしまったと思っていた、
ポートピアランドのワールド本社の２６階のヴィアンヴィと言うバーとフレンチの店。
行って確かめたわけではないけれど、サイトでは再開しているみたいで、
ただウェディングに力を入れているみたいなので、以前のように利用ができるのかどうか分かりませんが、
もし以前のような状態で営業しているのなら、ここの夜景は最高ですよ。
メリケンパークにあるメリケンパークオリエンタルホテルやポートピアホテルなどホテルからの夜景も良いですが、
ここから見る神戸の夜景は、店も良かったし最高だった記憶があります。
他にも神戸には北野坂や北野の異人館の多い辺りとか、
モザイクとか、ゆっくりした時間が流れていながら賑わいのあるところがいっぱいありますが、
最近は神戸の衰退とともに、たとえばポートピアランドが閉園したり、
何年か前に行った時も、行こうと思っていた店がなくなっていることも多かったので、
この辺りが一番心配です。
ただこの街は、今住んでいる東京や、住んだことのないホノルルや札幌とは違って、
前職時代の嫌な思い出がいっぱいある大阪と、
どうしてもセットで考えてしまうので、
多分２度と住むことはないと思います。
もちろん故郷の大阪も良い街で、遊びにはこれからも行くとは思いますが、
やはりトラウマがないと言えば嘘で、
神戸にも住むかと言えば？？？？と言うのが正直な感想です。
横浜も隣接する湘南の街々も大好きだけど、
横浜は今もよく行くし、
住む可能性だってある街なので、
ある意味現実的過ぎて、東京と同様、今更あこがれの街とは良いにくいですね。
その点、神戸は２度と住むことのない街なので、ノスタルジックな意味からも、あこがれる街なのかもしれません。
神戸は本当に好きな良い街です。
阪神大震災前の輝きが戻れば良いですね。
あんまり景気の良い話を聞かないので、少し心配になります。
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