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別荘の大型物件を売る方法は？

４月２４日

今日、親しくする某外資のキャピタルのヴァイスプレジデントと都内の物件内覧に行きました。

内覧の後、物件を仲介していただいた不動産会社の方々とお茶を飲んで歓談したのですが、

そこで、大型の別荘の売却の話になり、

このヴァイスプレジデントが、販売方法で面白いことを言ったので案内したいと思います。
　

弊社にも時々、財界の大物や大成功した創業者所有の大型別荘の売却で、

買先紹介の依頼が来ることがあります。

でも、この種の物件の仲介は本当に難しく、

たいてい、少しは動いてみるのですが、結局のところ上手くいかず、

その内忘れてしまうようなことがほとんどなんですね。

　

その理由は、この種の物件は仲介業者同士で情報のやり取りをしても、

最終的に別荘に５億も１０億も２０億もかけることのできるエンドユーザーを見つけないと、

お話にならないからです。

よくよく考えてみれば、数千万円の別荘を買うことのできる人はいても、

５億も１０億も２０億円も、何ら生産性のない別荘を買える人なんて、

日本全国を見ても、千人もいるでしょうか？

もっといるかもしれないけれど、根拠はありませんが、１万人もいないと思います。

　

その理由の一つは、別荘、それも山一つとかいった大型物件になればなるほど、

ファイナンスも非常に難しく、よほど自己資金を持っているか、

銀行が電話一本で購入資金を用意できるくらいの超与信のある人でないと、

物理的に買うことができないからです。

　

まあ、このように、このようなスーパー顧客に行き当たることは、

宝くじを当てるようなものだから、成約が難しいのは当然です。

　

そこで、今日一緒だった外資のヴァイスプレジデントが言ったのは、

アメリカやヨーロッパなど海外の日経新聞のような新聞。

例えばアメリカだとウォールストリートジャーナル、

イギリスだとフィナンシャルタイムズなどにある、

世界の不動産情報の広告欄に掲載すれば良いと言うのです。

　

日系２世でもある彼はこれらの広告をよく見ていて、世界各国の不動産案内の広告が載っているのに、

日本の物件いついてはまったく掲載されていないのを、常々不思議に思っていたと言っていましたが、

この話、確かにピンポン！ですよね。

　

特にヨーロッパの金持ちからすれば、

為替レートも日本の物件を購入するには適しているし、

為替だけでなく、相対的に日本の不動産には割安感を感じているようなので、

日本の何人いるか分らない金持ちを伝を頼って探すよりは、

話は早そうですよね。

　

実際、今日お話をしているような大型の別荘のような物件ではありませんが、

最近は軽井沢や三浦半島や北海道などの物件に、

ヨーロッパなど外国人が投資する傾向はけっこうあって、

トレンドから言っても多いにありえますよね。

何たって、昔と違って、ヨーロッパの人から見れば、

物件も安いし、物価も安いし、治安も良い訳ですから、

日本への別荘の投資が盛んになっても、決して不思議ではない基礎はあると思います。

このような、大型別荘の様な物件を売ろうとする時は、

一度試してみるのも面白いと思いました。
　

また、外国人が日本の別荘を購入する時のファイナンスのサポートも、

私も知らなかった外銀などから、このヴァイスプレジデント経由でできるので、

ファイナンス付と言ううたい文句で広告すれば、本当に面白いかもしれません。

　

又逆に、日本の金持ちがハワイやラスベガスなどの大型の別荘を購入するファイナンスも、

同様にできるとのことですので、こんなニースがあればご相談に乗れると思います。

半分広告のような記事になってしまいましたが、

今日は興味深い話を聞いたので、記事にしてみた次第です。

　

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住んでみたい街アンケート

４月２３日

NIKKEI NETで実施された「住んでみたい街アンケート」の、

首都圏の上位36位までの人気のエリアの話題です。

１位が横浜全域で１７位にも横浜市のたまプラーザが入っていたり、

３位の吉祥寺が東部と西部に別々にカウントされていたり、

ちょっと分りにくいアンケート結果ですが、

住宅の不動産の価値を知るには格好の資料なので紹介する事にしました。

まずはベスト５は次の通りです。


１位　　横浜

２位　　鎌倉

３位　　吉祥寺西部

３位　　吉祥寺東部

５位　　自由が丘


でも私の感想から言えば、かなり意外ですね。

まず横浜はどこの部分を指しているのか分らないし、

全域をカウントしているのなら横浜が１位になるのはあたり前で、

まあ言えば東京と言うのと違わないから、

横浜はいい街、住みたい街ではありますが、本当に１位かと言えば疑問ですね。

２位の鎌倉は同感と思いますが、正直なところ吉祥寺が３位と言うのはものすごく意外ですね。

悪い街じゃないけれど、特に素晴らしいかと言えば？？？で、

不動産価格との比較で考えないと、第３位にランクされたことは理解しにくいところです。

５位の自由が丘は私の好みかもしれませんが、まったく同感と思います。

そして、６位以下は次の通りになっています。

６位 広尾　（東京都渋谷区・港区）

７位 田園調布　（東京都大田区）

８位 目白台　（東京都文京区）

８位 小石川　（東京都文京区）

８位 本郷　（東京都文京区）

11位 恵比寿　（東京都渋谷区）


12位 二子玉川　（東京都世田谷区）


13位 青山／表参道　（東京都港区・渋谷区）


14位 成城　（東京都世田谷区）

15位 白金台　（東京都港区）

16位 品川　（東京都港区・品川区）

17位 たまプラーザ　（神奈川県横浜市）

18位 三鷹　（東京都三鷹市）

19位 代官山　（東京都渋谷区）


20位 神楽坂　（東京都新宿区）

21位 渋谷　（東京都渋谷区）

22位 銀座／京橋／日本橋　（東京都中央区）

23位 豊洲　（東京都江東区）

24位 国立　（東京都国立市）

25位 番町／麹町　（東京都千代田区）


26位 目黒　（東京都目黒区・品川区）


27位 中目黒　（東京都目黒区）


28位 三軒茶屋　（東京都世田谷区）


29位 六本木　（東京都港区）

30位 葉山／逗子　（神奈川県三浦郡）

31位 麻布／西麻布　（東京都港区）

32位 月島／築地／佃島　（東京都中央区）

33位 下北沢　（東京都世田谷区）

34位 谷中／根津／千駄木　（東京都文京区・台東区）

35位 学芸大学　（東京都世田谷区・目黒区）

36位 浅草　（東京都台東区）

なんでこの街がこんなにランキングが上なの？とか、

この街がどうしてこんなに下なの？とかがあるし、

このアンケートの対象はどんな人たちだったのかもよく分からないけれど、

特に地方の方の東京の不動産を見る時の参考にはなるかなと思いました。

あくまでも私見ですが、中でも人気があると思う地域を赤字にしてみました。

何かの参考になれば幸いです。



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日本郵政　ゆうちょ銀行の貯金の上限

４月２２日

日本郵政グループのゆうちょ銀行は、

1人当たりの預け入れを１０００万円までとしている通常貯金の上限額をなくすよう、

４月中にも政府に政令改正を要請するそうで、

この問題で既存の銀行側から民業圧迫で反対だと言う声が大きくなっています。
　

特に地銀の反対は激しいようですが、どのように思われますか？

　

確かに今のゆうちょ銀行が本当に民間企業かといえば？？？で、

やはり国のお墨付きがあるような印象があるから、

経営内容の良くない地銀にしてみればものすごい脅威だと思います。

でも、私は総じて銀行の今までの経営については批判的で、

忌憚なく言って、こんな意味のない反対をごちゃごちゃ言っていないで、

もっと利用客の利便性などを考えろと言いたくなります。

　

いくら反対しても、日本郵政が民営化した段階で、

ゆうちょ銀行の通常貯金の上限枠が取っ払われることなんかあたり前で、

いまさら何を言っているのかとさえ思ってしまいます。

　

とかく、地銀に限らず、日本の銀行は手厚い国の保護で、

ぬくぬくと温室の中で育ってきたから、

競争相手を規制してもらうことはあたり前くらいの意識があるのかもしれませんが、

なぜ、ゆうちょ銀行に対してサービスや顧客へのメリット提供の面で差別化しようとしないのか、

見ていて見苦しい限りですね。

ゆうちょ銀行だっていずれは株式公開をしようとしている訳で、

貯金の限度額の撤廃を止めろと言うこと自体、

いずれ撤廃されるのは確実でナンセンスだと思います。

　

特に反対の強い地銀業界ですが、

先日触れた足利銀行の引き受け先が地銀連合ではなく、

今話題の野村グループに決まった時だって、

決まる寸前まで、当然ながら金融庁は金融の混乱を由とはしないだろうと、

引き受け価格が多少安くても、金融庁は地銀連合に決めるものと、

安心していてひっくり返され、まさに甘えの構造を露呈した結果に終わりましたが、

今回のゆうちょ銀行の貯金限度額の撤廃反対だって、

よく似た地銀の意識を感じてしまいます。
　

ともかく、日本郵政の民営化の是非は別にして、

民営化が決まった以上、ゆうちょ銀行の行動をいちいち縛れるはずがありません。

何たって、あのなんでもありの三井住友銀行の教祖のような西川氏が社長になっている銀行が、

大人しく民業圧迫をしないなんて、ぼんやりしているはずもなく、

もう今となっては、本当にサービスで対抗する以外ないと覚悟して、

顧客へのサービスをもっと真剣に見直すことで対抗するべきだと思います。

　

そのうち、国が自分達を擁護してくれるなんて思っていたら、

預金の話だけではなく、ファイナンスだって、

住宅ローンだけでなく、企業融資や消費者金融だってやるのは間違いないと思うので、

預金の上限枠程度のことでごちゃごちゃ言っているようでは、

地銀の未来は極めて明るくないと思いますね。

　

かなり前になりますが、まだ民営化される前に、

地銀の再編について、民営化された郵便の銀行が、

今となっては、ゆうちょ銀行のことですが、

大きな影響を与えるから、そうとう経営努力しないと、

有力地銀以外の地銀は存在自体やばくなると言う記事を書いた記憶がありますが、

まさにこのような動きが現実化してきたと思っています。

　

私自身、郵政の民営化は、決して大賛成ではありませんでしたが、

民営化した以上、数年の猶予期間はあるとは思いますが、

ゆうちょ銀行だって、かんぽ生命保険だって、

その行動を規制することは無理なのは当然で、

銀行も生命保険も既存の会社は、

顧客に対するサービスで競う以外ないと早く意識を変えて望むべきだと思います。
　

日本郵政の件で、少し話は脱線しますが、

たまたま日本郵政に三井住友銀行から、西川社長をサポートする目的で、

中間管理職が数人ついて行っています。

その中の一人に見覚えのある懐かしい名前を見つけました。

前職時代の弊社の担当者だったＭ氏で、

この人物は東大、それも在学中に司法試験をパスした相当の秀才で、

そもそも大阪の一営業店で外回りをするような人物ではなかったのですが、

たまたま弊社の担当になってお付き合いをしました。

こんなことを言って良いのかどうか分りませんが、

この人とは北新地なんかにもよく一緒に行って遊んだものです。

そんな中、彼との忌憚のない会話から、今いる銀行で偉くなる意志はあんまりなく、

むしろ銀行業務に精通した後は、外資にヘッドハンティングされて、

思う存分リスクの高い、しかしダイナミックな人生を送りたいと言っていたのを覚えています。

この彼が、日本郵政に移籍したことを新聞で知り、

この彼の性格が変わっていなければ、もちろん大学を失業して２年くらいの若い頃だったから、

なんとなく日本郵政の今後の姿を連想してしまいましたね。

これは相当、良く言えばダイナミックな、悪く言えばえげつないことをするのだと・・・・・

まあこじ付けで冗談と思って欲しいのですが、、

西川氏もいろんな意味ですごい人だし、

この元担当者も相当野心満々でリスクテークＯＫで、しかも有能な人物だから、

今後、日本郵政は怖い存在で何をするかもしれないと思っています。

　

まあ余談ですが、こんなことも見ながら、

ゆうちょ銀行の貯金の上限枠のことで、

女々しく、くだらない反対の記事を読んだもので、

今日の記事になった次第です。

　

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