前回のバブルと違う不動産を巡る状況
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そろそろ上場する不動産会社にも破綻が出そうな様子で、
また前回のバブルみたいなことになるかとも思いますが、
今回違うのは、さすがに前回のバブル時と違って、
収益還元の考え方で取引あるいは融資が行われたので、
取引が今でも成立していることです。
要は投資物件としての要件を満たす適正な価格の不動産があるということです。
ただ、バンバン投機のような資金の入った銀座などの、
収益還元とは無関係な価格の物件に手を出したところは、
かなり厳しく、まさに新興の上場不動産会社なども参加したところもあって、
この部分では前回のバブル時と変わらない状況ですね。
これらの会社は、今まさに末期状況にあって、融通手形のような、
物件回しを何社かで組んでやっている会社もあるみたいで、
不安を駆り立てたくはないけれど、破綻する上場会社は必ず出ると思います。
ノンバンクも騙されまいと神経ぴりぴりですね。
それから、何より違うのは住宅の物件、
マンションにせよ、戸建にせよ、以前のように暴騰していないところです。
これらの話は昨日弱者に融資がしにくくなったと言っていた、
某ノンバンクの経営者の話ですが、私もまったく同感です。
以前のバブル崩壊時は不動産価格が破壊された後、しばらくは取引が成立せず、
私の場合ですが、大阪の中央区に所有していたビルにいたっては、
土地＋建築費で１５億程度したのですが、
どうあがいても数年間は動かず、
なんと２億を切る価格で競売落とされた経験があります。
やはり、前回のバブルの時は、先ほども言いました収益還元という考え方がなかったので、
例えば大阪で言えば、御堂筋がいくらだから、御堂筋から少し入ったところでも、
６掛けから７掛けはあるだろうと言う、
まったく根拠のない考え方で投資したし、銀行もその考えで融資して、
このようなことが大変な状況につながったわけです。
今回の銀座の良くない物件への投機的投資も本当に前回のバブル時とよく似た、
先ほども言ったような、あそこが１億なら、ここは８千万円（もちろん坪単価です）と、
まさに収益還元の根拠なしで投資されたものが多いようで、
やはりこのような投資スタンスで行われた投資は、
バブル投資と言われたも仕方ないようですね。
今回はさすがに一部バブった物件を除いて、こんなひどい事例は少ないようで、
前回よりも、とにかく、まだ市場が動いているのが救いだと思います。
それと何より違うのは、海外からの投資の存在です。
アメリカの投資家は、サブプライムローンの問題で、それどころではありませんが、
ヨーロッパやシンガポール、香港の投資家はバリバリ買い意欲満々ですし、
オイルマネーも、まだそれほど入ってきていないようですが、
これだけ原油が上がって、資金が有り余れば、投資意欲は上がるはずで、
世界では、日本の不動産は安心かつ割安感があると思われているので、
よほど経済環境の変化がない限り、優良不動産のメチャクチャな価格下落は、
ないかもしれないと予想しています。
実際、弊社グループの不動産事業もけっこう活況で、少し嬉しい誤算を感じています。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
このブログの資金調達の部分を中心に、どこに何が書いてあるのか分りやすくした、
データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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弱者の資金調達が難しくなっている
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７月１４日
今日書くことは非常に結論を出すことが難しい微妙な問題です。
今日たまたま不動産担保ローンのノンバンクの経営者と打ち合わせがあり、
雑談の中で、社会通念上弱者と思われている、
例えば高齢者などに対する融資が非常に難しくなっていると言う話になりました。
もう少し細かく言うと、例えば７０歳を超える高齢者に融資する場合、
もちろん判断力がしっかりしていることは当然ですが、
担保評価があっても、資金使途が明白で、誰が見ても必要不可欠な融資でないと、
現実問題として融資が難しいと言うのです。
なぜかと言えば、金融庁やマスコミが、弱者に対する融資に貸金業者の不法行為がないか、
本当にセンシティブにチェックしていて、
普通の場合ならまったく問題にならないようなトラブルでも、
高齢者などと弱者の範疇に入る方への融資について、
融資を受けた方から些細なことでもトラブルと思って告発されると、
間違いなく行政指導や記事で過剰に叩かれる懸念があると言うのです。
今日会った経営者のノンバンクは違いますが、
国やマスコミは、商工ローンや消費者金融系の貸金業者への弱者に対する不法行為や、
常識はずれな貸し込みなどを非常に警戒して狙いを定めてチェックしているようで、
これはこれで、これらの貸金業者がこれまでやってきたことを考えると当然だと思いますし、
むしろ歓迎する立場なのですが、
でも今日聞いた話からすると、国やマスコミの過剰反応も、
これまた問題だと思ってしまいます。
何度も書いているのでご存知と思いますが、
ノンバンクの行う不動産担保ローンは、担保となる不動産評価に審査の重きを置いたローンで、
本来なら、程度の問題はあるにせよ、高齢者の方でも担保評価さえあれば、
資金使途は反社会的なことでなければ、不問のはずなのですが、
国やマスコミの過剰反応で、誰が考えても必要な明白な資金使途でなければ、
下手に融資すると、本来必要もなかったのに、無理やり騙して不要な高額な融資をしたと、
叩かれると言うのです。
今日は国が怪しからぬ、マスコミが怪しからぬと、一方的に批判することはできません。
貸金業者の不法行為に対する監視は絶対に不可欠ですが、
もう少し、ケースバイケースで柔軟に対応して欲しいなと思う程度の書き方しかできませんが、
そうでもしてくれないと、本当に高齢者の方や、母子家庭の女性の方に対する融資が、
真っ当なノンバンクがやりにくくなってしまう懸念を感じました。
もちろん、ノンバンクの経営者にも、そんなことを気にしないでやるべきと言うのは簡単ですが、
国はまだしも、マスコミにいたっては、貸金業者を一派一絡げに見てしまう傾向があるから、
このあたりよろしくお願いしたいなと思いました。
でないと、真っ当なノンバンクが高齢者など弱者に限らず、
個人に対する融資をやらなくなってしまう懸念があります。
もちろん今日の話はノンバンクの本音の話で、
長く親しくお付き合いし、お互い信頼関係があるからこそ、
語られた話で、公的には、そんなことはあるはずもないと言う話ですが、
以前から、今日のノンバンクだけでなく、他のノンバンクでも、
個人に対する融資が難しくなっていると感じていたので、
やっぱり・・・・と思いました。
今日は非常に柔らかい書き方になってしまいましたが、
マスコミに対して、弱者への融資がしにくくなるから、貸金業者へのチェックを厳しくするなとも言えず、
要はいけにえ的に、何が何でも叩く前に、ことの本質を少し慎重に考えて欲しいと思いました。
だから、少し話は飛びますが、銀行や信金はともかく、
ノンバンクなど貸金業者は本当に商売がしにくくなったと思います。
私はかねてから書いているように、過剰与信による貸し込みと、
不法な取立てをするような貸金業者は絶対に淘汰していくべきと言うスタンスを持っていますが、
しかしながら、いつもたとえになりますが、
ヘーゲルの弁証法のごとく、振り子の針が振れるように、
物事は極端から極端に動きながら、事態は進んでいきますから、
ここ数年は貸金業にとって地獄の時代が続くと思います。
ですから、弊社のお客様にもよく言うのは、
マジで資金調達の環境は厳しくなっているし、
特にもしかの時に利用していた貸金業者自体がピンチなので、
頼れなくなっているから、資金調達の選択肢は非常に少なくなっていて、
日常の銀行や信金との取引を大切にすること。
つまりは、良い財務内容の会社にするよう、いつも心がけて、
資金計画をしっかりした経営をしていっていただきたいと言うことです。
また、多額の資金が必要とする事業を行う会社の場合、
資本政策と言いますか、直接間接は問わず、
エクイティについても真剣に検討する必要があると思います。
少し話が飛びましたが、不動産投資をしようと思う方で、
住宅ローン以外での調達を考える場合は、できるだけ法人を設立して対応した方が良いと思います。
なぜなら、個人だと融資額も、総量規制の対象にもなる懸念があるし、
今日書いたようなことから、個人には融資が難しくなっている傾向があるからです。
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こんな政治家が日本をダメにする
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７月１３日
次の記事をまず読んでいただけませんか？
自民党の古賀誠選対委員長は１２日、岡山県瀬戸内市で講演し、道路特定財源の一般財源化を図る０９年度予算編成について「東京のど真ん中の公共事業はちょっと遠慮してもらい、弱者に使える予算にメリハリをつけたい」と述べ、大都市圏の道路予算を抑制し、社会保障などの財源に振り替えるべきだとの考えを示した。
道路特定財源の３割は東京、大阪、名古屋の３大都市圏の道路整備に充てられている。古賀氏は地方道路整備を重視しており、一般財源化される道路予算のうち、大都市圏分を集中的に他分野に充てることで、地方の道路予算については目減りを抑制したい考えとみられる。
古賀さんは自民党の選対委員長だから、
地方の票を欲しいのはよく分かるし、
この部分で自分の存在感を示さねば、
今後の自民党内でのポジションに悪影響が出るのも分かります。
でもこんなことだけを動機に、活動したり発言する政治家が、
日本の競争力をそぎ、日本の弱体化を促進していると思いませんか。
古賀さんの話が、単に地方票の集票だけが動機でなく、
日本の国全体を考えて、道路整備を控え、そのお金を社会保障に回すと言うのなら、
それは一つの見解として価値があると思うのですが
なぜ、都市圏の道路整備より、地方の道路整備を重視するのか、
このあたりの納得できる説明がない限り、動機がどう考えても不純に感じてしまいます。
ともかく５９兆円の巨額を、何が根拠かこの数字だけ一人歩きするような政策をごり押しする、
道路族のドンでもある古賀さんだから、
国全体の競争力のことや、地方の環境の問題とか、
何よりも本当に地方で計画されている道路が、
地元住民など受益者のニーズに合っているものなのか、
はなはだ疑問に思うのです。
政治家はもちろん参院の全国区のような形で選出された議員以外は、
地元住民や支持母体のためにサービスしないと、選挙に勝てないのもよく分かります。
猿は木から落ちても猿だけれど、議員は落ちればただのオッサンですからね・・・・。
でも、そんな地元と支持母体のメリットしか考えない政治家のつけが、
官僚主導の役人天国のための政治と相まって、日本競争力を大きく後退させて来たと思いませんか。
本当に国のことを考えた時、
地方の道路の整備を優先して、都会の道路整備を後にすることが正しいのか？
この問題は地方対都会の問題ともなるので、
軽々に議論できないことだと理解しているので、
地方の道路整備なんか受益者の数も少ないから、
どうでも良いと言っているわけではなりません。
ただ、よく言われる、熊しか歩かないと言われる様な住民もほとんど利用しない道路、
言い換えると不要な道路と本当に多くの住民や地域の産業に必要な道路の選別を、
本当に利権ではなく、まともな判断をした上で、都会の道路整備よりも優先するのであれば、
それはそれで支持できますが、
そうではなく、何よりも地方票と利権だけの動機で、
都会の道路整備よりも地方の道路整備を優先するのであれば、
とても支持できず、こんな政治家が日本をダメにしていくのだと思ってしまいます。
古賀誠と言う政治家は、確かに存在感のある政治家ではあって、
単なる道路族陣笠議員ではないと思うから余計に思うのですが、
誰のために政治をしているのか、原点に返って、初心に帰り、見つめ直して欲しいと思います。
私見ですが、党三役を蹴って、選対委員長に就任した時から、
このオッサンも時代が読めていないなと思い、
多分自民党政権の終焉を演出する主役になったなと思ったものです。
結果はどのようになるのか楽しみです。
地方の人だって、もはや道路で騙されはしないと思います・・・・
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