鉄筋の建物と鉄骨の建物 どちらが投資対象としては良いか？
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７月１８日
今日は投資対象の物件が鉄筋の場合と鉄骨の場合の一考察です。
最近、不動産会社の窮状の話も多々ありますが、
不動産価格が安くなってきたのか、けっこう物件が動いて来ています。
そんな中、個人投資家の２億程度までの物件も、
利回りが１０％以上回る物件に対する人気は高く、
この時の資金調達の相談が本当に増えてきています。
いわゆる銀行や住宅ローン専門のノンバンクを使った資金調達の案件です。
ここで、今日お話したいのは、
２億以内、特に１億前後のアパートの場合、
木造もありますが、鉄筋コンクリート（ＲＣ）以外に、
鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）や鉄骨造（Ｓ）も多く、
どのような造りを選べば良いかと言う話です。
今日はコストの高いＲＣ・ＳＲＣとコストの安いＳの投資上の問題に焦点を当てます。
一般的に、ＲＣ・ＳＲＣの方がＳよりも、防熱や防音や揺れに対する性能が良いとされていますが、
投資上、一番問題になるのは耐用年数の問題です。
だいたい、大まかに言って、
ＲＣ・ＳＲＣは耐用年数が４７年から５０年程度見ることになっていますが、
Ｓは骨格の厚さによっても違いますが、１９年から３８年と短くなっていて、
この問題がローンの融資期間に大きな影響を与えます。
例えば、中古の築２０年程度のアパートに投資する場合、
ＲＣ・ＳＲＣの物件なら耐用年数の残り年数が２７年ありますが、
Ｓの場合、骨格の肉厚が４ｍｍ以上と最も耐用年数が多い場合（３４年）でも、
残り年数が１４年しかないことになります。
と言うことは、言い換えると、
ＲＣ・ＳＲＣの物件ならこの問題だけを条件と考えるのなら、
２７年間の融資期間が可能となりますが、
Ｓの場合は１４年のローンしか組めないことになってしまいます。
融資期間が長短は、お分かりのように、
毎年の返済、つまりは毎月の返済額に影響が出て、
要は返済額が圧倒的にＳのケースは高くなってしまいます。
概ね、多くの個人投資家の投資スタイルは、
自己資金の割合が少ないので、１０％以上回る物件で、
２０年ぐらいの融資期間であれば、キャッシュフロー上は回りますが、
１５年程度では、多くの場合キャッシュフローがマイナスになってしまいます。
そうなると、金融機関だって、キャッシュフローがマイナスの案件に融資することはしにくく、
融資がつかない＝流動性のない物件、と言うことになってしまいます。
ですから、新築物件を購入した場合は、耐用年数の残存期間が、
ＲＣ・ＳＲＣとＳ、双方とも２０年程度のローンは組め問題がありませんが、
年数が経った後、転売する時に、買ってくれる人のローンがつきやすいかどうかの問題になると、
圧倒的にＲＣ・ＳＲＣの物件の方が売りやすい物件と言うことになります。
このため、現実的に市場を見ても、利回りの良い小額物件となると、
Ｓの物件が圧倒的に多く、このレベルの物件は元々Ｓの物件の方が多いということもありますが、
ＲＣ・ＳＲＣの物件のほうが人気が高く、市場に出るとすぐに買い手が見つかって、
市場でなかなか見つけにくいことも納得できます。
もちろん、築浅の物件の場合は、コストが安い分、
見てくれはそれほど変わらないから、利回り自体はＲＣ・ＳＲＣの物件よりも、
Ｓの物件のほうが高いケースも多いと思います。
でも、将来の転売を考えると、長期保有が前提の投資の場合は、
ＲＣ・ＳＲＣの物件を選んだほうが良いということになります。
現実的に、最近弊社が扱う案件でも中古物件の場合は、
鉄骨（Ｓ）であることが理由でファイナンスのつかないケースも多いので、
投資する時の参考にして欲しいと思います。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
このブログの資金調達の部分を中心に、どこに何が書いてあるのか分りやすくした、
データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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高齢者にも優しいノンバンク
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７月１７日
７月１４日に書いた「弱者の資金調達が難しくなっている」 の続きです。
今日たまたま、東証１部に格上げになったノンバンクの弊社の担当者が代わり、
新任の担当者が挨拶に来られて話をしていたのですが、
話の中で、個人、弱者に対する融資が難しくなっていないかという話になりました。
このノンバンクはけっこう付き合いの長い不動産担保ローン専門のノンバンクで、
普段からよくやり取りをしているのですが、
とは言っても、高齢者の方の案件と言うのはそれほど多くないし、
飲食の機会でも持たないと、実務的な話し以外あまりすることはなく、
今日始めて、このノンバンクが個人、特に高齢者の方には最適なノンバンクと言うことが分かりました。
「弱者の資金調達が難しくなっている」 の記事では、
高齢者の方の場合、いわゆる弱者と見られていて、
何かトラブルがあった時、国とマスコミが過剰反応をする懸念があって、
融資したくても非常にやり辛くなっていると、
親しくするノンバンクの経営者から聞いた話題を紹介しました。
また不動産担保ローン最大手のノンバンクでも、
商工ローンや消費者金融の過剰与信と同列に扱われるので、
高齢者はもちろん、個人自体に融資がしにくくなったとも聞いていました。
だから、いくら担保不動産の価値が高くても、
高齢者と言うだけで、大きなハンディがあり、
反社会的な資金使途以外なら不問と言う、
不動産担保ローン本来の意味がなくなっている懸念を感じ、
国もマスコミも、トラブルごとに、もう少し選別した対応をして欲しいと書いたのですが、
今日担当者が来たノンバンクは、判断力さえあれば、年齢自体に制限はないし、
もちろん資金使途は自由で、知らなかったと驚きました。
実はたまたまお得意の紹介で高齢者の案件が来ていて、
いつも懇意にするノンバンクが実につれない返事で困っていた矢先なので、
これ幸いと、今日来てくれた担当者に頼みました。
それから、このノンバンクのＣＭになりますが、
今まで２％取っていた事務手数料も東証一部になったのを期に、
１％にしたそうで、これは大歓迎です。
ただ金利が８％台なので、もし７％後半にできるのなら、すごく競争力があると思いました。
それと、もう一件、まったく違う資金調達の話ですが、
不動産事業の仲間の不動産業者から、
仲介した顧客に対して、某信託銀行の融資がＮＯになったので、
どこか低利かつ長期で融資してくれるところがないかとの相談がありました。
この案件の概要は、大手信託銀行に勤める男性と、
大手外資の証券会社に努める妻のご夫婦がお客様なのですが、
外資系だけあって奥様の方が年収が高く、約２倍なんですね。
ＮＧを出した某信託銀行は、万一奥様に子供ができたり、退職したりすると、
夫婦としての年収が大幅ダウンすると言うのが原因でＮＯを出したようで、
確かに間違った判断ではないと思います。
おまけに夫婦の住むマンションと、もう１件投資物件を所有していて、
個人のローンの場合、審査の重要な条件となる返済比率を考えると、
今回の融資は、１０％以上の利回りで回っている物件の取得とは言え、
やはりギリギリと言う水準で、金額も１億円以上ですから、
間違えると大きなリスクがあり、信託銀行がＮＯを出したのも理解できるところです。
でもこのような案件を成約するからこそ弊社の存在意義があるので、
そりゃ無理ですねではあまりに情けないのですが、
でもこのような仕事を長くして多くの案件を取り扱いさせていただいていると、
蛇の道は蛇と言うか、このような案件にぴったりの銀行があるんですね。
さすがに名前は明かせませんが、早速打診したところ、
やはり、ピンポン！で、できそうなんですね。
仕事仲間の不動産業者には相当喜ばれましたが、
ただ、資金調達は、口座に入金されるまでは油断できないので、
まだお礼は早いと言ったところです。
今日は高齢者の方と、返済比率で不動産投資の融資が難しい状況の方に、
参考になる話題をさせていただきました。
最後は弊社のＣＭになりますが、このような件でお悩みの方は、ぜひご相談ください。
なお、今日のようなサービスの場合は、
特に面談の必要もありませんし、コンサル契約なども不要なシンプルな案件ですので、
面談料とかコンサル料も不要ですし、成約の場合のフィーもお安くさせていただけると思います。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
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メチャクチャなお客様
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７月１６日
今日某ノンバンクの元役員で現在コンサルタントをしていらっしゃる方から、
ダメ元で良いからと言うことでご相談を受けました。
このコンサルタントの方はすごくまともな方で、
今後とも仕事上のお付き合いも願いたいと思うほどの方でしたから、
当然ながら、無理だと言うことは十分認識していらっしゃって、
お話を聞いたのですが・・・・・・
すごい案件でしたね。
今でも浮世離れした方がいるんですね。
福岡の不動産会社が顧客ですが、
資本金１０００万円で売上が６億５千万円なのに、
某上場企業が持つ福岡のいくつかの一棟マンションをバルクで、
なんと総額２１億円の購入をフルローンでしようと考えているのです。
もちろん利回りが１０数パーセント回るから、
現在所有の不動産との入れ替えがしたいとは予想できますが、
それにしても、すでに、１０億以上の借金を、それも高金利のノンバンクからの融資が大半で、
まずは、この部分の借換が必要なのに、この部分の解決がないまま、
さらに２０億円もの新規投資をしようとする心は何？って聞きたくなりました。
おまけに、この２１億円のバルクの不動産を短期で転売するのなら、
まだ少しはファイナンスの可能性もないではありませんが、
現在のところ転売は考えていないらしく、長期保有を考えているようで、
ものすごく失礼ですが、正気かと聞きたくなりました。
もちろんこんな笑い話としか思えないような融資をするところは、
少なくとも私の知る限りありません。
まあ、この時期に自己資金や金融機関以外のところからの自己調達力があるのならまだしも、
そもそも資本金１０００万円で、２０億以上の不動産を長期保有。
こんなことしたら、自己資本比率はものすごく小さくなって、
既存の金融機関だって、銀行では少なくとも格付が低くなって、
債務者区分だって落ちる懸念が出てくるのに、
１０００万円と言う薄い資本でよくも、その２００倍以上の固定資産を、
それも長期保有で持つなんて、本当に申し訳ないけれど、
ここまでメチャクチャなことを考えている案件はそうそうありません。
基本的にこのアレンジを引き受けることはできないので、
この会社の社長には会うことはないと思いますが、
本当にびっくりしました。
今大手のそれこそ当ブログでも、バナーやテキストを貼り付けている、
不動産担保ローンのノンバンクでも、
地方の物件は単体で３億以内と原則を決めているくらいなのに、
今回の話は凄すぎると思いませんか？
確かに買えば儲かるとは思っても、
このような不可能なことを真剣に考える経営者もいないと思った次第です。
今日はお客様の批判になってしまいましたが、
くれぐれもこんな非現実的なことは時間の無駄なのでご注意を！
そう言えば、ここまではいかなくても、不動産を購入する時、
購入不動産の取得をフルローンどころか、
改装費まで上乗せしてお願いしたいと言う案件も先週ありましたね。
実際の評価は、数社のノンバンクに打診したのですが、
だいたい１億前後が融資可能額なのですが、
まずは取得額自体、２億６千万円で
大幅に資金が足りないのに、
これに９千万円の改装費まで融資を受けたいと言うので、
瞬間的にお断りしてしまいましたが、
この顧客は歯科医師で、いくら経済音痴でも、
お金を借りて不動産投資をするのなら、もう少し調査と言うか、
現状把握をしてからにしないと成功するわけないと失礼ながら思いました。
くれぐれもおとぎ話のようなファイナンスができるなどと妄想されないように、
お気をつけいただきたいと思います。
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