銀行の不動産会社に対する本音
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９月３日
本当に不動産業界は上場会社が次々に破綻していますよね。
この状況が今後どのように推移していくかは業界に関係する人でなくても、
興味深いところだと思います。
平素から銀行はじめ金融関係者と親しくしている立場から言うと、
今回の不動産会社の倒産は、上場企業や中堅企業を中心に、
要は最大手のような不動産会社以外の大きな業態の会社で、
自己資本比率の低い会社は、大胆に予想すると、
早い時期に全社破綻してしまうのではないかと思っています。
ひたすら不安を煽るつもりはありませんが、
今の銀行の姿勢やノンバンクの姿勢を見ていると、
率直に感じます。
まずは銀行の姿勢ですが、銀行関係者に話を聞くと、
異口同音に、前回のバブルと違って、金融庁の検査も厳しかったし、体力も消耗していないから、
たっぷり不動産会社への貸付債権については引当金を積んでいて、
資金シュートが起きそうな会社については、いつ破綻してもかまわないと考えているようです。
確かに前回は、銀行に体力がなかったから、
貸付債権の大きな会社に対しては、償却したくともできず、
潰そうにも潰すことができませんでした。
ですから、今回については、今後も銀行が経営の傾いた不動産会社を支援することは考えにくく、
実にドラスティックに対応していくことが予想されます。
普通であれば、銀行がダメな場合はノンバンクが資金を出すことになりますが、
ノンバンクも不動産会社、特に新規取引で、上場会社いついては、
１００％貸すような姿勢を取っていません。
今日も不動産担保ローンの最大手の一つのノンバンクから聞いた話ですが、
まずは全貸付残高を１５％程度小さくしようとしていること。
そのために、１案件、東京周辺の物件における融資限度額を３億円、
地方については１億円にしていて、
１ヶ月ほど前と比較すると非常に厳しくなっていますし、
上場企業に対しては１００％融資をしないようにしているとのことで、
何で？で聞いたところ、今まで倒産した上場会社のほぼすべてで貸倒が発生したからだそうです。
ですから、営業とは言え、今の最大の仕事は延滞債権の回収の方に軸足がシフトしているようです。
このような結果、銀行がダメ、ノンバンクもダメとなると、
後は外資と言うことになりますが、ご存知のようにサブプライムローンの破綻で、
日本の不動産会社やファンドへの融資をしている場合ではなく、
中にはまだ元気なところも少数あるようですが、概ねNGと考えたほうが間違いないでしょうね。
どことは書けませんが、よくニュースをチェックしている方ならすぐに分かると思いますが、
最近韓国の会社からエクイティのことで話題になっている外資は、
日本の不動産会社に積極的に融資をしてきました。
でも、エクイティの結果によっては、存続さえどうなるか分からないし、
経営陣の交代などがあれば、直ちに日本の不動産会社への影響は大きいものになると思われます。
要は頼みの外資もほぼアウトですから、マジで日本の中堅以上の不動産会社のファイナンス環境は、
最悪を通り越して、地獄に落ちていると言っても過言ではない状況になっています。
では、この苦境を乗り切るにはどうすれば良いかと言うことですが、
これは二つの方法しかありません。
まずは、資本増強を金融機関に頼らず自分の力ですること。
もう一つは、所有不動産を中心に、資産をできるだけ高く売却することです。
この二つも昨年までならまだ可能であったと思いますが、
現在のように、次々に上場不動産会社が倒産していくような状況下では、
奇跡に近いぐらい難しいことだと言わざるを得ません。
実際、倒産した不動産会社ゼファーの大株主だったSBIへの影響やその対応を見ていれば、
この時期に日本の経営が怪しくなった不動産会社にエクイティする会社は、
投資対象の規模が大きくなればなるほど、どう考えても現実的ではないでしょうね。
ここは日頃の社長など経営者の腕力の見せ所ではありますが、
日本国内で調達するのは極めて難しそうだから、
サブプライムとは無関係な投資家のマネーを導入する以外にないと思います。
エクイティが困難となると、次は資産の売却ですが、
不動産会社の場合、資産のほぼすべては投資対象や売却用の不動産になっています。
ですから、仕入れ価格が低い水準で取得した不動産や、
この時期でも価格が落ちない優良不動産を持っているのなら良いのですが、
新興の上場会社や上場直前の不動産会社に限って、業績を落とせない理由から、
かなり無理な不動産取得、要は高く買いすぎているか、
なぜ取得したか分からないような不良不動産を購入していることが多いので、
売りたくても売れない状況に陥っている不動産会社が多いと思います。
このように、融資が困難になっている上、エクイティも難しく、
さらに手持ち不動産を売れないとなると、これはもう潰れる以外にはなく、
実際このような状況が現実化しているのが今の不動産業界だと思います。
このような状況になった一因は、不動産業界自身にも、
不適確な不動産を仕入、無理な業績作りをしていた点では大いに責任はありますが、
でも、金融業界特に銀行はここまで冷酷な対応をして良いのかといえば、
甚だ疑問を感じます。
もちろん銀行だけが悪いのではなく、このような銀行の姿勢を容認する金融庁など、
国の対応にも強い疑問を感じます。
前回のバブルの時もそうでしたが、
国の対応を見ていると、
不動産業界で新しく成功過程にある会社をぶっ潰すのを正義と思っているのか、
あるいは立身出世する過程にある経営者を残酷に地獄に落として溜飲を下げるのか、
極端な言い方ですが、ホリエモンに対した時と同じで、
生意気なにわか成金の経営者の若造を、社会悪とでも思っているのではないかと疑うぐらい、
私は国と言うよりも役人の意志を感じるのですが、考えすぎでしょうか・・・・・
パチンコ業界や貸金業界と同じく、新興の成金が肥大化するのを阻止して、
特に不動産業界では財閥系の不動産会社、いわゆるエスタブリッシュメントと外資を守ろうとしていると、
こんな疑いを持ってしまいます。
パチンコ⇒カジノ、消費者金融など貸金業が銀行傘下に淘汰されるのと、
同じような風を感じています。
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M資金の臭いがした
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９月２日
今日書く記事は昨日書こうと思っていた記事ですが、
昨日の夜、福田首相が突如辞任したので、今日になりました。
一昨日資金調達のお手伝いをする会社の社長から、
不動産に関わる話で相談したい人がいると言うので、
クソ忙しい中、時間をとって行ってみたら、
なんと、会った瞬間から、M資金話で無駄な時間を使っている人の独特な臭いを感じる男女で、
超がっかりしました。
まあ、顧客からの紹介だから、馬鹿！アホ！詐欺師！とも言えず、
すぐに帰るわけにも行かず、名刺を交換したら、
またこの名刺が、実にインチキ話に関わる人がよく持っている、
ミシン目付きの、おまけに素人丸出しの下手糞なバランスと揃わない文字。
よくもこれだけ下手にできるなという仕上がりの上、
男の方は日本人のくせに英文の名刺なんですね。
どうみても外国の人と取引をするような感じじゃないし、
これも大きな誇大妄想か御伽噺を信じている人特有の名刺の一つで、
まったくムカつき捲くりました。
でも、先ほども言ったように顧客の紹介だし、
一応話だけを聞こうと聞いてみると、
まさに新種のM資金まがいの話でした。
さすがに、戦後復興のための隠れ財源による資金援助の話で騙される人はいなくなったのか、
今度は国有の不動産や事件モノで国が管理する不動産の払い下げにまつわる話とやらで、
まったく馬鹿丸出しのインチキ話で詳細を書く価値もないのですが、
問題は、M資金もどきのインチキ話の時も同じですが、
この男女と紹介者である顧客の会社の社長と専務は少なくとも信じている、
いや信じたいと思っているところが厄介なのです。
M資金もどきの話については、相当前ですが、
某地銀の頭取から頼まれて、浅はかにも、このような資金がないかと動いたことがあります。
もっと言えば、ありもしない話なのに、信金や農協や漁協からも頼まれたことがあります。
特に某地銀の時は、元某党の国会議員選挙に立候補し次点で落選したことのある、
亡国のロビーストでもあった人物と関わりを持ち、
まあ、結局のところできるわけがないのですが、
この人物は、亡くなったから確認しようがありませんが、
私や頭取を騙そうと言う気はたぶんなかったと思います。
むしろ、このような資金があると信じきっていた様子で、
悪いけど、ちょっと思考回路や言動は変とは言え、
二日と置かず関西からわざわざ手弁当で上京してくるのには驚きましたね。
きっと心から信じきっていたのだと思います。
後日、この彼が亡くなった後ですが、
彼が資金者の一人か？窓口か？は知りませんが、信じて疑わなかった人物とその手下は、
詐欺罪で逮捕されていて、もし生きていたらどのように思ったでしょうね。
何が言いたいかと言うと、このようなアホみたいな話に一所懸命になっている人の多くは、
心から信じきっているところがマジで厄介ですね。
その信じきる理由は、現実の仕事が上手くいっていない人が大半で、
今回は、顧客の会社でしたが、ドトールで巨額のお金の打ち合わせをするような羽目になるんですね。
後で聞くと、この日会った、M資金もどきの臭いがプンプンする二人のうち、
男性の方はどんな人物か分からないそうですが、
女性のほうは、自らが持つ不動産でトラブルを抱え、
現実の仕事以上のお金が必要としている人らしく、
やっぱりそうなんですね。
夢を見たいんだと思います。
もう15年位前になりますが、私自身、某銀行の元支店長から、この種の話を聞かされたのは、
やはり某銀行と係争を派手にやっていてお金が必要な時でした。
お金に困ったらこのような話しに漬け込まれやすい雰囲気をかもし出していたり、
自分自身、本当とは思えなくても信じることで楽になるから、
巻き込まれてしまうのかもしれません。
まあ、いずれにしても、こんなことを書くと、
またM資金もどきの誘いが来ても面倒なので止めたいと思いますが、
今のように景気が悪くなったり、会社の倒産が増えたりすると、
このようなインチキ話は増えるから、貴重な時間と信頼を失うので気をつけるようにしましょうね。
断言しても良いですが、このような話は、愉快犯か暇人の暇つぶしか、着手金詐欺です。
シチュエーションはいろいろですが、
要は、必ず国の国家機密とか、国の財産に絡んだ話が多く、
上場企業の社長や大金を持つ会社や人の紹介を依頼され、
成功した暁には、それこそ目がくらむような大金が入るような仕組みの話になっています。
そして、最初から着手金や印紙代の請求されるようなことはなく、
お金をキャッチする寸前くらいに、何らかのトラブルが起きて延期されたとか言い、
まあ言えば、ぶら下げられたニンジンの臭いがするかしないかのタイミングでお預けを食らうわけです。
この辺りになると、人間は弱いもので、例えば10億円のお礼が入ることに目がくらんで、
これをゲットするための500万円なら安いものと思ってしまうんですね。
ともかく、このようなお預け的なことを実に巧妙に仕組んで、
良いタイミングで運動費とか、契約書の印紙代とかの名目で取り上げるのが、
大体この種のインチキ話の筋書きです。
騙される人が多いのは、このような心理をつかれるのと、
ウソを自分に仕掛けている人も、騙されていて、詐欺をしている自覚がないから、
ある意味、へんちくりんな説得力があったりして、コロッと騙される羽目になるのだと思います。
マジでくれぐれもご注意を・・・・・
最後にM資金もどきの勧誘のお話は無駄なので、ご無用に願います。
この話だけは違うんですなんて、言ってきても無視するので無駄ですよ。
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号外！福田首相辞任 一気に解散総選挙か
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９月１日
夜になって急に福田首相が辞任を発表しました。
任期満了、つまり来年の９月までは無理だと思っていましたが、
内閣改造もしたから、臨時国会までに辞任するのは予想外でした。
真相なんか、私なんかに分かりませんが、
勝手に想像すれば、
自民党政権を実質上支えている公明党との総選挙の日程における対立、
洞爺湖サミットを開催しても、内閣改造をしても支持率が上がらないこと、
農水大臣の放言と事務所経費の問題が持ち上がったこと、
そして今度の臨時国会で、またまた問題になる給油新法の延長における、
民主党のネジレ現象と公明党が衆院での再議決に反対していることなど、
下手をすると臨時国会会期中に解散総選挙に追い込まれ、
追い込まれた結果、政権交代を余儀なくされる懸念を、
首相と自民党の実力者達が感じたことが急な辞任の原因かなと思います。
もちろん、首相のけっこう短気な性格も一因かもしれませんが、
辞任会見の後の質疑応答では、安倍前首相みたいに、好き好んで辞めんじゃなく、
政権交代をさせない政局のために仕方なく辞めるんだと、
各所から暗に圧力あったような発言があったように感じたのは、
私の聞き違いではないと思います。
ともかく支持率が低く、臨時国会が始まれば、
まずは農水大臣の問題で国会の紛糾は間違いなかったから、
醜態をさらして、更に支持率が下がり、先ほども言ったように、
追い詰められた形で総選挙に追い込まれたくなかったんだと思います。
正直なところ、福田さんも、自民党も、特に自民党は、
与党にとどまることしか頭になく、この時期の首相の辞任の悪影響なんかどうでもよく、
この党は本当に駄目な党になったと思いますが、
政局を重視した結果が今日の福田首相の辞任劇につながったと思います。
でも、私は今日の辞任を見て、
次の総理にはたぶん麻生さんになるんだと思いますが、
意外や女性の首相なんか誕生させて、目くらましを仕掛け、
臨時国会で余計なイメージダウンにつながるようなことが起きる前に、
新首相の下、臨時国会開催とともに解散総選挙になるような印象を受けたのですが、
どうでしょうか？
自民党にとって、ひょっとして勝てる唯一のタイミングかもしれませんから、
何をしでかすか分からない自民党だけに、勝負を掛けてくるかもしれません。
ともかく公明党の協力がないと、前回の選挙でもやばかった自民党ですから、
公明党が重視する来年の都議会議員選挙の準備のためにも、
はやく総選挙を終えておきたいという公明党の考えとも一致するから、
マジで解散総選挙が近くなったのかもしれません。
いずれにしても、今の政治状況自体がリスクで、一日も早い段階での総選挙で民意を問うことが、
ネジレ国会や今の政治停滞を解決する唯一の方法と思っているので、
今回の福田首相の辞任はある意味良かったと思います。
確かに２代続いて短期間で急な辞任に追い込まれたことは、
日本の国際的な立場や、国内景気にとっては決して歓迎されることでないことと思いますが、
でも今の自民と官僚の癒着による官主導の政治体制自体、
国際的にも、日本の経済にとっても大きなリスクであり癌でもあるわけですから、
悪影響よりも解散総選挙が早まるのなら、福田さんの辞任には逆説的に大賛成です。
政治家は与党から野党に転落したくないですし、
まして、サルは木から落ちてもサルですが、政治家は選挙で落ちるとただの人ですから、
自分の党や自身のことが一番大事なのは分かります。
でも、国と国民のためには政治家は何をすべきかとか、どうするべきかと言ったことを、
忘れ去った政治家を選ばないように私たちもしないといけないんでしょうね。
でないと、今回の福田さんのように、
政権交代のきっかけになれば良いと逆説的には支持できても、
本質的には疑問いっぱいの辞任劇が今後も続いていくかも知れないですからね。
本当なら、福田さんに力と決断力があれば、
安倍さんから引き継いだ、昨年の早いうちに解散総選挙をしていれば、
結果として政権交代になったかもしれませんが、
郵政選挙と言う一点で支持された衆議院について民意を問うたと言う、
大義名分が守られて、心ある政治家として後世に残ったかもしれないし、
ドジな民主党の政治運営に批判が集まって、逆の芽が出ていたかも知れず、
自民党と官のもたれあい政治による弊害を打破するきっかけを作ったとして、
後世に名を連ねる政治家になったかもしれません。
その意味では、私は決して福田さんを支持しないわけではなかったから、
残念な気持ちも少しありますね。
夏休みモードが今日、９月１日から本格モードに変わると昨日書いたばかりですが、
政治の世界はまさに本格モードにギアチェンジされ、まったく目が離せなくなりました。
私も、資金調達のことを中心にこのブログで書いていますが、
政治と経済はもちろん、政治は中小企業の資金調達とも大きな関わりがあります。
政治を抜きに資金調達は語れないので、今後の動向は追いたいと思いますし、
時々はお付き合いくださいね。m(u_u)m
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