不動産会社の上場は本当に得策なのか？
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昨今の上場会社の倒産を見ていると、不動産会社は上場しないに限ると思ってしまいます。
実際、上場しようとすれば、毎期毎期、増収増益を繰り返していかないといけないし、
首尾よく上場したらしたで、株価を維持しなければならない。
結局のところ経営者はこの増収増益を毎期毎期していくことに囚われて、
経営方針をただひたすら成長、成長、成長と舵を切ってしまうように感じます。
何度か不動産会社の資金調達の難しさや特性について書いてきましたが、
もう一度整理して書くと、次のようなことになると思います。
ともかく不動産会社の一番の特徴は、仲介や管理などのフィービジネスに徹している時は、
他の業種とそれほど変わらず、特に突出したことがあるわけではありませんが、
一旦物件を取得したり、開発して売買をするようになると、
扱う商品の単価が他の業種と違って、恐ろしく大きなものになります。
商品一個が数千万円なんて商売は他を見渡してもあまりなく、
まして不動産では、数千万円はかなり小さな方で、
数億円だって小さいし、数十億円で中型、１００億を超えてやっと大型物件になると言う、
途方もなく商品単価が巨額な商売と言えます。
と言うことは、大きく商売をしようとすればするほど、
大きな仕入も発生しますから、当然ながら総資本は大きくなります。
それは、SPCにしたりファンドにしても本質は変わらず、
その成長の速度が大きければ大きいほど、資産が増える分総資本は増え、
資本の部が資産の増えるスピードと連動しないと、
たちまち負債が増えて、自己資本比率が落ちてしまい、
極めて資金調達が困難になります。
そして、自己資本比率を上げようとするには増資することになりますが、
新興の上場企業や、これから上場する不動産会社のバックに、
現経営陣の経営を尊重してくれる安定株主などいないことから起きる経営権の問題や、
もちろん信用の点からも簡単に増資することはできません。
住友や三井などの大手不動産会社とは、この部分で大きく違っていて、
増収増益繰り返す会社の規模に資本が追いつかないことが、
結局のところ、大手の不動産会社のように長期安定で成長していくことができない、
ここに大きな原因があると思います。
また、不動産会社の成長速度が、資本と同様、
経営者や社員の成長ともバランスが取れない特徴があると思います。
先ほど書いたように、不動産会社は商品単価が恐ろしく大きいから、
少し上手くいけば、すぐに１００億円なんて売上はできてしまいます。
ですから、経営者も社員も家業から少し成長した程度の経営管理能力のレベルなのに、
図体だけは大企業のようになってしまうから、
不動産市況が成長過程にあるときは勢いで経営できてしまいますが、
逆の目に遭遇するとたちまち対応ができず、誤って破綻になってしまうことが多いように思います。
つまり、不動産会社はすぐに業態が大きくなるけれど、
その速度に資本の蓄積も、
経営のノウハウやスキルの蓄積も追いつかないことが特徴としてあるわけです。
さらには、日本の不動産は私が大失敗した前のバブル崩壊の時までは、
田中列島改造論の反動による調整局面は多少あったものの、
戦後は、バブル崩壊までずっと右肩上がりに価格が推移していました。
ところが、ご存知のように不動産はバブル崩壊で木っ端微塵なくらい価格は崩壊して、
底を打って、また上昇局面を向かえ、また昨年末辺りから下降局面になっています。
日本の不動産市況は間違いなく今後も上がったり下がったりする、
つまりは、底から上昇気流に乗り、加熱してまた冷めて下落して底を打つと言った、
大きな波が存在することが分かったのです。
ですから、時々信託銀行やリートが不動産評価を不法に高めに見積もって、
摘発されているように、本当なら、不動産市況が加熱段階に来た時は、
投資不適確、言い換えると、不動産を仕入れてはいけない時期なのですが、
図体が大きくなったり、上場したりすると、このような時期でも仕入を止めることができず、
高値買いをしてしまったり、立地も収益基盤も良くない不動産を取得してしまいがちです。
実際、これまで倒産した上場あるいは中堅不動産を見てみると、
勢いに任せて投資した不動産を所有していて、
必ず命取りになった不動産が存在しています。
このようなことから、上場しないと潤沢な資金調達ができないかもしれませんが、
下手に不動産の転売や開発など、一つのビジネスモデルで成功して上場をすると、
不動産市況の投資が極めて悪い時期でも、
増収増益のために無理な投資をしてしまい、
金融環境が悪くなると、たちまち倒産するような羽目になっています。
本当なら、金融庁も銀行も、もう少し不動産業界に対しては、
市場に任せてくれれば良いのですが、
なんと言っても、不動産会社への融資額は商品が大きいだけに、
すぐに融資額が巨額に膨らむので、少なくとも現状の日本では、
少し市場に任せて、不動産会社の苦境を軟着陸させようと言った、
生ぬるい、言い方が悪ければ、暖かい対応は期待できません。
ともかく今の金融庁と銀行は、
銀行が傷つくのは困るけれど、傾きかけた不動産会社が潰れるのはOKで、
銀行に体力があるだけに、助ける意志などまったくありません。
むしろ機関銃で撃ち殺すかのような対応で、早く淘汰し、底を打たせて、
新しいプレイヤーが活動しやすい環境を期待しているとしか思えません。
こんなことから、転売や開発が前提の不動産会社は、果たして上場を目指して良いのか？
甚だ疑問に感じるこの頃です。
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データベース的なブログです。
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リゾート物件のファイナンス難しさ
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９月５日
今日はブログ関連で二つの出来事がありました。
一つはブログの読者でもある、
慶應大学で同じ学部の近いクラスだったファッションホテル経営者のA氏と、
学部は違いますが慶應出身で、高島屋でも後輩で、現在はホテル経営者のB氏の来訪を受けました。
来訪された趣旨は、A氏のパートナーの方が主宰する不動産関連の新聞のセミナーで、
資金調達の話をする講師の依頼でした。
もちろん、忌憚のない話をして良いのなら喜んでお話をさせていただければと思いましたし、
よく聞いてみると、
本来私が依頼を受けたコマは、もともと金融機関の担当者に依頼されたコマだったらしいのです。
最初、銀行や信金の営業担当に依頼をしたら、快諾していたらしいのですが、
行内で話を上げたら、本部から怒られて断ってきたと言うのです。
そりゃそうですよね。
銀行自体の意思が、不動産業界には貸す気がないのですから、
営業担当が勇ましい話や良い話をしたら困るから当然です。
銀行も信金も複数行すべてが断ってきたらしいから、
やはり、現在は不動産業界への営業は二の次の状況なんだと再確認しましたね。
でも、久しぶりに大学や高島屋時代の話になって、かなり懐かしかったです。
私は慶應の商学部の出身でクラスはP組。
A氏はR組とアルファベットでは近いクラスですが、人数が多いこともあるし、
何たって４０年も前の話ですから記憶にないのは当然です。
また、亡くなった友人がA氏と同じクラスのはずですが、A氏も記憶がなく、
過ぎた年月の長さを感じました。
まあ、大学はビジネスパートナーの弊社社長も慶應なので、時々話には出てきますが、
大学を卒業して１年半しかいなかった高島屋出身のB氏との話は本当に懐かしかったですね。
今は高島屋時代の友人達とはまったくと言って交流がないから、
超久しぶりに、自分が百貨店に勤めていたことを再認識した感じでした。
それから、もう一つの出来事は、アミューズメント関連の雑誌の方から、
連載コラムの執筆依頼が来ていて、
何回か単発では書きましたが、連載は初めてでびっくりしました。
もちろん、こんないつも書いている記事で良いのならお安い御用ですが、
どんな基準で書くのかちょっと心配です。
まあ、こんなこのブログをご縁に二つの出来事がありました。
毎日書くのは、正直に言って、時々面倒な時も多いのですが、
今までも、このブログの縁で、ビジネス上の仲間になった方や、
顧客になっていただいた方の数は膨大で、
改めてしっかり書いてかなきゃと思ったところです。
前置きが長くなりましたが、今日は、不動産のリゾート物件のファイナンスの話です。
今日、仲間のマンションデベの部長から、
彼の知り合いの歯科医の方が、
軽井沢の別荘用地を転売目的で購入するための資金調達の相談がありました。
金額は約１億円で、相場観からすれば、今のような時期でも、かなり安めの価格ですし、
転売先も決まっていて、融資期間も６ヶ月の短期ですし、
買主も盛業中の歯科医だし、どこからでも借りれそうなのですが、
これが大手のノンバンクでは、ほぼ壊滅的にNGなんですね。
５社ほどに打診をかけたのですが、
一番親しいノンバンクの社長は、「旧軽ですか？」と聞くから、「いや中軽です」と答えた瞬間、
「それならダメですね」ですし、
今比較的積極的に融資を行っているノンバンクも、
旧軽どころか、「リゾート物件は今は全部取り扱っていません」だし、
最大手のノンバンクの主要店舗の支店長も、
「去年ならできたかもしれないが、今はNGです」だって、
唯一、不動産担保ローンの最大手のノンバンクだけ、
「やりにくい案件ですが、物件資料を送ってください」と言ってくれた次第で、
リゾート物件のファイナンスの困難さの現実を改めて認識しました。
私も東京の家は今の家で十分と思っていて、
次に買うなら軽井沢かなと思ってはいますが、
こんな現実を見ると、現金で購入したとしても、
何かの時には、これを担保におカネを借り難いわけですから、
よほど資金計画をしっかりしてからでないとやばいと思いました。
まして、軽井沢でもそうなんだから、違うところならもっとファイナンスは難しい、
いや、NGな訳ですから、慎重に考える必要があります。
地元に住んでいる場合は、地元の地銀や信金は、
一般的には、この種のファイナンスはOKですが、
セカンドハウスとして都会に住んでる人が買う場合や、
担保にしてお金お借りる場合は極めて難しい。
場所によっては、不可と考えた方が安全だと思いました。
ただ、最後に付け加えると、今回の歯科医は土地の転売目的だから余計に難しいので、
純粋なセカンドハウス購入なら、住宅ローンでカバーできるケースもあるので、
まったくNGと言うわけではありません。
それでも、住宅ローンも都心の物件やアパートなどへのケースと比較すると、
リゾート物件は流動性の問題で、積極的にやりたいとは思っていないのは間違いありません。
都会に住む方で、資産形成の中で、リゾート物件の投資を考えている方は、
購入時のローンはともかくとして、リゾート物件を担保に融資を受けることは、
非常に難しいと認識して計画を練っていただきたいと思います。
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急ぎ資金調達について
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９月４日
中小企業の資金繰りが悪くなってくると、急な資金調達の相談も増えてきます。
今日はこんな急ぐ資金調達の話を少ししたいと思います。
まずは急ぐ資金調達って本当に可能なのかと言う根本的な話になりますが、
銀行での資金調達を考えると、やはり最低２～３週間は必要です。
そしてノンバンクで１～２週間、こんなところが目安になります。
１週間以内の急ぐ資金を銀行にあたって欲しいと言う方もいますが、
現実的には、今の時期、急ぐ資金調達を銀行に求めるのは不可能です。
なぜなら、昨日も不動産業界への銀行の対応について書きましたが、
不動産以外の業種の会社に対しては、良い会社には融資したいと思ってはいますが、
急ぎの資金調達が必要な会社は、銀行から見れば良い会社ではなく、
１週間後に必要な資金調達だと言った途端断られるのが現実です。
まして、理由が何であれ、担保があろうがなかろうが、
新規取引の銀行での急ぐ資金調達は不可能と思っていただいた方が安全です。
確かに、銀行からの融資も、
保証協会の保証ありきの状況ではなくビジネスローンを盛んに行われた時期には、
弊社のサポートでも、打診から融資実行まで１週間で完了した時代もありましたが、
残念ながら今の時期は、そのような時期ではありません。
ですから、急ぎの資金調達となると、現実的にはノンバンクからの借入になります。
ところが、このノンバンクからの借入についても、
今は上限金利の問題もあり非常に慎重に審査するようになっていますし、
ノンバンクの資金調達自体もしやすい時期ではないから、
以前のような状況ではなくなっているのは事実です。
ここまでは、資金調達全般の状況についての話でしたが、
実は、急ぎの資金調達の場合、
担保になる不動産、受取手形や、安定した収入がある保証人が存在するケースと、
そうでないケースとでは大きく違ってきます。
まあ、担保や社外保証人いれば苦労しないよと言う話になりますが、
無担保・無保証の融資はノンバンクからの融資についても極めて厳しい状況になっています。
まずは金額ですが、ノンバンクのホームページを見ると、
１千万円まで原則無担保無保証人でOKと言うようなことが書いてありますが、
実際は、５００万円を超えるとよほど与信がある会社でないと、
無担保はともかくとして、無保証人（社外）で融資を受けることは難しい状況になっています。
ですから、担保も保証人もないケースで、
３０００万円を急ぎでできるところはと言うような相談については、
残念ながら、お応えできないのが現実です。
では、有担保、特に不動産ある場合はと言うと、これはまったく話が変わってきます。
１週間以内と融資実行までの期間が短い場合は、
担保となる物件の状況や、スピーディに対応できる顧客かどうかで、
できる場合、できない場合が出てきますが、
時間にもう少し余裕さえあれば、
１億円以内の融資額で担保力があるのなら、社外保証人などがいなくても、
かなりの確率で融資を受けることは可能になります。
時間に更に余裕があるのなら、審査は厳しくなりますが、
３億円程度までなら十分融資可能です。
ただ、金利は以前よりも確実に上がって来ているから、
融資期間にもよりますが、最低でも７％後半、いや、８％や９％後半ぐらいは考えておかないと、
いけないでしょうね。
そしてこの部分で、ぜひ言っておきたいことは、
ノンバンクの不動産担保ローンなのに、５％以下でないといやだと言う顧客がいますが、
これは現実の金融環境の知識がなさ過ぎる話で、お話になりません。
９％台までは容認してもらわないとお手伝いはできません。
以上、ざっと急ぐ資金調達の現状について書いてまいりましたが、
現在の状況は、急がない資金調達も難しくなっている状況ですから、
急ぎの資金調達は本当に難しい時期だと認識していただきたいと思います。
まして、急げば急ぐほど、融資の条件は悪くなるので、
５％以下の金利で融資期間も長く、銀行からの融資を望むのなら、
１ヶ月から３ヶ月位の時間的余裕を持って資金調達をすることが重要です。
ただ、時間的余裕があっても、好条件、要は銀行からの融資になると思いますが、
融資を受けることはけっこう難しく、
今の現状はおかしいと思いますが、普通の中小企業については、
保証協会の保証を受けることが可能なことが、現実的に最低必要条件になっています。
ですから保証協会の保証枠をいっぱいに使っている場合は、
５号認定のように業種は限られますが特別枠が利用できるかどうか、
あるいは、多分これから年末にかけて中小企業に対して行われると思われる、
支援策の特別枠の情報をキャッチすることが重要になります。
また、再三ご案内している、中小企業新事業活動促進法の承認企業になる選択肢は、
真剣に検討されることをお奨めします。とても現状では有効な手段です。
承認企業になるのはかなり面倒だし高いハードルになりますが、
承認されれば、保証協会枠が現在の倍になるので、
非常に銀行融資が受けやすくなります。
また、この秋の政府系金融機関の民営化に向けて、
少し不透明な部分はありますが、低利な融資制度も利用できるようになります。
ですから、現状、既存取引銀行から追加融資を受けにくくなっているような場合、
この法認定制度をぜひ検討されることをお奨めいたします。
なお、この承認企業になるお手伝いは、
弊社と提携する、今まで数百件の実績を持ち、
成功報酬でお手伝いするコンサル会社でサポートいたしますので、
ご質問などお気軽にいただければと思います。
なお、この件のご相談の面談につきましては、
有料の資金調達コンサルティングの面談と違って無料で行っていますので、
お気軽にご連絡いただければと思います。
ご連絡は bhycom@gmail.com まで。
（またシンプルな不動産担保ローンや住宅ローンの相談についても、３０分程度の時間にさせていただいていますが、無料で面談をさせていただいています。）
急な資金が必要になっても、以前よりははるかに資金調達は難しくなっていますので、
公的資金嫌いの私もこのような制度を無視できない状況になっています。
先ほどの提携コンサル会社の実績になりますが、
非常に困難な不動産会社の無担保融資が２件行われているぐらいですから、
無視できません。
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