銀行融資の焦げ付き増加 2月の債務不履行率3.41％、最悪の水準
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５月１４日
現在の中小企業の資金繰りは多くの企業で厳しいことになっていると思います。
事実、次のような記事が新聞に掲載されています。
銀行融資の焦げ付きが増えている。融資先のうち返済が滞った企業の割合を示す「デフォルト（債務不履行）率」は2月末に3.41％と、データをさかのぼれる2001年3月以降で最悪の水準になった。景気の急速な悪化を背景に、建設業をはじめ資金繰りが厳しくなる企業が増え、金融機関の決算にも悪影響が広がっている。
大手銀行などが共同出資するデータベース会社、日本リスク・データ・バンク（東京・港）が3メガバンクや主要地銀など50以上の金融機関から提供してもらった融資データをもとに集計した。デフォルト率は融資先企業数のうち、3カ月以上延滞したり、銀行が「破綻懸念先」と認定したりした企業の割合。2月末のデフォルト率は3.41％で前月より0.07ポイント上昇。前年同月に比べると0.66ポイント悪化した。
政府は公的支援で十分中小企業の資金繰りを支援していると言うと思いますが、
緊急融資制度を利用できない、言い換えると信用保証協会の保証が受けれない会社については、
どのように考えているのか、首相以下、現政権に本当に聞いてみたいですね。
なぜこんなことを書くかと言えば、信用保証協会とのトラブルについても、
その内容は千差万別、当然ながら本来的に融資など受ける資格がないと思われる、
たとえば過去に代位弁済を受けその求償債務を放置している会社もあれば、
リスケを信用保証協会と合意して、決められた内容で弁済を続けている会社もあるし、
代表者が、他社の信用保証協会の保証人になって困っている会社もいるし、
なぜ信用保証協会が保証をしないのか本人も良く分からない場合もあり、
一律に新たな保証はしないという一元的な運用で良いのかと常々疑問を持っています。
一般枠ならこのような一元的に保証をしないということはまだ理解できるのですが、
緊急保証制度、つまり企業の予想できないような経済状況の悪化で、
日本全体の経済が宜しくないから中小企業を支援するという趣旨なのであれば、
明らかに過去の信用保証協会とのトラブルを放置している会社は別にして、
他の場合は、もう少し柔軟な対応をしても良いのではないかと思うのです。
弊社の顧客を見ても分かりますが、担保余力ある不動産を持っていない会社で、
信用保証協会の保証を受けれない中小企業の金融環境は本当に最悪です。
以前なら、まだ金利は高くても無担保融資や手形割引に応じてくれるノンバンクがありましたが、
現在はこの部分が非常に弱くなっていて、数社あるノンバンク等を除けば、
サービス自体していない、あるいは新規取引には応じないところも多く、
本当に中小企業の無担保融資の可能性は、
信用保証協会の保証を受けることができるかどうかにかかっている状況になっています。
弊社の顧客でも、実際、信用保証協会とトラブルを抱えている会社の割合は多く、
全体を考えても、緊急融資制度を利用できない会社の数が相当数あると思われ、
この点を政府やマスコミも理解しているのかどうか、非常に興味があります。
政府の方針で、信用保証協会の保証が受けれない企業は、
どうぞ勝手にして、潰れてもらっても結構と言うのなら、
それはそれで一つの基準として理解できますし、
このような方針をもつ政権をどう思うかの問題になると思います。
ただ、信用保証協会の保証を受けれない会社なんかひどい会社だという、ただその認識で、
すべての中小企業を見ているとすれば、これは見直しが必要だと思いますね。
その数は予想できないくらい数も多いし、
明らかに信用保証協会の対応に問題がある場合があることを、
まったく認知していないとすれば、これはぜひ考え方を変えて欲しいと思いますね。
たぶん信用保証協会とトラブルがあるすべての会社に対する基準を変えなければ、
このままの経済状況が後１年も続けば、
いま信用保証協会の保証を受けて緊急融資制度を受けた企業が、
またリスケなどで大量に信用保証協会とのトラブル有りの会社となって、
無担保融資を受けれない会社はどんどん増えていくと考えられます。
確かに緊急融資制度を利用してデフォルトを起こしたのだから、
そんな会社は保証が受けれないことなんて当たり前と言う方も多いとは思いますが、
最近の顧客からの話を参考にすると、
緊急融資制度は使ったものの、希望額に遠く及ばないケースが多いように思います。
例えば３０００万円の希望額が５００万円になったりすると、
借りないよりはマシとは言うものの、
でもまったく資金不足は解消されていないから、すぐに資金繰りが破綻する懸念は大きく、
そうすれば当然ながらリスケをする羽目になって、
また信用保証協会の保証を受けれない会社が増えることになります。
たぶんこのような会社の数も増加すると思われますので、
数年後まで今の不況のような状況が続けば、
信用保証協会の保証を受けることができる会社自体少なくなっていく懸念は大きいと思います。
そうすれば、公的資金で中小企業の救うこと自体、
実質上は少数派の中小企業に対する支援になってしまい、
いくら支援しても国としての効果は出にくくなるのではないかと思います。
本当に今日紹介した記事のように、中小企業の資金繰りは極めて厳しくなっていて、
そろそろこの辺で保証協会の運用を抜本的に見直さないと、
中小企業の倒産と失業者数の数は非常に大きくなってしまうのではないかと、
マジで懸念しています。
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家賃を強奪するＳＦＣＧ
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５月１３日
元弊社の顧客で非常にＳＦＣＧと仲の良かった不動産会社の話ですが、
借入金に頼りすぎた投資で資金繰りが悪化して、
所有物件の大半を担保とする融資の期限の利益が喪失され、
一部は競売の申し立てが行なわれている状況です。
先日たまたまそんな中、ＳＧＣＧの債権の多くを引き取った会社から、
この不動産会社への貸付債権があって、現実的な処理の話をしたいので、
この不動産会社の関係者と連絡を取って欲しいとの依頼があり、
不動産会社の関係者とＳＧＣＧの一部の債権を引き取った会社との面談をセッティングしたところ、
大変な事実が判明したのです。
ご存知のようにＳＦＣＧは民事再生を申し立てして倒産したのですが、
主な資産が関連会社に移され、事実上は資産がほとんどない状況になっていて、
再生のためのスポンサーがつくような状況ではなく、
破産が決定し、破産手続きをする中で、あまりにもひどい経営者の不法行為もあって、
刑事告訴を視野に入れて旧経営陣の責任を追求する方針を、
破産管財人が先月発表したばかりでした。
この時の話はこのブログの
「至上最低・最悪の経営者 ＳＦＣＧ、関係会社に2600億円流出 負債総額5500億円に」 で、
取り上げていますので、ご参考までに目を通していただければと思いますが、
今回旧経営陣、と言うよりは創業者とその周辺と推察される、
大変な不法行為を目のあたりにすることになったのです。
それはどのようなことかと言うと、この不動産会社の金利の支払いが遅れたと同時に、
不動産管理をＳＦＣＧの実質的な会社に移行し、最低限の管理業務を行ないながら、
家賃の送金先をこの不動産会社から、ＳＦＣＧの関連会社と思われる会社に変更する旨の通知を、
この不動産会社に知らせることなくテナントに出して、
勝手に送金先を変えて振り込ませ、本来の抵当権者である、
ＳＧＣＧの債権の多くを引き取った会社への金利や元金の支払いを、
していないことが判明したのです。
要は今回の経済危機の煽りもあってデフォルトしたＳＦＣＧの顧客と、
ＳＧＣＧの破綻のどさくさに紛れて、
本来支払いを受ける権利などないＳＦＣＧの関連会社と思われる会社に送金させ、
はっきり言えばお金を強奪しているのです。
この会社だけでも、最低限の管理コストを引いた金額が１０００万円／月あるので、
他の数多くの同様の不法行為を考えると、
巨額のお金を強盗と何ら変わらない行為をしていることが予想され、
ココまで来ると、最低でも創業者の逮捕がなければ、
あまりにもおかしいと思わざるを得ません。
あくまでも噂で聞いた話ですが、
どことは言いませんが関係各位にお金をばら撒いているとの良からぬ噂も出ているので、
この事件こそ、強制捜査な対象にならなければ極めておかしいと思います。
この先の推移をマジで見守りたいと思います。
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顧客の資金調達の相談を受けた時② 不動産担保ローン
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５月１２日
今日は不動産担保ローンの現況の話です。
まずはここで言う不動産担保ローンと銀行の不動産担保ローンとの違いですが、
銀行の不動産担保ローンのように借主の会社がどんな会社か、
あるいは財務内容がどのようなものかより、
担保不動産の価値に重きを置いて審査する不動産とご理解いただきたいと思います。
つまりここで言う不動産担保ローンはその保全を原則、
担保不動産のみに求めるローンだと理解していただいて間違いないと思います。
ですから、リスクが当然高いから、ローンの金利は高くなっています。
また、このようなローンを行なうファイナンス会社は、調達コストが銀行よりも高いことも、
貸付金利が高くなる原因になっています。
その代り、個人の場合は、貸金業法の総量規制の問題で高額融資は難しくなっていますが、
法人であれば、極端に言えば、設立間もない会社でも問題がありませんし、
税金の滞納がある会社でも、ローンを行なう当日に完納できれば融資の可能性はありますし、
財務内容が悪くても可能な場合が多いのが特徴です。
もちろん、反社会的な組織と関係があればＮＧですが、
この要因以外の様々な問題はほぼ不問と思っていただいて良いと思います。
ただ、最近は若干この傾向に変化があり、
資金使途、返済原資の明確化が求められるようになってきています。
そして、ここで言う不動産担保ローンは先ほども言ったように、
担保不動産の処分で保全しますので、流動性（現金化）のない物件は対象担保になりにくく、
この意味で地方物件はほぼ担保対象から外れています。
ファイナンス会社により違いますが、大雑把に言って、
首都圏、関西圏、中部圏と全国の政令指定都市にある物件が対象担保になっています。
そして不動産担保ローン各社の融資状況ですが、
１億円以下、特に５千万円以下の融資については、各社とも積極的に行なっていますし、
更地以外であれば、早い会社なら最短４営業日ぐらいで融資が実行されます。
そして３億円までなら、Ａ社・Ｆ社・Ｉ社・Ｓ社が可能で、
３～５億円までなら、Ｆ社・Ｉ社・Ｓ社が可能です。
そして、５億円以上はＩ社・Ｓ社が可能です。
ここで利用にあたっての大切なポイントを書きます。
①物件の状況により融資の可能性や評価が大きく違うところです。
これもファイナンス各社によって違いがありますが、
概ね収益の上がっていない、空きビルとか更地の場合より、
収益が確定している収益物件のほうが、
融資の可能性も融資額も出やすい傾向があります。
特に更地や古屋が残っている物件の場合は、
建物プランがあることと古屋を解体する解体費用の見積がないと、
非常に融資が難しくなります。
②土地取得にこのローンを利用して、ローンをそのままに、
建物を建築することができないところです。
理由は担保価値や権利関係が変わるためで、
このことは多くの方が誤解しているのでチェックッして欲しいと思います。
③病院や老人介護施設のように、
入院患者や老人が居住する物件については担保対象にならないところです。
これはデフォルトが起きた時、
入院患者の方々がいるのに担保権を実行することができないからです。
④相続問題が発生する権利関係にある物件や、
借地物件も地主の同意がなくてはできないので、
この二つの要因も不動産担保を困難にする要件になります。
そして、市街化調整区域内の物件も原則不可です。
以上が、不動産担保ローンで確認して欲しいチェックポイントです。
そして今日は朗報ですが、上記のＩ社ですが特筆したい話があります。
一つは、基本一都三県ですが、地方であっても、
「駅近（10分）・＠20万以上/坪」であればとりあえずの土俵には乗るところです。
良くご存じない方には別に・・・と思われるかもしれませんが、
良く知るものからすれば特筆すべき情報で、この条件に合えば、今までできなかった地域の不動産も、
不動産担保ローンの担保対象、すなわち、ローンの可能性があるということです。
そして、もう一つは、現在ファイナンス各社が消極的になっているラブホテル案件に、
かなり積極的に取り組む姿勢があることです。
事実、関東ですが、今までなら絶対に対象地域ではなかった地域の、
ラブホテルを担保とした融資の可能性もあるようなので驚いているところです。
ただ、物件価値だけでなく、オペレーション状況もあわせて審査するとのことなので、
少し時間がかかるかもしれません。
以上が、不動産担保ローンの現況です。
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