不動産投資と検査済証の有無
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６月３０日
今日は不動産投資と検査済証の有無についての話です。
まずは検査済証とは何かと言うことですが、
検査済証とは、建築基準法第7条第5項に定められたもので、
「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書のことです。
本来なら当然あってしかるべきなのですが、
最近は高い割合で検査を受けて検査済証を取得するようになりましたが、
以前は３割程度しか取得されていなかったので、
当然ながら投資を検討する対象の不動産で検査済証がないケースが出てきます。
特に１億程度の小型物件では、検査済証がないケースが多く、
また逆にこのような物件に限って利回りが良いことも多く、
投資家にとっては、検査済証の有無をどのように判断するかは重要です。
では、検査済証のない物件の問題点は何かと言えば、一言で言って、
検査済証のない物件は融資が受けにくいことが一番の問題です。
ただこの判断は金融機関によって違うので一概に言えませんが、
多くの金融機関で、検査済証のない物件を担保とする融資をネガティブに捉えていますので、
自分は融資を受けず自己資金で投資する場合でも、将来転売する時に、
融資が買い手につきにくいから、
できれば検査済証のない物件への投資は控えた方が良いと思います。
要は、検査済証のない物件＝流動性の低い物件だとご認識下さい。
特に大型物件になればなるほど、転売時も融資が付くことが売却できる大きなポイントになるので、
絶対に避けたほうが良いと思います。
もちろん、未来永劫、売却の意志も必要もない場合は、
取得時の資金調達に問題がなければ、検査済証の有無はどうでも良いかもしれませんが、
でも将来は未定、何が起きるか分からないので、
よほど高収益で将来は取り壊して建替えを考えるようなケース以外はお奨めできません。
特にローン割合の高い投資方法で投資する投資家は、
検査済証のない物件への投資は止めた方が良いと思います。
仕事柄、検査済証のない物件に投資して、
後で大変困ったことになったケースを多く見てきているので、
私なら絶対にわざわざ検査済証のない物件に投資はしないですね。
多少利回りが低くても、検査済証のある物件に投資しますね。
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買えもしない物件を探す投資家
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６月２９日
不動産購入のためのファイナンスのサポートをしていたり、不動産の仲介をしていて感じるのは、
実現不可能な投資をどうしてしようとするのか分からない投資家が多いことです。
２億程度までの物件や、住宅ローン系のアパートローンの対象となる小型物件じゃあるまいし、
フルローンで１０億も２０億円もの物件を購入しようとする投資家がいるから、
まったく驚いてしまいます。
そんな融資をしてくれる金融機関があるのなら、
他人のサポートなんかしないで弊社自体が投資すると言いたいですね。
最初から愚痴のような話になってしまいましたが、
ひどい話になると、都心３区で３０億円以上の規模の収益オフィスで、
ＮＯＩ：１０％以上回る物が欲しいと、ありもしないものを探せと言ってくる業者もいますが、
この人たちの思考回路が私には分かりません。
こんなナンセンスは話に一所懸命になっていて、
よく会社潰れないでやっているねと言いたくなります。
時々海外の、特にアジア系の投資家には多いのですが、
日本は不動産市場がクラッシュしていて、
先ほど言ったようなＮＯＩ：１０％以上でまわる都心の収益物件があるはずと、
勝手に想像しているようですが、
確かに新興の不動産会社などはクラッシュしていますが、
金融機関もとりあえず外面は繕える状況だし、
市場自体は決してクラッシュしていません。
これからは、ＳＰＣにつけたノンリコースローンの精算処理が増えるので、
今よりはマークダウンされる物件が増える可能性は高くなるとは思いますが、
でも、大型物件でＮＯＩ：１０％以上でまわる都心の収益物件があれば、
引く手あまたで、あっという間に市場から姿を消して、
こんな物件を一般の投資家が購入しようと思うこと自体、
大変失礼な言い方ですが、ド厚かましいと良いたくなります。
ですから、このような買受情報はよく来ますが、
申し訳ないけど、そんなできもしないものに関わっている暇はないから無視ですね。
実際、東証一部のハウスメーカーが購入しようとする５～２０億円の規模のレジデンスは、
条件が厳しくて、今期になって１件も買えていないそうですが、
でもこの会社の投資基準はＮＯＩ：７％ですよ。
１０億円程度の特に都心に限らないレジでも、ＮＯＩ：７％で買えていない、
それも情報が集まりやすい東証一部の企業でも買えない現実を知って欲しいと思いますね。
まして、３０億円規模以上の都心３区、いや５区くらいに条件を緩和しても、
良い物件ならＮＯＩで５～６％が真っ当なところで、
それ以上の利回りの物件なんか、よく調べれば、何か高く売れない理由があるもので、
このあたりはよく冷静に考えれば良いのにといつも思いますね。
中には頓珍漢な投資家、いや投資家もどきがいて、
そんな利回りじゃ、フルローンで購入を検討しているから買えないと、
また話は最初に戻りますが、そんなことを言う投資家がいますが、
マジでこの人、分かっているのかと思いますね。
そりゃ短期転売で出口が決まっているのなら、確かにフルローンでの購入もできるかもしれませんし、
弊社でもサポートは可能です。
でも、何年も、中期や長期で物件を保有するのに、
全部ローンで買いたいなんて、そりゃ虫が良すぎると思いませんか。
そりゃ、アパートローンか何かの本の読みすぎと言いたいですね。
ともかく５億以上の物件、それも良い物件を購入するのは、
自己資金をうまく調達できてからにして欲しいですね。
本当に力のある人なら、短期転売で儲けて、
その儲けた資金を種銭にして中長期保有の物件に投資するといった、
実現可能な投資を考えて欲しいと思いますね。
もううんざりするぐらい、実現不可能な利回りの求める投資家が多すぎますね。
本当に毎日ぐらい、このような投資家の話が舞い込んできますが、
申し訳ないけど私は無視、無視です・・・・・
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次期衆院選 投票日までにさまざまなことがまだ起こる。
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６月２８日
まずは次ぎの記事をどうぞお読みください。
民主・岡田氏「７月２日解散、８月２日投票」「政権交代５０％」
民主党の岡田幹事長は２７日午前、テレビ東京の番組収録で、次期衆院選の実施時期について、「７月２日解散、８月２日投票の可能性が高まってきた」と改めて指摘した。その上で選挙後の政権交代の可能性について、「率直に言って５０％だ。６０年間、政権をずっと続けてきた人たちが、簡単に手放すとは思えない。投票日までにさまざまなことがまだ起こる。その試練を民主党がまとまって乗り越えていかなければいけない」と述べた。
本当になんてことのない記事ですが、とても大事なことが書かれていると思います。
それは赤字の部分です。
民主党も気をつけないといけないことですが、
一番気をつけないといけないのは有権者の私たちだと思うのです。
この間も与謝野財務相の献金問題が問題になりましたが、
マスコミの対応は小沢前民主党代表のときとは全然違ったし、
二階自民党議員の問題も不起訴になりそうでまったくひどいものだと思いませんか。
さすがに岡田民主党幹事長はあからさまに発言していませんが、
良いたいことは、自民党は政官業報外の既得権益者達の協力を得て、
なりふりかまわず何をしでかすか分からないから気を付けようと言いたいのだと思います。
この記事だと７月２日解散、８月２日投票と書いてありますし、
この線での報道も増えていますが、
民主党への大打撃を与えるようなことが起きない限り、
いや起こさない限り、今のままでは勝てないと思っているから、
妄想すれば準備中なのではないでしょうか・・・・・
だから、準備でき次第、解散と投票の日程を決めるんだろうと思ってしまいます。
小沢前代表の西松事件による秘書逮捕の時を考えれば、
あんなでっち上げ丸出しのくだらないことでも、
あれだけの民主党に対するネガティブキャンペーンができるのだから、
権力を持つものは強いと思いますね。
国民のどのくらいがこのネガティブキャンペーンに騙されたのかは、
世論調査だって信用できないから本当のところは分かりませんが、
もっとパンチ力の強いことをでっち上げられれば、まだ確かに岡田代表が言うように、
政権交代の可能性は五分五分と言うのは本当かもしれません。
何度も書いているように、今度の選挙は将来の日本の命運を決めるかも知れない重要な選挙です。
今のままの官主導の自分達の権益のためには国民の社会保障費まで削り、
帳尻が合わなくなったら、自分達のお金は削ることなく、国民の消費税増税でお茶を濁すような、
国民ではなく政官業報外の既得権益者たちのための政治が続くのか、
それとも国民のための政治に移行する第一歩になるのか、
本当に国民の生活にも関わる大きな選挙だと思いますね。
正直、小沢前代表の西松事件のときの民主党を見ると、
まったく頼りない印象を受ける党ではあるものの、
でも一度は政権交代して、今までの垢を少しでも落とす流れを作ってくれないと、
マジでろくなことはないと思うので、
これから起きるかもしれな、いや自民党達権力側の起こすかもしれない、
でっち上げ事件に私達は騙されないようにしないといけないと思います。
妄想を書けば、北朝鮮のミサイルでも一発日本の領土に落ちれば、
次回の選挙の結果なんてどのように変るか分かりませんし、
これは極端な例にしても、民主党の幹部が何かでっち上げられて逮捕でもされれば、
また新聞は全紙書き捲くるし、テレビは朝から晩まで放送しまくって、
ネガティブキャンペーンを張るでしょうね。
民主党に回復の時間を与えないしかるべき時に起こそうとしてるんじゃないかと思いますね。
それがまだ決まらないから解散総選挙の日程も決まらないんじゃないでしょうか
どんなキャンペーンを張られても有権者がしっかりしていれば良いのですから、
これから選挙までに起きる事件は報道が正しいなんて頭から思わないで、
とにかくまず疑うこと。そして誰が得するか考えること。本質を見極めること。
そしてことの優先順位を冷静に判断する姿勢が私達には求められるのではないかと思います。
次ぎの記事なんか読むと反吐が出ますね。
裁判所も信用ならないしし、どこの国でもそうかもしれませんが、
三権分立なんて建前はあっても実際はないのが分かる明瞭な記事ですね。
だから民主党の関係者も気をつけないといけないですよ。
植草元教授の実刑確定へ 最高裁、上告棄却を決定
電車内で女子高生に痴漢行為をしたとして、東京都迷惑防止条例違反罪に問われた元大学院客員教授、植草一秀被告（48）の上告審で、最高裁第３小法廷（近藤崇晴裁判長）は27日までに、被告側の上告を棄却する決定をした。同被告を懲役４月の実刑とした一、二審判決が確定する。
上告審で植草被告側は「被害者や目撃者の証言は信用できず、真犯人は別にいる」などと主張したが、同小法廷は「上告理由に当たらない」として退けた。一、二審判決によると、植草被告は2006年９月、京浜急行線の品川―京急蒲田駅間を走行中の電車内で、女子高生の後ろからスカート内に手を入れて、体を触った。
こんなあほらしい事件がでっち上げられるんだから日本も怖い国ですね。
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