思うように資金調達ができない方へ -1882ページ目

ただ、書いておきたいのは、ブログや顧客向けの告知メールで、不動産担保ローンのノンバンクが積極姿勢になっていると伝えると、必ず、１００％ローンのような話が持ち込まれたり、パチンコやラブホテルの、それも地方の話の相談が来ますが、このような案件への融資は今後も多分しばらくはないと思っていただいた方が良いと思います。　　　　

とにもかくにも、アトリウム（融資保証でしたが・・・）はじめ、失敗して経営がおかしくなった不動産担保ローンをやっていた会社のほとんどがつまづいた原因になったのが、１００％以上の極めてLTVの高い案件と、地方のパチンコ、ラブホテルを含む評価以上の巨額の過剰融資です。

よくご相談がある地方のパチンコやラブホテルの案件は、そのほとんどが担保となる不動産の評価だけを見ると極めて低いものが多く、キャッシュフローを考慮して初めて必要資金に近づくようなことが多いので、だいたいにおいて規模拡大や首都圏の物件担保の案件で競争が激化するとノンバンクはついつい、このような案件に手を出したがるのですが、この判断は今の日本の状況に変化がない限り、多分未来永劫、必ず大きく担保の評価と流動性が落ち込む調整局面が必ず起きるから、不動産の担保力に１００％近く依存する、不動産担保ローンのノンバンクが手を出せば必ず大やけどする、決して手を出してはいけない領域だと思います。だから、また数年後になるか１０年後になるか分かりませんが、また不動産が加熱した時には、調子に乗ったおろかな経営者がまた手を出して破綻するのでしょうが、ここしばらくは９９％このような案件に融資をするノンバンクはないから、顧客の方でも、ないものはないのだから、このような資金のニーズのある経営計画とかビジネスモデルは止めて、もっと現実的な投資や資金計画を検討していただきたいと思います。

本当に今が不動産の底と思っている方はどうぞご勝手にですが、普通の投資家が投資できるような普通の不動産、特に地方の不動産については、今が底どころか、さらに落ち込む可能性が大きいから、地方の物件投資への投資は、マジで慎重にされたら良いと思います。少なくとも調達コストが高い不動産担保ローン専門のノンバンクでのLTVの高い調達なんかできてもしないほうが良いので、少し投資自体を再検討されたら良いのではないかと思います。

とにかく、こんなことは商売上の配慮もあって言わない人が多いけれど、そもそも借金にほぼ依存した不動産投資で長期に成功した会社や投資家なんか見たことがありません。今５０円を切るような株価で苦しむ上場不動産会社を見れば分かりますよね。

確かに不動産事業は、一時的な短期で見れば、ものすごく儲かる事業なので、私もそうでしたが、１０億や１００億なんてすぐに利益が出せることも事実です。でも調子に乗って、レバレッジなんて言えば聞こえが良いけれど、借金をし倒して、儲けを中長期で追求すれば、ほぼ全滅するのも確かです。レバレッジでやるのなら、不動産市況が上昇をし始めた頃からピークになる寸前までしか、このビジネスモデルは機能しないので、超短期で儲けて手仕舞いすることにでも徹しないと、私のようにひどい火傷をしてしまいます。だから、そもそも、自己資金が脆弱な会社が上場して、その信用力でレバレッジを効かせて大きくなるようなスキームは短期投資のポイントで見ないと上手くいかないと確信しますね。

今は、まだ火傷が治りきっていないし、記憶にも新しいけれど、また１０年後ぐらいに加熱する局面が来るようなことになると、今の火傷を体験していない次ぎのジェネレーションを中心にまた破綻的投資を繰り返すのかもしれません。

ともかく不動産投資を本気でやるなら、金融機関などに頼らず、何かで自己資金をまず作ること。できない場合は爺殺しなどに徹して全面的に信頼してくれる金持ちを自分への投資家として囲い込むことが重要かもしれません。でも、ともかく自分の金以外は親しい個人投資家も資金を焦げ付かせたら怒って投資家が債権回収家に変貌するから、やはり長期投資するのなら失敗しても文句を言われない資金を持つか、短期転売で儲けてさっと手仕舞いするかのどちらかだ思います。

だから、弊社も短期転売で手仕舞いするためのブリッジローンは今後も継続してサービスしていきたいと思います。

ただ、LTVの低い投資や保有資産の有効活用のためなら、不動産担保ローンのノンバンク活用も良いので、今回の積極的な姿勢に転じたという情報は良い情報だと思います。

不動産担保融資の概ね条件は次のようなイメージです。

・融資額：一般的には５億ぐらいまで、ただし案件次第では超えても可能

・融資期間：２５年とかいった長期も可能ですが、調達コストが低くないし、現実的には５年まで

・調達コスト：事務手数料３～５％　金利は年利で８％前後が一般的

・対象地域：１都３県を中心に全国主要都市※

※全国主要都市といっても本当に限られているので、具体的にはご照会ください。

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信用金庫の預貸率、過去最低に　預金増え貸し出し低迷

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２月２４日

中小企業の資金繰りが大変な中、メガバンクや主要地銀の話だと思っていたら、信金も預貸率が５４．５％と非常に低いのには正直驚きました。これじゃ、中小企業の金繰りも大変なのは当然ですね。記事をどうぞ。
　　　

全国の信用金庫の貸出金残高を預金残高で割った値（預貸率）が、１月末に５４．５％まで下がり、過去最低を更新した。預金が増える一方で、中小企業の借り入れが低迷しているためだ。金融危機後に始まった中小企業向け緊急保証制度などによる後押しの効果も薄れてきている。

　信用金庫の資金運用などを担う信金中央金庫によると、信金全体の１月末の貸出金残高は６４兆１７２４億円。前年同月より４２９２億円（０．６％）減った。メガバンクや地方銀行が優良な中小企業への融資攻勢を強めているため、金利の引き下げ競争も激しくなっている。

　一方、預金残高は１１７兆７２７９億円で前年同月比２兆３２７１億円（２．０％）増。株式や投資信託などからの切り替えが進んでいると見られるが、貸し出し減に加え、個別信金単位では国債などの有価証券への運用能力が十分でない場合も多く、資金を生かし切れていない。

これは、先日マクロ的に見ても、９７年以降ずっと民間銀行は貸出金残高よりも預金残高が上回る状況が続いていて、国債の発行はしやすいかも知れませんが、経済の活力である企業への融資が積極的に行われていないことをお話しましたが、この話の延長線上の話に合致します。

だから、このブログでも何度も書いているように、中小企業への融資は、民間から公的金融機関への依存度が高くなっていて、実際資金調達のお手伝いをしていても、最近の顧客の財務内容を見ると、銀行からの借入はほとんど信用協会の保証付き融資や、さもなくば旧国民金融公庫の割合が増えていて、民間の銀行のプロパー融資の割合がすごく少なくなっているように感じます。

でも、ここで少し話を旧中小公庫、今の日本政策金融公庫の中小企業事業の話に移しますが、まずは弊社の顧客の社長からもらったメールを読んでいただけますか？

『先日日本政策金融公庫に資料を送る都合で電話で話しをしましたが、前に私がメールでお話ししたことがもしかしたら勘違いの可能性もあるので、その部分についてご報告いたします。

先日

「10年の再生計画を７年目に残り4年分を一括繰上げ返済するのにも関わらず、依然としてDIPファイナンスでは

　無いにせよ再建中の会社として扱われることです。」

と書かせていただきましたが、何で再生債権を完済してもまだ再建中の会社として捉えられてしまうのですかと質問したところ、日本政策金融公庫ではそういう考え方ですし、ここは国民生活事業（旧国民金融公庫）と中小企業事業（旧中小公庫）と二つが合併しましたが合併の際に民業圧迫という観点から、中小企業事業では一般融資を廃止し国民生活事業では零細企業のために一般融資を残してあるとのことで、一般の会社として融資の申し込みをする場合は、制度融資に当てはまらないと融資が出来ないそうなのです。

早速その経過を調べてみたら確かにその通りでした。国民生活事業の融資額では小さくて意味がないし、中小企業事業部門の制度融資は新事業の部分しか当てはまらないので、融資額がかなり小さくなりそうなので、結果的には再建中の会社として捉えられた方がよかったのかもしれません。融資をするために再建中の会社としての認識をしてもらえたのかは定かではありませんが、いずれにしても今の銀行の状況を見ても民業圧迫どころか

全くプロパー融資もせずに居る現状で、政府もどんな考え方で中小企業部門の一般融資廃止の方針決定したのか分かりませんよね！』

今日問題にしたいのは、民業圧迫を意識して、日本政策金融公庫は中小企業事業において一般融資をなくしていることです。要は民間金融機関の事業の邪魔をしないようにと言う配慮からこのような措置が行なわれたわけです。この部分を公的な文書で探してみると次ぎの「政策金融改革」に明記されています。

『政策金融改革

―その経緯と今後の課題―
国立国会図書館 ISSUE BRIEF NUMBER 534(APR.10.2006)

政策金融が、先進諸国の中では類を見ない規模に肥大化している現状を見直すために
は、① 政策金融の機能を真に必要な領域に限定して、融資残高を圧縮し、② 縦割りの
行政の弊害である機能の重複を整理し、③ 信用供与の方法を、直接融資中心から、保証
や証券化に転換することが、提言されている。あわせて、ガバナンスの強化、情報開示
の充実、天下りの是正、必要な機能の不断の見直しが必要であろう。
　

撤退する事業　

新政策金融機関に承継される業務と政策金融が撤退する業務

通常の中小企業金融(中小企業金融公庫一般貸付)』

赤字の部分をよくご覧いただきたいのですが、民間金融機関の事業を圧迫しないと言う理由で、直接融資ではなく制度融資の保証業務などに転換しているのです。

だから、今は顧客の社長が言われるように、民間金融機関は保証協会の保証付き以外の融資には極めてネガティブな上、日本政策金融公庫の中小企業事業が普通の貸付をやらなくなっているので、いわば二重に資金調達のしにくい状況が重なっていることが分かります。だから零細企業も苦しいですが、より中堅企業は融資の選択肢がなくなっていて、これは本当に日本経済を支える中小企業の活性化を大きく阻害していることが分かります。でも、今の銀行の経営者にこんなことを言っても、リスクの高い中小零細企業への融資を積極的にやる気はなく、今よりも公的機関との連携を高めたいなんて居直っているから、本当にどうしようもないと思いませんか？

日本の国民は、国の無駄遣いの尻拭いで可処分所得は減るは、社会保障も貧弱になっているは、その上、多くの国民が依存している中小企業の資金調達の環境が極めて悪くなっていて、これじゃ立つ瀬がないと言うものです。この状況を打開すべく政権交代を国民が選択したはずなのに、旧勢力のおろかで不見識なマスメディアや官の検察の強権を使った分かりやすい邪魔に、有権者もコロッと騙されるのだから、ああヤバイ　ヤバイ・・・・・長崎県と町田市民の方・・・・・

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