『積極的な不動産担保ローンのノンバンク』

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２月２５日

先週と今日、不動産担保ローンの大手２社の担当者から、今積極的に融資をしているので案件の紹介よろしくとの電話がありました。

最近は、弊社のビジネスモデルが変ったきたので、以前のように案件を紹介することが少なくなったので、電話をもらったと思いますが、少し積極的に案件を発掘しようかと思います。

ただ、書いておきたいのは、ブログや顧客向けの告知メールで、不動産担保ローンのノンバンクが積極姿勢になっていると伝えると、必ず、１００％ローンのような話が持ち込まれたり、パチンコやラブホテルの、それも地方の話の相談が来ますが、このような案件への融資は今後も多分しばらくはないと思っていただいた方が良いと思います。　　　　

とにもかくにも、アトリウム（融資保証でしたが・・・）はじめ、失敗して経営がおかしくなった不動産担保ローンをやっていた会社のほとんどがつまづいた原因になったのが、１００％以上の極めてLTVの高い案件と、地方のパチンコ、ラブホテルを含む評価以上の巨額の過剰融資です。

よくご相談がある地方のパチンコやラブホテルの案件は、そのほとんどが担保となる不動産の評価だけを見ると極めて低いものが多く、キャッシュフローを考慮して初めて必要資金に近づくようなことが多いので、だいたいにおいて規模拡大や首都圏の物件担保の案件で競争が激化するとノンバンクはついつい、このような案件に手を出したがるのですが、この判断は今の日本の状況に変化がない限り、多分未来永劫、必ず大きく担保の評価と流動性が落ち込む調整局面が必ず起きるから、不動産の担保力に１００％近く依存する、不動産担保ローンのノンバンクが手を出せば必ず大やけどする、決して手を出してはいけない領域だと思います。だから、また数年後になるか１０年後になるか分かりませんが、また不動産が加熱した時には、調子に乗ったおろかな経営者がまた手を出して破綻するのでしょうが、ここしばらくは９９％このような案件に融資をするノンバンクはないから、顧客の方でも、ないものはないのだから、このような資金のニーズのある経営計画とかビジネスモデルは止めて、もっと現実的な投資や資金計画を検討していただきたいと思います。

本当に今が不動産の底と思っている方はどうぞご勝手にですが、普通の投資家が投資できるような普通の不動産、特に地方の不動産については、今が底どころか、さらに落ち込む可能性が大きいから、地方の物件投資への投資は、マジで慎重にされたら良いと思います。少なくとも調達コストが高い不動産担保ローン専門のノンバンクでのLTVの高い調達なんかできてもしないほうが良いので、少し投資自体を再検討されたら良いのではないかと思います。

とにかく、こんなことは商売上の配慮もあって言わない人が多いけれど、そもそも借金にほぼ依存した不動産投資で長期に成功した会社や投資家なんか見たことがありません。今５０円を切るような株価で苦しむ上場不動産会社を見れば分かりますよね。

確かに不動産事業は、一時的な短期で見れば、ものすごく儲かる事業なので、私もそうでしたが、１０億や１００億なんてすぐに利益が出せることも事実です。でも調子に乗って、レバレッジなんて言えば聞こえが良いけれど、借金をし倒して、儲けを中長期で追求すれば、ほぼ全滅するのも確かです。レバレッジでやるのなら、不動産市況が上昇をし始めた頃からピークになる寸前までしか、このビジネスモデルは機能しないので、超短期で儲けて手仕舞いすることにでも徹しないと、私のようにひどい火傷をしてしまいます。だから、そもそも、自己資金が脆弱な会社が上場して、その信用力でレバレッジを効かせて大きくなるようなスキームは短期投資のポイントで見ないと上手くいかないと確信しますね。

今は、まだ火傷が治りきっていないし、記憶にも新しいけれど、また１０年後ぐらいに加熱する局面が来るようなことになると、今の火傷を体験していない次ぎのジェネレーションを中心にまた破綻的投資を繰り返すのかもしれません。

ともかく不動産投資を本気でやるなら、金融機関などに頼らず、何かで自己資金をまず作ること。できない場合は爺殺しなどに徹して全面的に信頼してくれる金持ちを自分への投資家として囲い込むことが重要かもしれません。でも、ともかく自分の金以外は親しい個人投資家も資金を焦げ付かせたら怒って投資家が債権回収家に変貌するから、やはり長期投資するのなら失敗しても文句を言われない資金を持つか、短期転売で儲けてさっと手仕舞いするかのどちらかだ思います。

だから、弊社も短期転売で手仕舞いするためのブリッジローンは今後も継続してサービスしていきたいと思います。

ただ、LTVの低い投資や保有資産の有効活用のためなら、不動産担保ローンのノンバンク活用も良いので、今回の積極的な姿勢に転じたという情報は良い情報だと思います。

不動産担保融資の概ね条件は次のようなイメージです。

・融資額：一般的には５億ぐらいまで、ただし案件次第では超えても可能

・融資期間：２５年とかいった長期も可能ですが、調達コストが低くないし、現実的には５年まで

・調達コスト：事務手数料３～５％　金利は年利で８％前後が一般的

・対象地域：１都３県を中心に全国主要都市※

※全国主要都市といっても本当に限られているので、具体的にはご照会ください。

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