バリ島の不動産
スミニャック売ヴィラ 約２１００万円
土地３００㎡ ２ベッドルーム
リースホールド ２２年 約２１００万円
場所は、なんとスミニャック。
その中でも好立地でスミニャックストリートとスミニャックビーチに間であり、
villaの周りは住宅街で、歩いて2分ぐらいでレストラン、ホテルなどの
商店街がある。
スミニャックで、これほどの好立地、土地も３アールでこの価格は、
バリ島の不動産事情を分かっている人からすれば、ありえない。
もちろん、事件や自殺があったとか、そんな曰くは一切なく、
権利関係も綺麗な物件である。
では、なぜこの物件が破格値になったのか。
結論から言うと、下記の条件が全て揃ったからだ。
１，土地のリース期間のの残年数が短いこと
２，売主が相場を知らないこと
３，地主が安い金額でリース期間の延長に応じてくれること
それぞれについて、このぶっけんを例に考え、今後の物件発掘に役立てたい。
１，土地のリース期間のの残年数が短いこと
バリ島のリースホールドのヴィラの場合、リースの残期間が短くなると極端に売りにくくなる。
だから売主は、安い金額で売却することに納得する。
でも、もし地主が「３」のリース期間の延長に応じてくれるなら、そのヴィラのリース期間は長くなる。
そうなると、普通のリース物件ができるのである。
しかし、現実には売主はそうしないことが多い。
その理由は、売主は素人だからそんな事情を分からないし、仮に分かったとしても
そこまで面倒なことをしたくない、また売却する物件のために新たにお金をかけたくない、
というわけだ。
２，売主が相場を知らないこと
ご存知の通り、バリ島の不動産はここ数年で数倍にも値上がりしている。
ヴィラの売主（持ち主）のほとんどは、外国人であり、不動産業者でなく素人だから、
値上がりしていることは分かっているが、具体的には分かっていない。
インドネシアには、日本のような不動産情報の一元化はされていないから、
相場が分かりにくい。
その上「１」のリース残年数が短いと、売主は自分が購入した価格を基準に
残年数から売却金額を算出しているケースが結構あるのだ。
例えば、１０年前に２５年のリースホールドの物件を２５００万円で購入し、
１０年住んだ場合、残年数が１５年となり、割合で考えると１５００万円が売却価格と考える。
実際には、この１０年での土地の値上がり分を考えなくてはならないのだが、
リースホールドの物件では「まあ、そんなものかな」というケースがあるのだ。
３，地主が安い価格でリース期間の延長に応じてくれること
上記「１」「２」の条件がそろうだけでも格安物件なのだが、この「３」が加わると
物件の価値が跳ね上がる可能性がある。
この物件は、もともと残年数が１２年で１２５０００ドルだった。
これだと売り物件としては、残年数が短すぎて売りにくいのだが、
地主がリースの延長に応じてくれたことにより、普通のリース物件の変身した。
１０年延長すれば、「リースホールド 残年数２２年」となる。
さらに、この物件では、地主が契約の延長を希望している。
相場だと１年１アール２５Jrp～３０Jrpなので、相手側の希望なので
それ以上高くなることはなさそうだ。
土地は３アールだから、２５JUTA×３アール×１０年＝７５０Jrp
物件１２５０００ドル＋７５０Jrp（５４０００ドル）＝１７９０００ドル
今の為替だと、１ドル＝１１７円ほどなので、約２０９４万円となる。
これによって、スミニャックビーチから徒歩８分、商店街まで徒歩２分
土地は３アールだが、実際には３０㎡ぐらい広くなっている、という
この物件がありえない破格値の物件になったのだ。
この辺りの相場だと、安くても２５０，０００ドルくらいだろう。
それが、１７９０００ドル。
ただ、さすがに売主のフランス人も、地主も安すぎるということに気がついているらしく、
多少の条件変更は要求してきているようだ。
あとになって、条件変更されるのは気に入らないというのはあるが、
その感情を差し引いても、多少の条件の変更なら応じても十分にメリットがある価格だ。
上記の３つの条件のうち１つでもメリットがあるが、この物件は３つの条件が揃った。
今回の件を教訓にして、さらによい物件を作り出したい。
これと比べられるとハードルが高いが、、、。
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