「より高く貸せる間取り」とは ～１K⇒１LDKに変更～

どうも明日ホームの麻田です

今回は「間取り」についてお話ししたいと思います。

売買目線でいけば㎡単価で考える事が多いですが

実は同じ㎡数だとしても、間取りベースで賃料が変わることがあります。

例えば下記のようなイメージ。

上記の部屋は約３５㎡ありますが１Kとして例えば１０万円で貸せるとします。ただ、１LDKにリフォームした場合は１１万円くらいで貸せたりする事がありますこれが創意工夫する事による、一つのギャップ、旨味となります。

【これから新築をご検討されている方へ】

もし出来合いの新築ではなく、ご自身で選ぶ事が出来る場合ですが間取り選定は、必ず賃貸管理会社に相談されることをお勧め致します。建築屋さんには悪いですが、正直そのような視点に欠けた提案をしている事が圧倒的に多く見受けられます。

そのエリアでどのような物件の供給が多くどのような間取りが渇望されているか。

その辺りもリサーチするに越したことはありません。

【中古物件のご購入を検討されている方へ】

上記の例のような、間取り変更をすれば賃料UP出来るかもしれないという風な目線でも物件を見てみてください。

今より高く貸せるかもしれない、というような掘り出し物件があるかもしれません。

２Kなども１LDKに出来る場合もあります。

１R＜１K＜１DK＜２K＜２DK＜１LDK・・・

という風に価値は高くなってきます。

間仕切りを変更したり、壁を造作するコストもかかりますが１０万円台～２０万円台で出来る事が多いので仮に賃料が１万円UP出来たとしたら回収はあっという間です。

【最後に】

まだまだ物件価格は高いままですが銀行の貸し渋りや審査が厳しくなったりで、少しずつ掘り出し物件が増えてきている印象があります。かといって、そんなに簡単に良い物件が出てくるとは思いません。

ご購入される前に必ずその物件の賃貸市場での価値や適正賃料などを賃貸管理会社に聞いてみる事をお勧めします。

麻田の個人的な感覚ですが未だにご相談頂く物件の内、１０件中７，８件はご購入をお控えするご提案をしております。

見た目の利回りだけに騙される事なく、トータル的に想定される支出を厳しめに試算された上で、ご判断されることをお勧め致します。

ではまたm(_ _)m

繁忙期は新築ラッシュ ～収益新築を「買う・建てる」心得～

どうも明日ホームの麻田です

賃貸不動産業界の繁忙期は１月～３月となります。特に１月中旬から３月上旬が最も契約が多い時期となります。

勿論多くの理由がありますがその時期に合わせて新築物件もたくさん建ちます

弊社の管理物件でも新築物件は既に複数棟公開・満室になっていますが

やはり新築は人気が高いです。

近年の新築ラッシュや築浅物件、リノベーション物件の競合の影響もありそこまで新築物件が

いわゆる「新築プレミアム賃料」にならずかなりリーズナブルな価格で出ていることが多いので、新築好きな入居者の方にとっては良い時合と言って良いかもしれません。

当然、水回りも新品ですから

特に女性には新築は人気です

繁忙期も終盤に差し掛かっておりますし

賃料や価格面でもお得な物件も多く出てきておりますので是非探してみて下さい（＾＾）

【新築物件をご購入希望・建築予定のオーナー様へ】

新築物件は今、かなり数が出ております。

特に単身者向けの１R・１Kにおいては都心エリアに限らず、郊外エリアにも数が増えてきております。

もしご購入される場合は次の項目に注意されることをお勧め致します。

《シングル物件の場合》

①駅から１０分以内である事

（１０分以上の物件は成約率が極端に下がります。）　

②独立洗面台がついている物件が良い。

（無ければ小さくても良いので後付け出来るか確認する。）

③バストイレが一緒の物件は絶対に避ける。シャワールームについてもかなりマイナス評価をすべき。

④オートロックがついている物件が良い。

（無ければ後付けも可能なのでご提案出来ます。）

⑤日当たりが悪い物件は浴室乾燥機を。

⑥満室想定賃料をシビアにチェック。ポータルサイトで競合物件をリサーチし、安めに見積もっておく。

※シャワールーム物件はバストイレ別表記が出来ずSEO的に弱いです。

※全て超人気駅が最寄りの場合は例外です。

《ファミリー物件の場合》

①駅から１５分以内である事

（１５分以上の物件は成約率が極端に下がります。）　

②オートロックがついている物件が良い。

（無ければ後付けも可能なのでご提案出来ます。）

③満室想定賃料をシビアにチェック。ポータルサイトで競合物件をリサーチし、安めに見積もっておく。

④１LDKは定番。２LDKも。だが、３LDKは非常に供給が少ないため応募が殺到する事が多い！

※新築のファミリー物件はそもそも供給が少ないのでねらい目です！

★同じ平米数でも家賃をより高く貸せる間取りがありますので現在がまだ計画段階の場合是非ご相談下さい。

その土地のポテンシャルを最大限に発揮できるようにご提案致します。

★また上記のような購入をされる際の注意点に関しましても厳密にはまだ数十項目ありますので

弊社でお取引がまだ無いオーナー様でも麻田までお気軽にご相談下さいませ。

ではまた

「より高く貸せる間取り」～トイレを独立させるか否か～

どうも明日ホームの麻田です

以前お伝えした記事に続き「より高く貸せる間取り」の実例をお示しします。

今回は１Kで限られた㎡数の場合で、よく悩む「トイレを独立させるか否か」という点です。

　　　　　　　　　　　　＜↑イメージ写真＞

上記の左のような間取りをビフォーだとして、右のようにトイレと洗面所スペースを同じにすることで部屋をより広くする事が出来ます。

【アフター①の解説】

独立トイレを無くして洗面台部分のトイレを移動させました。それにより洗面台もコンパクトなタイプに変更しています。これにより洋室が６帖⇒７帖に広くなりました。

６帖は規格として一般的な為、競合もたくさんある広さです。１帖広くなることで１歩リード出来る事がメリットだと思います。

【アフター②の解説】

アフタ－①と同様に独立トイレを無くして洗面台部分のトイレを移動させました。それにより洗面台もコンパクトなタイプに変更しています。そしてさらにキッチン側の冷蔵庫を置くスペースを省きました。

これにより同じ㎡数なのに洋室が６帖⇒８帖と２帖も広くなりました軽いマジックを起こした感じです。笑

もちろんキッチン側に冷蔵庫が無いとNG、という人も中にはいますので「帯に短しにたすきに長し」ではありますが、限られたスペースの中でより人気の間取りを作っていくという観点で考えてみました。

①、②いずれもビフォーよりも高く貸せる可能性は高くなりますテーマは「受けの広さ」です。より多くの人にアリかどうか。それをテーマに取捨選択を繰り返すイメージです。

前回のように間取り変更をするのが一番効果が分かりやすいですが、今回のように室内スペースの交通整理を行う事でより高く貸すことが出来るケースがありますので、新築でどのような間取りにしたら良いか、などじっくりと考えてみて下さい。

収納をどのくらい広くすべきか、キッチンの大きさや、各設備のグレードなどなど悩みは非常に多くなりますが、あくまで「より高く貸せるか否か」という一貫したポリシーで臨むことをお勧め致します。

【最後に】

もちろん一番重要なタイミングは「新築時」です。新築時であれば間取り図に創意工夫を加える事が可能だからです。中古だとしてもリフォーム前提で古い物件をご購入されるケースなどで参考にして頂けるかと思います。

今後も新築物件は建ち続けます。それと同じペースで取り壊しが進めばよいですが、再建築不可の問題や旧法と新法の違いから建坪が狭くなってしまったりする事もあり、新築のペースと比べて、取り壊しが進んでいない印象が強く、市場にどんどん物件が増え続ける傾向にあります。

そんな背景の中で他の物件では無く、自分の物件を選んでもらうためには、可能な限りの不断の努力、創意工夫が必要になってくると思います。多角的に様々な角度から物事を見てご判断されることをお勧め致します。

ではまたm(_ _)m

「カウンターキッチン、対面キッチンの落とし穴」

どうも明日ホームの麻田です

今回は「カウンターキッチン、対面キッチンの落とし穴」についてお話します。

“憧れのカウンターキッチン”などとよく言われています。確かにリビング空間のみで１０帖以上取れるなら効果的かと思います。

が、カウンターキッチン内部も含んだトータルで１０帖以内の場合、キッチン部分で３，４帖取られるので、LD部分が６帖未満になってしまい結果「受けが狭くなってしまっている」部屋を見受ける事が多々あります。

実際の例は下記となります。

大手ハウスメーカーなどで下記のような１LDKがここ４，５年でかなり量産されています。

　　　　　　　【↑あまり良くない事例】

ですがこのようなLDKですと、実際に使用できる部分が下記のように

５．５帖程度になってしまいます。

こうなってしまうと、１LDKのメインターゲットである「２人入居」がかなり厳しくなります。結果受けが狭くなってしまう形となります。

【解決策】
そんな時は壁側にシンクを設置して、少しでもリビング空間を広くした方が「受けが広く」なります。下記のように。

【↑限られた広さの際の、お勧めキッチン配置】

そうしますとカウンターキッチンでは無くなりますが、家具レイアウトのバリエーションが確実に広がりますし、より空間を広く使う事が出来るようになります。

一般的に、賃貸物件の間取り作成は確率論的に考えた方が良いです。より多くの人が「有り」な間取りになるようにすべきです。（もちろん例外として、姫部屋やバイカーズルームのような超ニッチな攻め方もありますがここでは正攻法の話をしています。）

今回のお話は、上記のように３０㎡前半しかない物件をより有効活用するようなご提案となりますが、例えばLDKが１５帖以上あるような場合は、リビング空間も広く使えるのでカウンターキッチンも力を発揮しやすいです。

ケースバイケースで効果的な設備もあれば、かえって首を絞めてしまうような設備もある、という事を頭に入れて頂き新築やリノベーション時の参考にしていただければ幸いです。

ではまたｍ（＿　＿）ｍ

賃貸管理 よくあるクレーム①「騒音問題」

どうも明日ホームの麻田です

今回は、賃貸管理業務の中で良く発生する

「騒音問題」についてです。

下記要点をまとめましたので参考にしてみて下さい。

・騒音問題は解決が難しい

管理業務上の難易度で言えば、非常に難しいランクに分類されます。その理由ですが「客観的証拠」を示す事が非常に難しいからです。

例えば、器物破損などであれば証拠が残りますのでそれを元に注意したり、契約上の何らかの対応を取る事が可能となります。

ですが音は消えてしまうので、被害を受けた入居者の感覚的な判断となってしまいます。

・火に油を注ぐ対応に注意

勿論管理会社としてはクレームを受けた後は加害者と思われる人に注意をするのですが

逆に加害者が被害を訴えたりするケースも良くあります。その場合、管理会社としてはお互いに注意をする形となり、結果的に被害者・加害者共に憤りが募ってしまい、逆効果になる事もあります。

・騒音問題はほとんどが生活音レベル

音がうるさいと思う程度は人それぞれです。

例えば、今まで一軒家にしか住んだことがない人が、木造アパートの中部屋（not角部屋）に入居された場合、左右の生活音やTVの音、通話の声などが聞こえてきて驚く事があるはずです。

逆に元々集合住宅にお住まいの方で、足音に注意して生活してきた環境にある人は、忍び足で生活をする事に慣れていますから

比較的加害者になりづらい傾向にあります。（麻田もその一人です。笑）

・結局公平にジャッジするには測定するしかない

あくまで個人的な感じ方でうるさいか静かどうかが変わってくるのは事実ですが、それでは結局「音がうるさい！」「いや生活音の範囲だ！」と平行線をたどってしまいます。

そのため「騒音」に該当する音量については環境省が定めており、それに基づいて組み立てる事がベターです。

＜騒音に係る環境基準について＞※環境省ＨＰ参照
http://www.env.go.jp/kijun/oto1-1.html

添付のURLのように日中の時間と深夜早朝で騒音に該当する音量基準は異なりますが、騒音を測定する機器で実際に測り被害を受けている事を客観的に立証する必要があります。あくまでこの測定に関しても第三者機関による測定が望ましいです。（被害者本人の測定だと、その数値が実際に加害者からの音かどうかの立証が出来ない為）その後のフローは下記の通りです。

・測定後それを元に注意するが、それでもだめなら訴訟しかない・・・

①騒音である、と客観的に示した証拠を元に加害者に静かにするように促し、様子を見る。

②それでも静かにしない場合は管理会社に契約違反で処分してもらうように促す。

③管理会社は貸主と相談し対応を協議し、契約違反で改善しない場合は契約解除となるような文章を送付する事が多い。ただ、管理会社や貸主が明渡し訴訟までもっていく事は無いと思います。結局、被害者・加害者間の騒音トラブルなので。

④管理会社による通知をしても改善しない場合は、最終手段として客観的証拠をもって被害者自ら訴訟を起こすしか手はないです。

という流れかと思います。

ただ、上記を見てもらってお分かりの通り、一筋縄ではいかずシンプルに白黒つけられるものではないので、非常に難しいという事がお分かり頂けるかと思います。

・管理会社としては可能な限り適切な対応を継続するしかない

ですが、管理会社として初動の対応を誤ると、矛先が管理会社や貸主に来てしまう事もあります。きっちりと管理会社としては注意の電話をしたり、注意文を送付・掲示板に掲示するなどの対応をしていく事は継続しないといけません。最近木造の新築アパートも増えておりますので、騒音問題は減る事は無いと思います。

管理会社として今後ますます適宜しっかりとした対応をしていく事が求められます。

気を引き締めて日々の対応をしていかねば、と改めて思った次第であります。

ではまたm(_ _)m

（写真と本記事は関係ありませんw）

【間取り変更シリーズ】～「もったいないスペース」対策～

どうも麻田です

今回は間取り変更シリーズ、～もったいないスペースを有効活用編～という事で廊下や通路スペースを有効に活用する事例をご紹介します

例えば良く見る下記のような間取り。

前提として、当然ですが２DKより２LDKの方が価値が高いです。

２部屋以上居室がある場合のLDKの表記についてですが、「１０帖以上必要」とされています。

（なお、１LDKの場合は８帖以上あれば良い）

上記ですとDKが８帖しかないので、LDKの表記が出来ません。

お部屋探しでお客様と話をしていると、ゆったりとしたリビング欲しい（＝LDKが良い）という方はかなり多いです。そのような方へはこの物件は対象外となってしまいます。

ではどうすればよいか。下記をご覧下さい。

赤〇をした部分が「もったいないスペース」となります。もちろん廊下や玄関スペースはゆとりのある空間を演出する上では必要になる事もありますが、面積の限られた日本の賃貸住宅において、ぜいたくは言っていられません。

麻田であれば、下記２パターンのいずれかにします♪

いかがでしょうか？

このいずれも２LDK表記になるため、確実に問い合わせは増えますし成約率も上がるかと思います。新築を設計する際や、リノベーションをする時はデッドスペースを少しでも減らす努力をしてみてください。

高いお金をかけて建築orリフォームをするわけですので、少しでもマイナス要素は除外して、限られたスペースにおける最大限のポテンシャルを発揮できるように計画されることをお勧め致します。

ではまたｍ（＿　＿）ｍ

間取りクイズ～今までの考え方で手直ししてみてください♪～

どうも明日ホームの麻田です

今までお伝えした考え方を元にして、次の間取りをより良い間取りにすべく考えてみてください

これは実際に弊社で募集を行ったことのある物件でして、弊社で募集をする際には既に完成しておりました。これをより「受けの広い」間取りにすべく、麻田なりの正解を下に記載しておりますので見てみてください

【↓麻田の解（理想論）↓】

【解説】

①玄関ホールをカット

②洗面台を新設

③DKからLDKにグレードUP

④収納も古いタイプからロングコートがかけられるタイプに。

⑤１口コンロを２口コンロにグレードUP

これを行う事によって１割程度家賃がUP出来るかと思います。勿論新築時にこのご提案が出来ていれば、理想的ですよね～。あくまで上記の解は、同じ平米の場合の、新築時の時点での提案です。

これをリフォームするとなるとかなりのコストがかかりますので、もしリフォーム前提で考えれば下記間取りであれば、あまりコストをかけずに行う事が出来ます。

【↓改修コストを最低限抑えた案↓】

いかがでしょうか？

このようなやり方で、少しでももったいないスペースを削っていく事で、より付加価値が出る事がありますので是非ともご検討してみてください。

ではまたｍ（＿　＿）ｍ

「賃貸管理会社の業務量は減った？」～賃貸管理料１％が実現できる理由～

どうも明日ホームの麻田です。

今回お話するのは「直近１５年間における賃貸管理会社の業務量の変化について」です。

昨今新たな業態の登場やテクノロジーの進化によって、賃貸管理会社の日常業務もかなりライトになってきています。
その事例として１０例をご紹介します。

＜１５年前の賃貸管理会社の業務＞
①家賃滞納者に電話・手紙・訪問などの催促業務を行っていた。
②入居審査は賃貸管理会社とオーナーによる審査基準とフィーリングやカン（？）で審査していた。
③各ポータルサイト１つ１つ、それぞれ物件を登録していた。
④募集用のサイトと、賃貸管理ソフトが分離していたため、それぞれ物件を登録していた。
⑤物件確認の電話を受けていた。
⑥内見予約の電話を受けていた。
⑦申込受付の電話を受けていた。
⑧クレーム対応の一次受付をしていた。
⑨ＰＣはシングルモニターで低スペック。重い。
⑩紙ベースで管理している業務があった。

＜今の賃貸管理会社の業務＞
①家賃滞納があっても保証会社に加入していれば丸投げ可。
②まず保証会社の審査を行うのでその際に信用調査や滞納歴、犯罪歴などかなりのデータで合否を出すので今までの感覚的な部分での審査が減り、事故が減った。
③データベースが１つになり、各ポータルサイトへはワンクリックで連動が可能になった。
④募集用のサイトと、賃貸管理ソフトも、統合されているので二重登録が不要になった。
（※弊社はいい生活のクラウドシステムを利用）
⑤物件確認は２４時間３６５日自動音声受付
⑥内見予約は２４時間３６５日クラウドシステムによる受付
⑦申込受付は２４時間３６５日クラウドシステムによる受付
（※弊社はイタンジのクラウドシステムを利用）
⑧クレーム対応の一次受付をしていた。
（※弊社はシードコーポレーションと保険会社のサービスを兼用）
⑨ＰＣはデュアルモニターでハイスペック。高速で快適。
⑩ペーパレス化が進んでいる。

これを見て頂ければ「賃貸管理会社の業務量は減った」
という事がお分かり頂けると思います。

なぜ今回このお話をしたかというと

これは少し宣伝になってしまうのですが、弊社明日ホームは賃貸管理料「１％」という画期的な低料金で賃貸管理業務を行っています。
他の管理会社は５％が今でも大多数です。

弊社にご相談頂くオーナー様の中に「そんな安い価格で業務を行えるの？続くの？」という風におっしゃる方がいらっしゃいます。
今回はその回答をした形となります。

「賃貸管理料５％」という価格設定は２０年以上も前から続いている単価です。
管理会社として特にヘビーな「滞納催促」から解放してくれた「家賃保証会社」が誕生する前は、また様々な煩雑な業務から解放してくれた各種テクノロジーが進化する前は、５％は確かに妥当な価格だったかもしれません。
ですが前述の通り、賃貸管理会社の業務量は大きく軽減されました。５％も頂かなくても十分に業務出来るのです。

このような話は何も不動産業界に限った事ではないと思います。
テクノロジーの進化によって、今までの作業が軽減もしくは不要となり、人間の存在意義がますます問われていると思います。

ＡＩが人間の脳を超える技術的特異点をシンギュラリティと呼び２０４５年にはその時を迎えるといわれています。

恐れすぎる必要はありませんが、取り組むべき仕事・残っていくであろう仕事、テクノロジーによって代替される作業などなどを、しっかりと見極め取り組んでいく事が必要だと思います。

とは言え、明日ホームとしては先を見ながらも現実に立ち返り、地に足を付けて求められる事を着実にクリアしていく事が最も大切であり、向こう１０年、２０年先も決して変わらないミッションである、と戒め日々進化していくのみであります。

ではまた（＾＾）

賃貸における「シャワールーム物件」のデメリット

どうも明日ホームの麻田です

今回は最近よく見かけるシャワールーム物件についてお話しします。

結論から申しますが、麻田はオススメしません。

その理由は
「独立シャワールーム&独立トイレ」だと、広告表示のルール上

バストイレ別とカテゴライズする事が出来ないという点です。
言わずもがなバストイレ別という条件は、お部屋探しの人気条件ナンバーワンと言っても良い条件です。

せっかくセパレートで作ったのであれば、いわゆる枡風呂と言われるような正方形の狭いお風呂でも良いのです。バスタブを付ければ良いのです。
それだけでバストイレ別表記が可能となり一気に検索条件にヒットし、閲覧数が2.3倍にもなります。閲覧数が増えれば反響＝問い合わせが増え、反響が増えると内見数が増え、内見数が増えると成約率が上がります。

逆に捉えるとバストイレ別と表記出来ないことによって、閲覧数が2.3分の1に落ち込み、その分反響も内見数も成約率も下がります。。

もちろん極小アパートに限って言えば、十分なバストイレ別のスペースを確保出来ないのでユニットバスよりはシャワールームとトイレが分かれている方がマシ、という見方もあります。また人気エリアにあり適切な条件で募集すれば満室になりますし、弊社の管理物件でもそのようなシリーズは多数取り扱っておりますので、決め方次第の部分もあります

【↑足湯機能付きの珍しいシャワールーム】

こんな珍しいシャワールームもあります。効果的かどうかは未知数です。

いずれにしてもバストイレ別にするスペースがあるのにもかかわらず、シャワールームは海外風でカッコ良い、とか最近の若者は湯船に浸からないからシャワーだけで良いだろう、というような安易な発想で、シャワールームにリフォームするような事は大反対です。（過去にそのような事例が実際にありましたねぇ。。弊社にご相談頂く事もなく、100万円以上かけてリフォームをしたのにも関わらず、結局賃料UP出来ませんでした。）

広告表示のルールを熟知する事も、満室経営に向けた重要な要素であると認識すべきである、という一例だと思いますので、頭の片隅にでも入れておいて頂けたらと思います。

ではまたm(_ _)m

賃料UPする方法 ～ペット飼育編～

どうも明日ホームの麻田です

今回は賃料をUPする方法をお伝え致します。

その方法の一つがペット飼育を許可する、という方法です。

もちろん、既にペット不可でアパート全室を貸出している場合で、後からペット可にするのはハードルがあります。（不可能ではありませんが）オススメするのは新築の際か、もしくは現在の時点で空室が多い場合などです。

よくあるペット飼育の条件・・・ペット飼育の場合、敷金＋１ヶ月及び解約時償却

というのが良くありますが、敷金１ヶ月ですと正直担保としては弱い上に初期費用が高くなるので入居時の敷居がより高くなり、客付けがより難しくなります。

【お勧めするペット飼育の条件】

①賃料３０００円UP（２頭目以降、１頭につき＋１０００円）

②保証会社加入必須

③連帯保証人必須

という条件です。この条件にすれば賃料を高くすることが出来るので、一定の利回りで売りに出す場合に、賃料が高いだけ売買価格を上げる事も出来ます。つまり資産価値を上げる事が出来る、という事になります。

ここでのミソは、保証会社＋連帯保証人をダブルで付ける事を必須にする事です。やはりペット飼育による部屋への汚損リスクは高くなりますので、そのあたり保証会社では保証が限られているので、連帯保証人を付けておくべきです。

既にご所有の物件をペット可にされているオーナー様はすぐにでも次の入居募集から、上記の形に変更されることをお勧めします。ですが、新たにペット飼育を許可する上では諸々「ペット飼育規則」などでルールを設けたり誓約書にサインしてもらったりと管理をする事が前提にはなりますし、トラブルが多くなる等のリスクもありますので、そのあたりのマネジメントも必要になります。

その際は賃貸管理会社によくご相談の上で、ご検討されると良いかと思います。

ではまたｍ（＿　＿）ｍ