どうも明日ホームの麻田です
今回は、賃貸管理業務の中で良く発生する
「騒音問題」についてです。
下記要点をまとめましたので参考にしてみて下さい。
・騒音問題は解決が難しい
管理業務上の難易度で言えば、非常に難しいランクに分類されます。その理由ですが「客観的証拠」を示す事が非常に難しいからです。
例えば、器物破損などであれば証拠が残りますのでそれを元に注意したり、契約上の何らかの対応を取る事が可能となります。
ですが音は消えてしまうので、被害を受けた入居者の感覚的な判断となってしまいます。
・火に油を注ぐ対応に注意
勿論管理会社としてはクレームを受けた後は加害者と思われる人に注意をするのですが
逆に加害者が被害を訴えたりするケースも良くあります。その場合、管理会社としてはお互いに注意をする形となり、結果的に被害者・加害者共に憤りが募ってしまい、逆効果になる事もあります。
・騒音問題はほとんどが生活音レベル
音がうるさいと思う程度は人それぞれです。
例えば、今まで一軒家にしか住んだことがない人が、木造アパートの中部屋(not角部屋)に入居された場合、左右の生活音やTVの音、通話の声などが聞こえてきて驚く事があるはずです。
逆に元々集合住宅にお住まいの方で、足音に注意して生活してきた環境にある人は、忍び足で生活をする事に慣れていますから
比較的加害者になりづらい傾向にあります。(麻田もその一人です。笑)
・結局公平にジャッジするには測定するしかない
あくまで個人的な感じ方でうるさいか静かどうかが変わってくるのは事実ですが、それでは結局「音がうるさい!」「いや生活音の範囲だ!」と平行線をたどってしまいます。
そのため「騒音」に該当する音量については環境省が定めており、それに基づいて組み立てる事がベターです。
<騒音に係る環境基準について>※環境省HP参照
http://www.env.go.jp/kijun/oto1-1.html
添付のURLのように日中の時間と深夜早朝で騒音に該当する音量基準は異なりますが、騒音を測定する機器で実際に測り被害を受けている事を客観的に立証する必要があります。あくまでこの測定に関しても第三者機関による測定が望ましいです。(被害者本人の測定だと、その数値が実際に加害者からの音かどうかの立証が出来ない為)その後のフローは下記の通りです。
・測定後それを元に注意するが、それでもだめなら訴訟しかない・・・
①騒音である、と客観的に示した証拠を元に加害者に静かにするように促し、様子を見る。
②それでも静かにしない場合は管理会社に契約違反で処分してもらうように促す。
③管理会社は貸主と相談し対応を協議し、契約違反で改善しない場合は契約解除となるような文章を送付する事が多い。ただ、管理会社や貸主が明渡し訴訟までもっていく事は無いと思います。結局、被害者・加害者間の騒音トラブルなので。
④管理会社による通知をしても改善しない場合は、最終手段として客観的証拠をもって被害者自ら訴訟を起こすしか手はないです。
という流れかと思います。
ただ、上記を見てもらってお分かりの通り、一筋縄ではいかずシンプルに白黒つけられるものではないので、非常に難しいという事がお分かり頂けるかと思います。
・管理会社としては可能な限り適切な対応を継続するしかない
ですが、管理会社として初動の対応を誤ると、矛先が管理会社や貸主に来てしまう事もあります。きっちりと管理会社としては注意の電話をしたり、注意文を送付・掲示板に掲示するなどの対応をしていく事は継続しないといけません。最近木造の新築アパートも増えておりますので、騒音問題は減る事は無いと思います。
管理会社として今後ますます適宜しっかりとした対応をしていく事が求められます。
気を引き締めて日々の対応をしていかねば、と改めて思った次第であります。
ではまたm(_ _)m
(写真と本記事は関係ありませんw)