マンションを購入する際、返済額と家賃を比較する人がいます
まぁそういう人がいるというより、始めはまずそう考えるかと思います
でも実はそれだけでは不正解でした。と言う事で昔話を一つ…
むかしむかしある所に
10万円の家賃を払って明治通り沿いの賃貸に住んでいた新婚夫婦がいました
ある日、通りの向かい側に分譲マンションが建設されることが窓から見えました
『家賃＝返済額なら買った方が良くね？』
早速その夫婦は説明会に行きモデルルームを見学しました。
住んでいた賃貸は1970年代に建てられた旧耐震、自身のたびに壁から聞きたくない音が聞こえるレベル…
一方でモデルルームには最新鋭のキッチンと言う事で…正直…反吐が出たｗ
『こんな設備別に要らん！』それが夫婦の結論でした。
嘘です。
売っていた物件の最安の間取りの金額を聞いて愕然…『高すぎる…』泣く泣く家に帰ってきました。
普通なら諦めて終わる物語ですが続きがありました。
別に最新鋭の設備なんて無くても良いじゃない！中古だって良いじゃない！
と言う事で、今度は逆に『家賃≒住宅ローン＋管理費修繕積立金』となる中古物件を探しました
いくつか候補が見つかるものの、戸建てにはどれも不穏な文字が刻まれている…『再建築不可』
そこで戸建ての夢は諦めて中古マンションに絞って検索…すると今度はこんな文字『住宅ローン控除使えます！』
当時の条件…『築25年以内、50平米以上』これがキーワードになって物件選び
候補を選び内検…『これで良くね？』と即断即決購入に至りました。
これが私たち夫婦の行動です。
乱暴でしょ？リスクその他もっと考えても良いと思いますよね？
もちろんリスクは考えました。考えたのはズバリ…『需要』これだけ。
いざと言う時に売れるか貸せるかを見越していました。
奇をてらった奇抜な物件ではなくザ・無難な間取り
どう言った家族構成の人がその物件を買いたい借りたいと思えるか
これだけを考えて物件を選びました。
あれから約18年…住宅ローン折り返し地点ですが
恐ろしい事が起きました…
月々10万弱で住んでいたマンション価格が
購入を諦めたマンションの売出し価格を超えました
もちろんそちらのマンションも同様に上昇していますけどね
この結果…私は今、別の段階にいます。(追って説明します)
ね？
まとめです
マンション購入に際し意識すべき事
最も重要なのは…売ろうと思えば売れる物件
次に重要なのは…可能な限り資産価値が下がらない物件
それは終の棲家として購入する場合であっても同じですし
逆に転勤族だから…いずれ実家に戻るから…家族構成変わるから…と
理由をつけて諦めていた人も考えてみても良いと思うんです
例えば…
住宅ローン控除の恩恵を受けつつ住んで、それが終わったらその場で売る
という条件を付けた上で物件を探してみたとしましょう
家賃だったら払っておしまいですが、家を買う事で資産になる！
自宅購入とはズバリ…『最もリスクの低い不動産投資』
例えばいま月10万の家賃を払っているとします。家賃は払っておしまいですが
もう少し頑張って月15万円(住宅ローン返済＋管理費＋修繕積立)の予算とした場合
3000～4200万円の物件が視野に入ってきます
年収で言えば400～500万円…
それ位の額であれば新築にこだわらなければ東京都内でも十分住む事も出来ますよね？
もちろん下落するリスクはありますが
中古マンションであればその額は限定的
例えば『買って10年で必ず手放す』と言う条件で考えてみましょう
3000～4200万円の物件の住宅ローン残債は10年後2300～3200万円になっている
あとは買った物件の10年後の価格がどうなるかを考える…
全く変化しなかった場合…売却する事で700～800万円の現金が手に入ります
700～800万円下がった場合…トントンです
それ以上下がった場合…残念赤字です…
そして今、不動産バブルがはじけるとマスコミどもが騒いでいます
『だったら今は買いではない』と、思いますよね？
残念。
私は逆にそれが狙い目だと思うんです。ソースは俺
事実私は偶然そのタイミングで不動産を購入しました
時は2007年…リーマンショックのあおりを受けて一斉にマンションが投げ売りされていた時代
売りたい人から見れば『今マンション買う奴はバカ』と思っていたかもしれません
当時の予算はザックリと2500万円、それが今5500万円になっている…
これ…控えめに言って奇跡だよね
何が奇跡かと言うと…マンションの売却益は『3000万円まで非課税』だから
つまり…
2500万円で購入→5500万円で売却→売却益はジャスト3000万円
それがまるまる税金かからず全額現金で手に入る！
もちろん住宅ローンの残債もありますから相殺されますが…
それを差し引いても手元には4200万円の現金が残る
ちなみに、かつて購入をあきらめた新築物件の当時の売出し価格は4200万円でした
そう…当時逆立ちしても買えなかったマンションを
特に意識せずに18年で、その額の資産を貯める事が出来てしまった…
それが…前述の『やらかした事』になります
私は今4200万円の現金に変えられる物件に住んでいる…
夢が膨らみますよね…
例えば都内に諸経費込1000万円の物件を3つ購入して
残りの1200万円で購入できる好きな所に住んだとします…
都内で1200万円は厳しいですが
場所を選ばなければいくらでも物件はありますからね
そして都内の物件を例えば8万で貸す→毎月24万円の収入
そう…慎ましやかな生活をする前提でFIREが成立する域に到達したわけです
もちろんこれら物件を購入する際にも
最も重要なのは…売ろうと思えば売れる物件
次に重要なのは…可能な限り資産価値が下がらない物件
これを意識するだけ
もちろん全責任は実行する人の責任ですけどね
賃貸か持ち家か？答え出ましたよね？
買えないなら責任が負えないなら賃貸一択
買えるなら投資目的で自宅を買うのはアリ
「少子高齢化で家が余るんだ！」
なんて発言ありますが
外国人目線で見れば安心安全な日本に住めるなら購入してくるでしょう？
もはや人口減なんて無視できるレベルと言って良い
さらに少しでも金がある人は住む場所を選べる
そうでない人は…最後には屋根壁穴の開いた家っぽい所に住むしかない
それだけの話。
だったら少なくとも継ぐ家がない人や継げる家に住む予定がない人は
買う一択なんじゃないカナ…
なんて思います。
最後になりますが…このロジックって…ポーカーそのものなんだよね。
ＡＫは滑る…だからオールインできない！
なんて言う人は負けるしかない。
ＡＫを信じて、ＧＴＯを信じて正しい情報をしっかり学んで
ここぞというタイミングを逃さずきちんとオールイン出来る奴が勝つ
なんてねｗ
最後の最後で注意事項ともう一つ
私の文書を読んで中古マンションを購入しよう！と思った方へ
本気で購入を検討するのであれば、自己責任で購入してください…
そして…買う前に…聞きます…
このブログに仕込まれた罠に気付いたでしょうか？
不動産仲介手数料や固定資産税など諸経費の部分をガン無視しています
また、現実問題として年収に対する購入可能な物件価格…「盛って」います
ストレートに言うと『危険水準の価格帯をこっそりと推奨している』
なので実際の私のケースもそこまで利益は出ていないので
セミリタイアは出来ないと言う事が解るハズです。
その点に気付いたでしょうか？
もし気付いているなら真の合格『買うべき人』と言えると思います
そうでない人は…
今一度踏みとどまってしっかりと吟味したうえで購入してください。
私が望むのは、皆さんに利益が出る事ではありません。破綻しない事。
自らの欲望に対して冷静に…自分を律する事が出来る事こそ
成功に必要な最低条件だと思うので
もっと言えば私の発言を信じない人もいるでしょう。
リーマンの時とは違う！と、確かに違いますし信じて欲しいとも思いません
でも確実にマスコミのデマを信じて優良物件を手放す人は一定数必ずいる
市場に必ず並びます。それをつかみ取れるのは
しっかりと準備が出来ている頭の良い人間か
私のような『運』に全振りしてゲームをする人間であることを忘れないで欲しですね。
