雑感ⅩⅩⅩⅩⅩⅧ

マンションの成約率が今75%を下回っているようですが､今の仕事の状況を見てもうなずける部分が有ります｡
一世風靡した海岸沿いのマンションも多くの物件がオープンで売りにでています｡
レインズを毎日見ていてもあまり変わり栄えしていません｡都心でも長く残っている物件が目につくようになってきました｡一度冷えると回復までにも時間がかかるようです｡しばらく辛抱の日が続きそうです｡
今日は1日英訳の仕事に時間を費やしてしまいました｡

投資用物件

今日は投資用ｱﾊﾟｰﾄの現地調査を数件行って来ました｡まず物件へ行く途中でアパートの周辺環境を見て周りにどのような人が住んでいるかとか空気の臭いはどうだとかを感じとります｡そして現地につくと現物とその周りを調べます｡行く前に一応価格は確認して行きますが､現物を見てみすぼらしい造りだったり周囲の清掃や手入れがきっちりとされていないなと思ってあとで確認するとたいていは安い物件です｡今日見た中で周囲が開放的で採光が南向きで明るく自分でも買って見たいなと思った物件が有りました｡やはり今日見た物件の中では一番高い物件でした｡御客さんはこれに決めてくれるかな?｡

無題5

世界には有名な会社が沢山有ります｡今回契約予定の御客様も会社の名前を聞いた時今までに聞いた事のない会社でしたが､ﾈｯﾄ等で情報を調べると世界で指折りの超優良企業であることが判りました｡
ｵｰﾅｰさんも資料を貰うまでは半信半疑でしたが､資料をみてがらっと態度が変わってしまいました｡
世界には我々の知らない超優良企業が多く有ります｡

不動産の経営

ある不動産会社が収益の高い事業用物件を購入して多額の現金を持つことが出来ました。そこで社長は喜んで多額の借入れをしながら物件をどんどん買って行きました。家賃収入も増えましたが借入金も大きく膨らんで行きました。
ところが数年経って建物の内装が陳腐化して御客さんが減り売上げは減って行きました御客さんにまた来て貰うためにはリフォームをして内装を新しくしなければいけませんが、それには多大な費用がかかります。しかし莫大な借金の返済によって資金は殆どありません。満足な修繕も出来ずタイミンク゛も遅れてしまいます。満足な修繕が出来なければ陳腐化はますます早まり客離れが早くなり売上げの減少とリフォーム費の増大でダブルパンチになります。資金が十分にある時にこそ慎重に使い道を考えなければいけないと思います。

無題3

先月引いた風邪でのどをやられたようで､空気がのどに直接入ったり刺激物がのどに
当ると咳が出てしまいます｡少し治まってきた様な感じがしますがまだ完治までには
至っていません｡今日は出来るだけ休んで明日からの仕事に備えたいと思います｡

金融商品取引法

今金融商品取引法に関する入門書を読んでいます｡新聞･雑誌でよく出てくる言葉でも難解で理解し難い言葉があり入門書とは云えどもピンと来ない点もあり頭にはいりずらい所もありますが､REITの出現から不動産だけではなく金融の知識も求められる様になって来ており時代に乗り遅れないようにﾊﾟｽｰﾄして行きたいと思います｡

マンション2

マンションの売買仲介をしていると､共用設備の内容が微妙に違う事が判ります｡最近ではポピュラーになっているCATVやデジタル放送のアンテナが最近出来たマンションでも導入されていなかったりとか､風呂設備で追炊き機能がついていない新しいﾏﾝｼｮﾝも有ります｡専有部分はともかく共用部分の設備導入については管理組合の承認が必要となりすぐにつけたいと思っても出来ない時も出て来ます｡特定の設備にこだわる人は事前に共用部分の設備状況をよく確認して購入したあとでこんなはすじゃなかったと言わないようにしておきたいですね｡

ラブホテル

日本に有るラブホテルは､日本独特の物件でありアメリカや韓国･中国といった国ではあまり見かけない物件であります｡このラブホテルは通常のホテルよりも客回転が早くその高収益に対し投資対象として最近注目されラブホテルファンド等も立ち上げられているようです｡確かに物件によっては利回りが50%も出る物件もあるらしいですがはやりすたりも早く､模様換えもマメにして行かないと客足がすぐに遠のいてしまい収益を維持する為の管理が大変なようです｡バブルの頃に建てられた物件等ではすごく豪華な設備や内装がされているものが有るようですが､それでも時代が変わるとそのような装飾も飽きられたりして特に最近では少子化や携帯電話等の普及で若者層の利用が減っており昔若かった中高年層の需要が増えて来ているといった市場の変化が有り収益を維持して行く為にはそういった市場の変化に対応して臨機応変に変化させて行く事が求められているようです｡たかがラブホテルの様に思われますが収益を維持していく為の苦労は他のホテルと同じように工夫が求められます｡

騙された業者

表参道近くの地上げに絡む詐欺事件が起こり当事者が逮捕されるニュースが出ていま
す。犯人は地権者の親戚をかたり委任状を見せて騙していたそうです。
稀少で誰でも欲しがるものを目の前にぶら下げて巧みに騙したのかも知れませんが、
そのような物を目の前にぶら下げられると不動産のプロでも騙されてしまうようで
す。不動産業者と言えどもあまり欲得にしがみつきすぎないよう慎重に対処する姿勢が必要ですね。

商慣習の理解

どんな商売でもそうだと思いますが､それぞれの国で商慣習というのはそれぞれ違う所が有るもので､不動産の場合でも例外なく有ります｡敷金･礼金といった日本では当り前に貰うお金であっても､そういった習慣のない国からきた人からすれば非常に不可解で納得し難い事も有ります｡また日本の場合は他もそうだからうちもこれでやっているというケースが多く何事も合理的に考えて来る外国人には理解し難い場合も有ります｡外国人と主に対応している業者にとっては日本人の物の考え方を理解して貰う事も一つの仕事と考えています｡