タワーマンション

本日は高級タワーマンションの内見でした｡最近できたマンションはセキュリティｰには大変考慮されていて各フロアーへエレベーターで行くには必ず部屋の鍵をｾﾝｻｰにかざさないとエレベーターが動かずしかも､持っている鍵の部屋がある階にしか停止しないようにして､出入りできる人間を極力限定するｼｽﾃﾑになっています｡高層階はさすがに眺めが良く､窓が全面ｶﾞﾗｽ貼りでﾊﾞﾙｺﾆｰがない部屋は前方だけでなく真下方向の眺めも良く､この窓が割れたら大変だなと思いつつまた窓があく所はここから何かものが落ちると大変危険だなという事を感じながら見ていました｡
そのようなマンションは価格も高いですが､そういった事に細心の注意を払える人でないと住めないなあと感じた次第です｡

Vital Design Studio

外苑前駅近くのｱｰﾊﾞﾝﾋﾞﾙﾄﾞ青山にあるVital Design Studioを見学させていただきました｡今までの発想から飛び出したオフィス空間｡時間が来るとテーブルがあがって強制的に会議を終わらす会議室｡机に映し出されているタッチパネルで意見交換をしたり､ﾙｰﾚｯﾄのようにランプが点滅して発表者を指名するとか､照明の明るさや色を臨機応変に変える事で会議を活性化させたり遊び感覚もいれた楽しい仕掛けで中には発言者の声色で部屋の色が赤くなったり青くなったり､商談で使うと面白いなあと思う部屋もあり､こんな部屋で仕事をすれば疲れも少ないかもと感じました｡発想の柔軟性を養うのには面白い物件です｡

コスト意識

メーカーから不動産仲介業へ転職してコスト意識の違いをすごく感じます。メーカーでは販売する商品の原価を銭毛単位での削減を真剣に行っており、コピー一枚使うのでも
内部資料はすべて裏紙を使い、なおかつ紙も出来るだけ使わない様にするとか、文房具の使用も業務係の人が逐一使用数量と目的を管理して限りなく無駄がない様な取組が
徹底されていました。それに比べてこの業界では依然として紙媒体は必要不可欠なもので、さらのコピー用紙が湯水のごとく使われ、一度使われて不要になったものは次々へと
捨てられ、また新しいものが消費されていきます。
地球環境保護、資源の有効活用という点で見るとこの業界はすごく遅れており、もっとコスト意識を持つべきと考えます。
情報の書かれた紙切れを右から左に流しただけで何百万、何千万円が手にいれる事ができる仕事に携わっていてはそのようなコスト意識も芽生えにくいのかも知れませんが。

解体用クレーン車

ビルを解体する為のクレーン車でクレーンの高さが65mもあるクレーン車の紹介をしていましたが､これを使うと今までビルの屋上にクレーンを持ち上げて解体するやり方で5週間かかっていたものが数日間で解体が出来るとの事です｡
アメリカ等ではダイナマイトを仕掛けて一瞬の爆発で派手に解体を行っているのを
見ますが､日本のようにビルが密集して建っている所ではそういう訳にも行かずこういったクレーン車が活躍しているのだと思われますが､将来もっと高いクレーン車が
出来て老朽化した超高層ｵﾌｨｽﾋﾞﾙやﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝの解体等もクレーン車一台で行ってしまうようになっているかも知れません｡
けれども新しいクレーン車が開発されてもあまり新しいビルは解体して欲しくないと
思います。

土地の場所

土地を買うときそのﾎﾟｼﾞｼｮﾝや方向等を見て買う事がありますが､私の住んでいる近くに長い間売出をかけている更地があります｡大通り沿いで始発のバス停からすぐ近くにありますが､T字交差点の突き当たりにあります｡
一般的にT字交差点の突当りの場所は空気の店がよく変わったり住む人が変わったりしてあまり良くないと言われています｡
ただ売りに出ている物件には以前老夫婦が経営していたカレー店があり少なくとも
20年以上はやっていた場所です｡
実際の所必ずしもそうではないのですが､不動産の売買は大きな買物ですからそういった縁起を担ぐ事が多いようです｡

これからの仲介業者

最近引合いが多少戻って来たような感じがしますが､住宅の方は以前より勢いは弱くなっています｡事業用物件は価格が天井を打ち､早く売りたいという情報が増えてきており価格も強気な価格が収まってきているようです｡しかし全体としては流通量が減ってきているようで売買情報も少なくなってきており､少ないﾊﾟｲを取り合うといった構図が仲介業界の中で激しさをましてくるものと思われます｡都心に向かって大手､中小問わず進出して来ていますが､淘汰の時期も早く来るかも知れません｡

マンション供給

マンションの着工件数が建築基準法の改正の影響で前年対比で激減しています｡その一方では建築途中のﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝで鉄筋不足が発見され工事が一時中断という事態も起こっています｡
今回の改正では業界関係者とのｺﾝｾﾝｻｽが十分に取れていないままに役所が先走って混乱を招いているという問題もあるようですが､スピードを上げることで本来守るべき品質がないがしろにされるのであれば､多少ペースを落としてでも慎重にするべきだと感じます｡ ここ数年で急ピッチに新築マンションが供給されてきましたが､少しその峠を超えたところでじっくりとしてもいいのではないかと思います

無題6

本日は午後からの出社で会社へいく途中の電車もいつもよりかなりすいていて楽な出勤でした。時間帯が違うとさすがに雰意気も違い、これくらいいつも電車に余裕があれば良いなとふと感じました。実現は難しそうですが。

田町界隈

海岸方面の売物件を調査へ行くのにJR田町から行きましたが､久しぶりに田町駅のｴｽｶﾚｰﾀｰを下りると真正面に大きく芝浦ｱｲﾗﾝﾄﾞｸﾞﾛｰﾌﾞﾀﾜｰが見え､その変貌ぶりに驚いてしまいました｡
ｸﾞﾛｰﾌﾞﾀﾜｰに向かう道沿いには店や銀行が並び人通りも比較的多く賑わいを見せています｡また芝浦工大跡地も再来年春完成を目指して再開発が行われています｡
駅からｸﾞﾛｰﾌﾞﾀﾜｰの間は工場もあまりなく､新しい街が出来つつあるという印象が強く残りました｡再開発が完成した頃にはまた一段と良くなっていることでしょう｡
ただ少し外れると従来の工場･倉庫地帯の雰囲気がありますが､田町駅からｸﾞﾛｰﾌﾞﾀﾜｰまでの間は将来の変化した姿が楽しみです｡

収支分析

最近山積みにしていた資料を整理するのも兼ねて築古ｱﾊﾟｰﾄの収支分析を行ってみました｡先日収支分析のテキストを見てあるていど復習していたので､算出された数字を見てその物件の収益性が大体判りました｡やはり築古の物件はリスクが高いだけあって利回りの高いものが多いですが戸数の多いものや癖のあまりない比較的リスクの少ない物件などではレバレッジをうまく効かせば非常に高利回りになる物件もあります｡最近は特にこういった物件に対しては銀行融資がつきにくかったり自己資金の割合が高くなっていて､ある程度まとまったお金がないと買うのが難しくなってきてはいますが､こういった物件でもひとつずつ見て行くと高利回りを期待できる物件もあります｡