浴室乾燥

管理物件の空室を調べていると、狭い風呂場に換気口に蓋がしてあるのを見つけ、
裏側をみてみると換気ダクトは繋がっていたものの、電気配線もきていますが換気扇は
つけられていない状態でした。
建ってから２０年近くこのような状態だったようです。
テナントさんからの苦情もなく、カビも極端に生えることなく、よくここまで来たなと
不思議でした。
何も問題なければそのままでもいいのか、やはりつけるべきなのか、考えてみます。

売買仲介

５月に入り、株価が暴落したり、外貨が歴史的な暴落をしたりと、世間では、激しい動きがあるようですが、事務所のある周辺では、そんなこととはとんと無縁のように時間が動いています。
5月に入って、物件の動きが少なくなってきたようで、新しい取組みにさける時間も増えてきそうです。
賃貸・管理だけでなく、売買の仲介にも取り組んでゆきたいと思います。

管理の仕事

人間というのは、よくも悪くもよく自己主張するものです。

家賃を払おうが払うまいが、いいたいことは、何でも言ってくる。

全てを受け入れるわけにはいかないけれど、大家さんにも納得してもらわねばいけないこともある。

これも管理の仕事です。

次から次へと問題が起きています。

これを解決するのが管理の仕事です。

仕事

ゴールデンウィークも終わり、平常モードがスタートです。
引き続き、契約、申し込み、退去手続き等が続きます。
それから、家賃滞納者への請求、家賃の回収、建物の修繕対応。
ホームページの作成。データー整理などいろいろあります。
着実に成果をあげてゆきたいと思います。

休話閑題

久しぶり、というかいついったか記憶にないほど前にいったきり、
行くことがなかった釣りへいってきました。
魚がかかり、竿を引っ張るときの重みの感触はいいものです。
川の水源地近くですが、真上に戦闘機が飛ぶ釣堀で、
ゴールデンウィークを楽しんできました。
自然豊かなところで、リフレッシュできました。

釣りといえば、テレビでよくやっている大間のマグロ漁が思い浮かびます。
あれを見ていると、不動産売買仲介業に良く似ているなと感じます。

3月の新設住宅着工戸数、持ち家と分譲住宅は増

　国土交通省は30日、2010年3月の新設住宅着工戸数を発表した。

　同月の新設住宅着工戸数は6万5,008戸（前年同月比▲2.4％）で、16ヵ月連続の減少。

　新設住宅着工床面積は577万9,000平方メートル（同 1.0％増）で、 17ヵ月ぶりの増加となった。

　なお、季節調整済年率換算値では、85万4,000戸。

　利用関係別にみると、持家は2万1,981戸（同3.2％増）と5ヵ月連続の増加。

　貸家は2万4,055戸（同▲12.5％）と16ヵ月連続の減少と なった。
　
　分譲住宅は1万7,311戸（同8.8％増）と16ヵ月ぶりの増加。

　うち、マンションは8,787戸（同▲4.3％）と15ヵ月連続の減少。

　一戸建住宅 は8,504戸（同28.2％増）と3ヵ月連続の増加となった。

　（Ｒ．Ｅ．Ｐｏｒｔ）

　来店されるお客様も、マンションにお住まいの方で戸建を希望される

　お客様が多く見られます。

　予算も、４０００万円迄くらいで、それ以上の価格帯の物件は、

　売れ行きが鈍いようです。

　生活に無理のない範囲で、購入を考えられているお客様が

　増えているように思われます。

競合他社

　ゴールデンウィークで業者さんの問い合わせが少ない時期を利用して
　ホームページの作成に取り掛かっています。
　すぐ近くにある競合店は、いかにも儲かってますと言わんばかりのりっぱな
　ホームページを作成しています。
　商売のエリア・対象顧客がほぼダブりますが、競合店のように金はかけられません。
　競合店との違いは何か。それをうまく伝えられるホームページにしたいと思います。
　

　

５月晴れ

昨日は、暑くもなく寒くもなく絶好の行楽日和で、事務所で仕事しているよりもそとで
日向ぼっこでもしていたい一日でした。

ゴールデンウィークに入り、業者さんもお休みモードですが、月が変わっても
入退去の予定が続きます。

峠をこえれば、また新しい仕事が待っています。

修繕費用

月末になりまして、請求書が集まっています。
今月も、退去後のリフォーム、設備の修繕等が多くありました。
人間年をとるとあちこちに傷みがでてくるように、建物もあちらが水漏れ
こちらでは、給湯器の作動がよくないだとかいった症状が多発し、
多額の費用が発生しています。
変に利回りの高い築古物件を安易に購入すると、突発的な設備の故障や不具合で
修繕費用が思わぬ重荷となります。
まして、設備が古くなってテナントをいれるために建物や設備のリノベーションをしたり、
最新設備の導入などが重なれば、収入はかるく飛んでしまいます。
修繕費用のシュミレーション。見逃せない要素です。

満室物件

築年数が約２０年と双方ほぼ変わらない物件。
双方とも、郊外にあります。
一方の物件は、ほぼ満室。
しかし、もう一方の物件は、半分が空き室のまま、引き合いもありません。
たまに内見があっても、その場でＮＧとされます。
最初、何故これほどに差が出るのか判りませんでした。
しかし、あるとき、２００９年度人気設備ランキングのリストと、
部屋の写真を見てはっと気づきました。
なんと、満室の物件には、新築当時から設備が殆ど変わってないにもかかわらず
人気ランキングに入っている設備が半分以上あります。
方や、空室の物件には、人気の設備は殆ど入っていません。
家賃の安い物件で、新規の設備投資はリスクを伴います。
しかも、狭い、３点ユニットで供給過剰のエリア。
どれを入れれば良いか、考えのしどころです。