新しい管理物件

新たに一件、管理物件を預かることになりました。
今、全体の約４分の１が空き室の物件ですが、そのうちの何部屋かは中が荒れていて
ある日ドアを開けると、黒い大きな虫が二匹も転がっていて、一緒にいた大家さんが一匹を足で蹴飛ばしたそうです。
今の大家さんは、先代が建てた時の和室ワンルームの仕様を頑なに守っています。
先代から付き合っているお金にうるさそうな大家の金庫番もついています。
この中で、如何に空室を埋めていくかがこの物件の課題です。

変なもの

夏に向けて気温が上がるといろいろなものが出てきます。
管理している物件では、ありの大群が出現、家の中に入ってきているとクレームの電話がありました。
いきなり店を覗き込んできて、何故か、「タクシーを呼んでください。ここがどこだかわからない。タクシー乗り場で待っていてもタクシーがこないのです。」とのたまう中年の女性。向かいのタクシー乗り場には数十台ものタクシーが順番待ちをしていました。
変なものにはあまり関わりたくないものです。

新居探し

ゴールデンウィークがあけて、またお客さんの流れが戻ってきたようです。
ここのところ新婚予定カップルが目立っています。
入居を８月からとか１０月からとかで、探しにきています。
しかし、今決めても、家賃の開始まで３ヶ月も待てないし、今入りたい物件が３ヶ月以上も空いている保証はなく、空けていると管理会社の責任にもなってくるし、残ってくるのは問題ある物件ばかりです。
新居探しもタイミングが重要です。

不動産会社

最近、不動産会社の大型倒産がちらほら出ています。
これまでに、多くの会社が倒産して、表面的には大変だなと思いますが、
中には、儲かった金をさっさと個人や一族郎党名義に移し変え、またその資金で新しい会社を起こしたり、悠々自適のひともいるようで、倒産ニュースが出たときには、社員も殆どいなくなり、営業権も新しい会社に移されて、殆ど残りかすだけの場合も
あるようです。
土地の売買をしている人達の中には、不動産が売れなかったら競売に出せばそれでおしまいと割り切って行っている人もいるようです。
この業界の実態を知るにつれて、この手のニュースがでても冷めた目で見るようになりました。

暗い部屋

なかなか入居者が決まらない物件。
大家さんがしびれを切らして、電話をしてきました。
最初、見たとき、窓が小さく、前に植樹があり、部屋があまり明るくなく、玄関入ると
いきなりリビングで下駄箱もリビングにあるという特殊な間取りであるため、
反響があまりよくない物件です。
以前リフォームしたときの借入れが残っているとかで、これ以上お金をかけられない
中での募集です。
いっそうのこと、発想の転換で、この暗さを売り物にしてみようかなと思います。

成功する不動産投資

物件管理を通じてオーナーさんとのお付き合いが増えていますが、地主さんから、相続でオーナーになった人、サラリーマン大家さん、いろいろなタイプの方がおられます。
管理の仕事を通じて思うことは、運営がうまくいく秘訣のひとつは、テナントさんと良好な関係を保っていくことだと感じています。
あまりにも、収益のことばかりを考えて、サービスをおろそかにすると、テナントからクレームがでたり、退去になります。また、親しい友人だからといって、安易に貸してしまったり、審査をきっちりせずに貸したりすると、あとでトラブルが発生したときに足かせとなってしまいます。
不動産投資を単なる金儲けと考えないことが成功の秘訣であると考えます。

規則の厳しい部屋

賃貸物件を使用する際には、常識をもって使用することは当然ではありますが、中には
さらに規則の厳しい物件もあります。最近では、煙草の喫煙を禁止している物件、特に貸家では多く見かけます。
煙草の嫌いな人は特に敏感です。煙草のヤニ汚れやニオイを消す費用を考えると気持ちがわかります。
しかし、先日は、壁にテープを貼ったり、画鋲で壁に穴を開けることを禁止した物件がありました。しかも退去後のリフォーム代は、全額テナント負担。気にならなければいいのですが、あまり規則の厳しい部屋では気ばかり使い、
落ち着いて暮らせそうになさそうですね。

不動産業界再編は「進展しない」

帝国データバンクがこのほどまとめた業界再編に対する企業の意識調査によると、今後の不動産業界再編について、不動産業者の42.7％が「進展し ない」と答えた。「進展する」は32.6％、「わからない」が24.7％だった。「進展しない」と答えた割合は、建設業の50.8％に次いで２番目に高 い。業界再編が進まない理由として、「業界の特性上、合併のメリットがあまりない」（不動産業・千葉県）などの意見が挙がった。

なお、全業種平均では、「進展する」が45.0％、「進展しない」が34.9％。「進展する」の割合では、金融業（64.2％）、小売業 （61.1％）、サービス業（52.3％）が高かった。

調査は４月20～30日にかけて実施。全国２万1431社を対象に行い、１万772社（不動産業は267社）から

回答を得た。

殆どの会社が中小・零細企業といわれ、歩合給で働く社員やワンマン会社も多く、特許に値するような技術的ノウハウや資産・人財の蓄積も少ない業界なので、私も合併のメリットはあまりないと感じます。

メリットがあるなら既に三井住友不動産株式会社が出来ているでしょう。

会社が倒産して、他社に引き取られる合併はよくありますが。

課題

管理物件の入退出が続きます。入退出が発生すると、必ずしないといけない定型的な事務作業があるため、それにかかる時間が増えています。
売り上げを増やすためには営業・広告活動も必要で、時間が足りなくなりつつあります。
ひとりで、こなしてゆくには限界がすぐにきてしまいそうです。
定型作業を効率化して、営業・広告の時間を増やしていくこともこれからの課題です。

売買仲介

売買仲介引合いがありました。
内見した物件、サラリーマン大家さんが分譲マンションに対抗すべく完成させた
収益物件。女性に好かれる物件を想定して作られ、非常にきれいで、最新設備が
導入されており、オーナーの熱意がよく伝わってくる物件。
私も一度住んでみたいなと思わせる物件で、管理の面でも、勉強になる物件でした。
今後の管理でも参考にしたいと思います。