大家さんが借主に

二年近く空いていた部屋がついに決まりました。
南向きで駅も近い日当たりの良い部屋でしたが、台所を除く全室が畳部屋のうなぎの寝床と、最近とんと人気がない洗濯機の外置き、しかもエアコン無しというのが余計に敬遠されたのでしょうか。
しかし、今回縁あって、入居者が決まりましたが、何と元アパートの大家さん。
今まではアパートを人に貸していたのが、今回はアパートを借りる立場になりました。
また日がたってみたら住み心地の感想など聞いてみたいものです。

家賃交渉

外壁や防水の大規模修繕を行った管理物件。その後地デジアンテナの設置。賃貸部分の設備交換や改善を進めています。以前オーナーさんが使っていた賃貸部屋。修繕をしていないところに、荒い使われ方をされて内装がかなり傷んでいます。ここも修繕の必要が出ていますが、これをするためには家賃の値上げは不可避です。これからテナントとの交渉が始まります。いままでのことを考えると強気にでてもいいような状況です。さて結果はどうなることでしょう。

空室率

収益物件の購入を検討したり、建築コストや収益力の検討をしたりする際に、物件の空室率を算入します。
例えば、１部屋を１年間同じ家賃で賃貸する場合、１ヶ月だけ空室になれば空室率は約８％となります。
つまり空室率１０％という数字は、１年のうち空室が許されるのはほぼ１ヶ月のみで、１年間ほぼ満室状態であることが求められるのであります。しかし昨今、空き室が長期化している物件が増えている現実をみると、シュミレーションで空室率を１０％以下で計算するのはリスクが高いのではないかと思われます。ましてや満室想定での利回りで高利回りを謳っている物件はなおさらリスクが高いと思われます。どのような数字を入れるかは、その物件を見て慎重に判断するべきだと思います。

決まらないマンション

近くの分譲ワンルームマンション。大半の部屋で売却に出されていたり、空き室の募集がされています。
しかし、長い間殆ど決まっていません。幹線道路沿いでうるさいということもありますが、郵便ポストはチラシが入れっぱなしで、あふれたものが通路に散乱しており、通路も清掃されておらず、通路の電気器具や金属も錆付いたまま放置されています。このマンションの間取りがいま人気のない狭い三点ユニットのマンションである上に拍車をかけてます。このようなマンションでは、オーナーさんが管理組合を動かして建物の現状を改善する必要がありそうです。

11月スタート

昨日は来店のお客さんも多く、いつのまにか時間が経っているような一日でした。
今日から11月、今年もあっという間に時間が経ってしまったという感じです。
来年の異動に向けて動き出しているお客さんが増えています。
しっかりとフォローしてゆきたいと思います。

目安賃料の表示

最近、募集図面などで表示されている目安賃料表示。表示された金額をみると借主は却って混乱するのではないかと思います。その一つに、一時的に発生する費用を按分して加えた数字がテナントさんの支払いに対して何の意味を持つのか、また入居期間は借主によって様々であり、入居日に退去日が判っている人など殆どいないにも関わらず一方的に入居期間を４８ヶ月で計算していることにも疑問が残ります。また、敷０　礼０の物件でよく見られる、クリーニング費用や鍵交換費用といった要素が入っていないのも中途半端です。支払い総額の平均という意味であれば仲介手数料や家財保険料・保証会社への加入金額などが入っていないのも疑問に感じます。このような内容なら目安賃料表示はなくてもいいのではないかと思います。

マンションやアパートの名前

賃貸物件を扱っているといろいろなマンションやアパートの名前に出くわします。いちばんオーソドックスなところでは大家さんの苗字をそのままいれている物件。ハウスメーカーで建てられた物件はシリーズで名前がきめられており、その名前を聞くだけでどこのハウスメーカーで建てたかがわかります。最近ではイメージアップで横文字が頻繁につかわれますが、特にフランス語やイタリア語などを使い、息継ぎが必要だったり、舌を噛んでしまうような名前もあります。人の名前をつけることもよくありますが、今では古代ローマの政治家や芸術家、古代ヨーロッパの有名な芸術家の名前をそのままつけている１ルームアパートもあります。そのうち「モーツアルト」とか「ベートーベン」といった名前のマンションやアパートが出てくるかも知れません。いやもう私の知らないところでもう建てられているかな。

タイマー照明

管理している物件の一つの共用部分の照明がタイマーコントロールされていますが、先日テナントさんから早朝まだ暗いときに外へでたら電気がついてなかったと連絡があり電気屋さんに調べてもらったところ、タイマーの設定が昼夜逆になっていたようで、設定を変えてもらったのですが、そのタイマーが設置されている分電盤の扉が開けっ放しになっていたとの事。誰かが勝手に開けていじった可能性がありますが、定期的にはいっている清掃会社の作業員はさわったことがなく、鍵を管理しているまた私も分電盤の場所すらわからなかった程で、誰が開けたかいまだに判っていません。そして明くる日、またテナントさんから夜に照明がついていないとの連絡がありました。電気屋さんがいじって、分電盤の鍵を返してもらってからは、誰も開けられないはず。原因は未だに謎です。

借地

先日建替えのため、取り壊された一戸建ての土地を掘り返そうとしたところ、隣家の水道管が敷地の真ん中を走っていることが判明しました。いずれの住人も古くから住んでいる馴染みだったようで、また土地も借地であったことから、なあなあで了解していたのではないかと思われます。今回取り壊された家の住人は立ち退きとなり、地主さん自ら立てることになったので、水道管を付け替えてもらうことになりました。借地権の物件の場合、土地が自分のものでないため、境界の確定だとか構築物や建物の越境という点では所有権の物件よりもかなりルーズな所があります。また契約借地面積も実測をかなり違う場合もあります。底地権を買おうとしている借地人さんが若しいればこういうところは気をつけたほうがいいと思います。

郊外の賃貸住宅

郊外に建てられた賃貸物件、かなり苦戦しています。組合員に資金を融資して共同住宅をたてさせて手数料をがっぽりともらうことで有名な団体が窓口になっている物件。分厚い空き室リストをいただきました。殆どが郊外のターミナル駅から離れた場所にある物件ばかりです。４０戸のうち９戸も空いてしまい家主さんから何とでも客付けして欲しいと懇願された郊外の物件もあります。目先だけの利益で建てられた物件。ただ入らないだけの問題だけにとどまらなくなってきています。