物件を見る目

収益物件の現地調査へ、賃貸管理を経験すると、以前と比べて物件の見方が細かくなります。
以前は、室内にある設備のこととかあまり真剣に考えていませんでしたが、今では、中の水回りや給湯器の状態などどうだろうかとか、駐車場の数なども、世帯数に比べて少ないので、その当りの家賃への影響はないのだろうか等など細かい事もより考えるようになりました。賃貸管理を経験をすることでさらに物件を見る目が深くなってゆきます。

信用のないテナント

この厳しいご時世、家賃を遅滞するテナントさんが見受けられます。大半が遅れる理由を言って約束した期日にきっちり払ってくれますが、中には、期日までの支払いをせず、督促の電話をして、いつまでに支払いますといってもその日に支払いをしたためしがないテナントがいます。しかも自分で商売をしているようですが、おそらく取引先にもこんな調子でやっていて、信用が得られず、収入がないのかも知れません。こういったテナントと付き合うのは大変疲れます。早期に退去してくれることを願うばかりです。

アクセス解析

　ホームページを作成していて、おもしろそうなアクセス解析ツールを見つけたので自分で登録したのですが、数字がカウントされず、ホームページに問題があるのではないかとプログラムの作成者に聞いてみると、ホームページの情報を解析ツールに提供する必要がありますが、その情報は作成者しかもっておらず、情報が提供されていないのでカウントできるはずがないとの事でした。
　こういうことは初歩的なことなのでしょうが、ブログのアクセス解析ではこういうことがなかったので登録すればすぐにできると思っていましたが、ひとつ勉強になりました。

マンション価格

ある都心の駅近マンション。築１０年に満たない物件が売りに出されていますが、売り出し価格は竣工3年前に売買契約を結んだときに比べて５０％以上も高い価格です。最近の同じマンションの成約価格の坪単価で比較しても、それほどかけ離れてはいない価格です。このご時世、ミニバブルのときに建てられたマンションは新築よりも値下がりしているかと思いきや、値上がりしている物件もあります。
マンションの価格も随分二極化しています。

マンション売り出し

大規模修繕が終わり、マンションの売り物件が出てきています。大規模修繕が終わりマンションがきれいになったところで売るのはいいタイミングかもしれません。大規模修繕を経験して意外に費用がかかることと自分の家や共用部分が自分の好き勝手に変えれないことが判り、一軒家に移り住む人が出てくるのもこの時期のようです。ただ売り出し価格が築１０年以上経っているとは言え、住宅需要は依然として盛んなところで、大規模修繕直後にもかかわらず新築当時の6割近くだったのが少しショックでした。

築古物件

賃貸のシーズン突入ですが、反響のある物件とない物件の差が歴然としてきています。
反響のある物件は、毎日と言って問い合わせや内見依頼がありますが、ない物件は問い合わせすらありません。周辺では、新築のアパートやマンションも次々に立ち始めています。ファミリータイプのマンションも最新の設備を取り入れ、最近流行の内装に換え、築浅の分譲マンションと遜色がないほどになっており、築古で、今の仕様に変えると莫大な費用がかかる築古のマンションは、少々のリフォームだけでは、入居者を容易く呼べなくなりつつなります。そういったビハインドを抱えながらいかに築浅の物件に対抗しているかが我々の課題でもあります。

Google不動産検索終了

Google不動産検索が終了するようです。
大変画期的で、無料で掲載できるということで、これを使えばコストをかけずに物件と会社の認知度があがると期待して、早速登録をしましたが、結局反応はなく、いつの間にか自社で管理している物件にも関わらず、登録データーが消され、他の大手賃貸業者が同じ物件の広告を出していて、それに対抗して再度登録をしたのに、一向に掲載されないなど理不尽なところもあったり、登録した物件が直ぐに反映されず、登録した物件の一覧がチェックできなかったり、登録する側からも大変使い勝手の悪いシステムでした。また改良されて復活するのかどうかわかりませんが、復活するときはもっと使い勝手のいいシステムにして欲しいと思います。

景気動向

以前、同じ不動産会社で働いていた人から久しぶりの電話がありました。
現在は、東京で売買の仲介をやっているそうで、先月まとまった案件が成約して、車を買い換えたそうです。東京城南地域の土地価格はバブル状態になっているそうで、大変景気が良いようです。
今はあまり東京都内にいきませんが、店の周辺でも新築の戸建てや、価格が手頃な中古住宅もすぐに売れていますので、景気はいい方向には向かっているようです。ただ売れる場所は限定的で、フラット35もデフォルトが多く、審査が厳しくなっているようで、急に回復とはいかないようです。
当分は地道に頑張ります。

修繕積立金

分譲マンションの修繕積立金、定期的に積み立てて大規模修繕時に使われますが、この修繕積立金、長期修繕計画に基づき、計画的に一斉に建物全体の維持・管理のために使われるものですが、一部の住民の方には、修繕積立金を自分の財布代わりのように、自分の部屋の修繕等に使おうとする人達がいます。

これを認めてしまうと、積立金が住民個々の利益のために使われ本来しなければいけない修繕ができなくなります。しかも、公のお金であるはずの積立金の私的流用を認めることになってしまい、管理組合の運営ができなくなってしまいます。

意外と管理会社や大規模修繕コンサルタントといわれる人の中にも、このことを理解していない人がおり理事長の特権で使いなさいとアドバイスするようなコンサルタントもいます。

あるマンションの規約では、マンションの住人・オーナーは運命共同体であると書かれていましたが、分譲マンションは一戸建てとは違い生活共同体であることを理解していない人が多いのです。

住商混合ビル

住居と商業テナントが混在するビル。先日、住居に住むテナントさんから
「下の階から昼間から酒を飲んで大声で下手なカラオケを歌われるのが苦痛なので、下の階のテナントにそのようなことは止めさせてくれ。」とクレームがありました。
下のテナントさん、建物の１フロアー全部を借り切って、踊りなどを生徒に教えていますが、月に１回ほどフロアーに昼間から大勢のお客さんを集めて大音響でカラオケ大会をするそうで、それがうるさいというとのことです。しかも、下の階のテナントさんは住居のテナントさんよりも後に入ってきたため、余計にストレスが溜まっているようです。
しかし、このビル本来は商業ビルで、上に大家さんが住んでいたところを住居として貸し出しており住居に対する防音対策があまりされていません。かといって防音対策すると大家さんがつぶれてしまうような状況です。
だからといって下の階に「下手くそ歌を大声で歌うな。」と強く言うわけにもいきません。
住居と商業テナントが混在するビル。トラブルを起こさない配慮が専用ビル以上に必要です。