結露

冬のシーズン、悩ませるのが「結露」です。
管理している物件で、結露がひどく中においてあるものがかびたり、クロスがはがれかかってきているというクレームがありました。現場に行くと、中はサッシにしずくが溜まっている状態で、玄関の両脇からも結露が染み出して、さらには廊下側の窓枠の横から下まで壁が水に濡れ、廊下に流れ出しているような状況です。テナントさんも部屋中で結露防止の対策をしているようですが、おっついていないような状況で、このようなひどい状況は初めて見ました。しかもそのような状況になっているのはその部屋だけで他の部屋はそういった状況が診られませんでした。
こういう状況は施工時の施工の仕方に問題がある可能性が高いです。
外壁をはがして原因を追及することも必要となってきそうです。
問題がまた増えました。

問題の入居者

家賃を３ヶ月も滞納していたテナントが、家賃を入金してきました。
この男、家賃未払いにもかかわらず、真夜中に女性と家に戻り、奇怪な音をだして入居者からクレームをされる人間でした。このまま退去してくれれば、クレームがなくなったと思いますが、幸か不幸か滞納家賃を入金してきたので、しばらくはクレームの発生を心配することになりそうです。
今度クレームがきたら何をしているのか、一度訪問してみたいと思います。

床暖房

この季節、特に極寒となった今年の冬ですが、こんなとき床暖房があると豊かな生活を感じてしまいますがこの床暖房を既存の賃貸物件に入れるかどうかという話をしていました。
確かに、冬の間は良く使い、最近の電気式ではそんなに電気代もかかりませんが、使うのもほぼ冬の間でそれ以外の季節でつかう機会は大変少ないので、年間の稼働率は決して高くありません。また多くの人はフローリングにじゅうたんやマットを敷いて使うので、暖房式じゅうたんやマットでも代用できること、あと一番肝心なのは、壊れたときのコスト・責任問題です。床を傷つけて床暖房が故障した場合、そこだけ張り替えるというわけにはいかなさそうで、修理となると前面張替えという事態にもなりかねず、不必要に多大なコストが発生する恐れがあるだけでなく、大家とテナントとの間で責任問題に関するトラブルが発生しかねません。そのようなことを考えていると、賃貸住宅へ床暖房を導入するのはリスクが大きくそれを回収することができるほど家賃の高い物件以外では、導入はしないほうがよさそうです。

忙しい一日

昨日は、朝から休みなしに電話がかかってきて、ばたばたした一日でした。
賃貸も本格的に動き出してきたようです。物件の資料を持った業者さんが頻繁に訪れてきています。
今管理している物件で、出遅れている物件があり、同じようにプロモーションをかけていかないといけませんが、他の管理物件の契約や退去手続き、家賃の値上げ交渉、広告物件のブラッシュアップ、リフォームの打ち合わせ、クレームの処理などをしながらで十分ではありませんが、出遅れず管理物件の全室満室を目指してゆきます。

立体駐車場

マンションの長期修繕計画で、負担が大きくなりそうなのが機械式駐車場。
機械式駐車場の耐用年数は２０年といわれています。これが万が一故障して使えなくなり、取替えとなると数千万円の出費となります。建物の大規模修繕で使いすぎると、月々の積み立てだけでは足りなくなりさらに持ち出しとなります。そうなると費用の増大だけではなく利用者負担だけでは収まらなくなることが考えられ、問題が起こる可能性が高くなります。普段のメンテナンス費用もばかにならず、立体駐車場を撤去したマンションもあるようです。マンション築年が経ち、設備等が老朽化してくると、いろいろな問題が発生してきます。自分の住戸だけでなく全体のことも考えないといけないのがマンションです。

満室物件

　長らく空いていた管理物件の一部屋が、やっと入居者が決まり、満室となりました。
建物の立地は問題ないのですが、その一部屋が前にある家が日当たりや景観を遮っていたりで苦戦していた物件ですが、これで大家さんも古くなっていた建物全体の化粧直しをすることに決めました。
これで今までの入居者も含めて、さらに長く入ってもらえるといいなと思っています。

マンションの植栽

マンションに植えている植栽。茶毒蛾が毎年発生して、住人の方々が困っています。
この茶毒蛾、春先に山茶花などの葉っぱの裏一面に卵を産みつけ、大量に毛虫が発生します。

この毛虫に触れると、夜も寝れないほどにかぶれたり、かつてこれに触れたお子さんが異常なアレルギー反応を起こし、命を奪われる事件も他のマンションでありました。それ以来、マンションにはこの虫がつく植栽は植えなくなりましたが、今植えているものは、その事件以前に植えられており、根がかなり深くまで伸びており、根こそぎ抜くと、構造物や躯体にも影響を与えかねないような状況になっています。

虫の駆除費もばかにならないので、全くない方がいいのですが、そうするとまたいろいろな課題がでてきてそう簡単にはいきそうにもありません。手のかかる植栽を植えて、管理会社への管理費を増やそうという考えでもなければ、何故最初から虫のつかない木にしなかったのかと今更ながら思いますが、どのようにしていくかは、これから考えてゆかねばいけません。

マンションの清掃作業

マンションの清掃内容の見直しをしています。
大規模修繕で、廊下マットがシーリングされて、今まで使っていた高速洗浄ポリッシャーを使うとシーリングが剥がれて劣化が早まる恐れが出てきたからというのが理由です。
清掃会社は、これを使わないと汚れが取れないと主張しますが、ポリッシャーを使わないときれいにならないのかという疑問があります。また汚れが目立つところだけ清掃員がブラシでこすればいいという要望をだすと、人手が余分にかかり、今よりも清掃費が上がるという。本当にそうなのか。
このポリッシャーを使った清掃費、実はかなり高く、これをなくすだけでコストは約５分の１になります。
他の清掃会社に価格を打診しても同じくらいになります。
ポリッシャーを止めると、清掃会社の利益がかなり減るようです。
一度ポリッシャーなしで、仕上がりを見れば、結果はおのずとわかりそうです。

鍵の管理

某分譲マンションの内見へ。投資用マンションのため、殆どが賃貸物件になっていますが
１０戸近くが空き室で、入居者を募集していますが、お客さんが空いている部屋を一通り見たいというので内見前日に、現地の鍵の場所を確認して当日現地で鍵を探すと、結構間違った鍵が入っていたり、鍵がなかったりした部屋が多くありました。賃貸物件は、結構多くの業者が内見にきたり、すぐに入居がきまったりしますが、前日に確認したときにまだ内見可能ですといわれた物件についてはこういうことがないようにしてほしいと思います。管理体制の質も疑われてしまいますので。

賃貸物件

チラシを発行して、立て続けに引き合いや内見申し込みがつづいた賃貸物件、２，３日で
問い合わせがパタッと止まってしまいました。内見後の反応も全くありません。
駅そばのマンションというだけで、興味をもった不動産業者の冷やかしだったのでしょうか。
こういう物件は、決まるまで少し間が開きそうです。こういう時はあわてずにでんと構えていることです。そのうち朗報がはいることでしょう。